Sono sicuro che se stai leggendo questo articolo molto probabilmente è perché, probabilmente, sei in ritardo nella registrazione di un contratto di locazione immobiliare.
Almeno una volta nella vita è capitato ad ognuno di noi di stipulare un contratto d’affitto sia come locatore che in veste di locatario. In questi casi l’obbligo di registrazione del contratto verte in egual misura su entrambe le parti in causa.
Il tema che tratterò in questo articolo e sul quale mi voglio soffermare in modo particolare riguarda le possibili problematiche alle quali si può incorrere in caso di mancata registrazione del contratto. Mi riferisco, in particolare, alle sanzioni che possono essere applicate in questa casistica.
Registrazione contratto
Ipotizza di essere il locatore e di dover registrare un contratto regolare d’affitto. Sul punto la normativa è chiara, il contratto deve essere predisposto per iscritto e firmato dalle parti. A quel punto, le parti hanno un termine di 30 giorni per provvedere alla registrazione. La registrazione obbligatoria del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate risale all’entrata in vigore del Decreto 223 del 2006. L’adempimento di questo obbligo è posto a cura del locatore o del locatario (art. 1 comma 346 della legge 311/2004).
Il contratto di locazione dovrà essere depositato presso l’ Agenzia delle Entrate, procedura che è possibile compiere anche in forma telematica. Per le istruzioni cliccare sul seguente link:
Il passaggio successivo, una volta registrato il contratto all’Agenzia delle Entrate, è quello di comunicare al locatario, entro il termine 30 giorni dalla registrazione del contratto d’affitto, l’adempimento della corretta procedura di registrazione. Tale comunicazione deve essere esplicitata anche all’amministratore di condominio nel caso che il proprio immobile si trovi in una palazzina sotto la cura di un amministratore. Conclusa questa procedura il contratto di locazione si può definire ufficialmente registrato.
L’eventuale pagamento di imposte di registro e di bollo è posto a carico di entrambe le parti in egual misura. Questo, sempre che non sia stata scelta l’opzione per la cedolare secca (se ne ricorrono i presupposti applicativi).
Quali rischi e sanzioni legate alla mancata registrazione del contratto di locazione?
La mancata registrazione del contratto di locazione immobiliare comporta l’esistenza di un “contratto in nero” con conseguenti sanzioni amministrative che vanno dalla percentuale di valore di 120 fino al 240% dell’imposta di registrazione. Inoltre, vi sono poi sanzioni che vanno dal 90% al 180% della maggiore imposta sui redditi dovuta e non versata (o dal 120% al 240% dell’imposta dovuta in caso di omessa dichiarazione dei redditi).
Nel caso che il locatario denunci la mancata registrazione del contratto di locazione ha la possibilità di avvalersi dinnanzi al Giudice del diritto di richiedere la modifica del Contratto nella formula 4 + 4 con rinnovo obbligatorio (contratto di locazione a canone libero). L’omissione della registrazione di locazione a discrezione del Giudice ha come conseguenza la possibile risoluzione di un importo di versamento del canone locatizio da parte del locatario di un ammontare complessivo al di sotto dei 300 euro mensili.
Il presunto contratto a nero comporta un’ulteriore sanzione amministrativa in caso di mancata presentazione della registrazione l’Agenzia delle Entrate può presumere che il rapporto di locazione sussisteva anche nei quattro anni precedenti a quello in corso.
Sanzioni in caso di falsa dichiarazione dell’importo del canone di locazione
Se il locatore dichiarasse un incasso del canone mensile falsificato per difetto, l’occultazione di parte del corrispettivo ricevuto a titolo di canone di affitto subirebbe una sanzione percentuale che va dal 120 al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato. Si tratta di sanzioni applicabili ai fini delle imposte sui redditi (IRPEF o cedolare secca).
Sanzioni ridotte in caso di registrazione tardiva del contratto di locazione
Nel caso che il locatore superi i 60 giorni disponibili alla registrazione dalla data di stipula del contratto questi è soggetto, in base alla normativa fiscale, al pagamento a sanzioni che possono essere ridotte con ravvedimento operoso, qualora intervenga la registrazione tardiva del contratto. Nel caso la sanzione ordinaria dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta è riducibile secondo i criteri del ravvedimento operoso. Tutto proporzionato tenendo conto della quantità di giorni mesi o anni passati e includendo le spese di interessi e d’imposta dovuta.
Occupazione dell’immobile in caso di contratto di locazione non registrato
La mancata registrazione del contratto ha come ulteriore conseguenza quella di dare l’opportunità al proprio locatario di esercitare arbitrariamente la sospensione del canone d’affitto occupando l’immobile senza nessun tipo di obbligo di spesa. Se portato in tribunale il locatario potrà difendersi dichiarando la mancata registrazione del contratto a sua insaputa.
Il diritto a rivalersi dinnanzi al Giudice è per il locatore nullo in quanto cade la possibilità di presentare una richiesta di sfratto ingiuntivo in merito ai canoni non pagati. E’ possibile intentare una causa per occupazione senza titolo, ma i tempi sono sicuramente lunghi e le probabilità di risolvere il problema poco elevate.
Contratto di locazione immobiliare non registrato: consulenza!
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