Abitazione di lusso: non spettano le agevolazioni fiscali

La Corte di Cassazione definisce quando una cassa è di lusso e pertanto non spettano le agevolazioni fiscali.

Quando si acquista la prima casa, come sappiamo, si beneficia di tutta una serie di agevolazioni fiscali. Quest’ultime prevedono anche il pagamento in misura ridotta delle imposte catastali, ipotecarie e di registro, sia che l’immobile venga acquistato da un privato, che da un’impresa.

La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021 si è espressa sulla definizione di “beni di lusso”. In particolare in merito alla casa, al fine di determinare il perimetro di spettanza delle agevolazioni fiscali ad essa inerenti.

Vediamo in questo contributo quali sono le caratteristiche tipiche dell’abitazione di lusso che fanno perdere l’agevolazione prima casa.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa: imposte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Il fatto che ha portato alla pronuncia della sentenza

Un contribuente si è visto notificare dall’Agenzia delle Entrate un avviso di decadenza dalle “agevolazioni prima casa”. La motivazione a sostegno dell’avviso era che, il bene venduto, un villino unifamiliare dotato di garage e lotto di terreno antistante, era risultato dotato delle caratteristiche tipiche dei “beni di lusso”. L’articolo 6 del Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969 definisce “abitazione di lusso”:

 le singole unità immobiliari che hanno superficie utile complessiva superiore a 240 mq, il cui computo va effettuato escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine. 

Avverso tale avviso Il contribuente presentava ricorso in Commissione Tributaria Provinciale. Quest’ultima accoglieva il ricorso sulla base del convincimento che la differenza tra la metratura accertata dal CTU nominato dal giudice e quella individuata secondo i criteri di cui all’articolo 6 del citato decreto ministeriale, determinante la caratteristica del bene di lusso, potesse essere frutto di ragionevole errore.
l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso in Commissione Tributaria Regionale che lo accoglievano riconoscendo il carattere di lusso dell’immobile basandosi sulle conclusioni a cui era giunto il consulente tecnico d’ufficio. Quest’ultimo infatti aveva accertato il superamento del limite di 240 mq escludendo dal computo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina.

Decisione della Corte di Cassazione

La Cassazione afferma che al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva che va determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, la superficie di:

  • balconi, 
  • terrazze, 
  • cantine, 
  • soffitte, 
  • scale
  • e posto macchina.

Ciò che ha rilievo per la Suprema Corte è la marcata potenzialità abitativa del bene e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

La Corte di legittimità ricorda che il dato catastale è assolutamente irrilevante a fini probatori. Spetta comunque al contribuente l’onere di dimostrare quali vani non sono utilizzabili per finalità abitative.

Abitazione di lusso: imposte

 Per l’acquisto degli immobili di lusso non è possibile fruire delle agevolazioni prima casa.

Le tasse di compravendita da corrispondere sono:

  • L’imposta di registro
  • Imposta catastale
  • Imposta ipotecaria

Le ultime due sono soggette a una tassazione fissa, mentre la prima si stabilisce in base all’importo di compravendita. Tuttavia è possibile richiedere che venga applicato il regime “prezzo-valore”, per cui l’imposta prende come base il valore catastale. L’imposta di registro per le abitazioni di lusso è del 9%.

Quando un immobile viene ceduto da un’impresa costruttrice/ristrutturatrice allora si applica l’IVA. Nel caso di immobili di lusso, l’IVA è pari al 22% dell’importo di compravendita. Mentre l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono dovute in misura fissa.

Abitazione di lusso: spetta l’imu in misura ridotta

A decorrere dal 2014, l’IMU non è dovuta per le abitazioni principali e le relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari e le relative pertinenze censite nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Analogamente all’IMU, anche per la TASI, a partire dal 1° gennaio 2016 sono escluse da imposizione le abitazioni principali e le relative pertinenze accatastate nelle categorie diverse da quelle c.d. “di lusso”.

Pertanto continuano a pagare l’imposta i proprietari o titolari di diritti reali degli immobili “di lusso” (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) adibiti ad abitazione principale. In questi casi, l’aliquota è dello 0,4% (modificabile, in aumento o in diminuzione, da parte dei Comuni sino a 0,2 punti percentuali), con applicazione della detrazione di 200 euro. La detrazione, in caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti, spetta ad ognuno proporzionalmente alla quota.

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