Accertamento immobiliare solo valori omi illegittimo

È ormai consolidato che l’attenzione del Fisco è da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari. Questo, al fine di scovare eventuali evasioni di imposta da parte dell’acquirente e del venditore.

Quando non è possibile applicare il prezzo valore per determinare l’imposta di registro, la base imponibile alla quale l’acquirente e il venditore fanno riferimento è rappresentata dal valore indicato nell’atto di compravendita. L’Agenzia delle Entrate, in sede di eventuale accertamento, controlla la congruità del valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita rispetto al valore venale in comune commercio. Nel caso in cui il primo importo sia inferiore, l’ufficio emetterà un avviso di accertamento. Nel quale si opera la rettifica di valore, recuperando la maggiore imposta di registro, la sanzione e gli interessi di mora.

Alla base della rettifica vengono utilizzati spesso solo i dati OMI. Con la Sentenza n. 11822 del 18 giugno 2020 è stata sancita l’illegittimità dell’accertamento immobiliare solo valori OMI.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo i punti salienti della sentenza.

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L’Osservatorio del mercato immobiliare: cos’è e come funziona?

Per quanto riguarda i fabbricati (appartamenti, villini, ecc.) l’Agenzia delle Entrate determina il valore venale spesso solo sulla base delle quotazioni Omi.

L’Agenzia delle Entrate gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) allo scopo di garantire la trasparenza del mercato immobiliare. Tale strumento fornisce elementi informativi alle attività dell’Agenzia stessa nel campo dei processi di stima degli immobili.

L’OMI gestisce una banca dati delle quotazioni immobiliari. Si tratta di una rilevazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni.

In particolare, l’OMI cura:

L’Omi cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato delle locazioni e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia delle Entrate.

Il primo step è l’individuazione delle zone omogenee. All’interno di queste, per ogni unità immobiliare viene individuata una quotazione tra un valore minimo e uno massimo in relazione alla rispettiva destinazione d’uso.

Vengono escluse dal calcolo quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

Le zone OMI sono inoltre raggruppate in fasce che individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune. Sulla base di una determinata collocazione urbanistica (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Extraurbana).

Per ciascuna zona omogenea è individuata la tipologia prevalente, in base alla specie immobiliare più diffusa tra quelle presenti nel mercato locale. Nella zona omogenea OMI possono essere valorizzate anche altre tipologie rappresentative del mercato.

È inoltre individuato il livello di stato conservativo tra:

ottimo, normale e scadente) nel quale può trovarsi più frequentemente un’unità immobiliare residenziale all’interno di una zona OMI.

La superficie commerciale individuata per le unità immobiliari è determinata misurando al lordo le murature interne ed esterne perimetrali.

Accertamento immobiliare solo valori omi: ricorso

La Società con atto notarile del 29/07/2008 aveva acquistato due immobili. Con avviso di rettifica e liquidazione, notificato alla s.r.l. il 24/06/2009, l’Agenzia dell’entrate chiedeva il pagamento di maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, per un importo complessivo di €. 15.575,15

La Società impugnava l’avviso l’avviso di accertamento che le era stato notificato. Il motivo del ricorso era che questo si fondava esclusivamente sui valori OMI. Non si teneva conto nè della perizia tecnica redatta tre anni prima, nè delle reali condizioni degli immobili.

Commissione Tributaria Regionale: sentenza n. 3053/01/14

La Commissione Tributaria Regionale, con la sentenza n. 3053/01/14, depositata il 13/05/2014, confermava la sentenza di primo grado e pertanto veniva rigettato il ricorso proposto dal contribuente.

La Società avverso tale sentenza, proponeva ricorso per cassazione.

Accertamento immobiliare solo valori Omi: ricorso per cassazione

Il ricorso per cassazione da parte della Società si fondava su due motivi.

Ricorso per cassazione: 1 motivo

La Società con il primo motivo deduce, ex art 360, primo comma, n 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., dell’art 51 del d.p.r. n. 131 del 1986 e della legge comunitaria n. 88 del 2009. Questo in quanto, la CTR ha ritenuto legittimo l’avviso seppure fondato esclusivamente sui dati OMI, non avendo,, la contribuente fornito elementi sui quali poter giungere ad una diversa valutazione degli immobili.

Ricorso per cassazione: 2 motivo

Con il secondo motivo la Società censura la sentenza della CTR per violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. avrebbe omesso l’esame su un fatto decisivo per il giudizio afferente alla caratteristica degli immobili che incideva sul loro reale valore. Questo emerso anche dalla depositata perizia di parte redatta tre anni prima della compravendita oggetto di accertamento.

Corte di Cassazione: motivi a sostegno della decisione

Questa Corte, con indirizzo condiviso dal Collegio, ha precisato che:

«In tema di accertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d. P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della I. n. 88 del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla I. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi. L’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti» (Cass. n. 9474 del 2017).

Sentenza n. 11349 del 2018

Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è, quindi, idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. n. 18651 del 2016; Cass. n. 11439 del 2018).

La CTR non si è uniformata a tali principi nella parte in cui ha ritenuto legittimo l’avviso di accertamento fondato esclusivamente, ai fini della rettifica del valore degli immobili oggetto di compravendita, sui valori OMI.

In difetto di ulteriori elementi forniti dall’Agenzia delle entrate tale atto non è idoneo, in quanto non congruamente motivato, ad indicare il valore venale in comune commercio dei beni, dovendosi peraltro rilevare che la contribuente ne ha contestato la determinazione da parte dell’Ufficio sul rilievo della reale natura e caratteristica degli immobili, nonché del loro valore per come risultante da un precedente atto di compravendita avvenuto tre anni prima di quello oggetto di rettifica. (Cass. n. 21813 del 2018).

Accertamento immobiliare valori Omi: sentenza

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo proposto dalla contribuente.

Le spese di lite dei gradi di merito vanno interamente compensate tra le parti, mentre la soccombente va condannata al rimborso delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 3.000,00 per compensi oltre spese forfetarie e accessori di legge.