I passi indispensabili per acquistare casa

I nostri consigli per l’acquistare casa senza sorprese: come muoversi dalla scelta dell’immobile sino all’atto di compravendita. Gli errori più frequenti e come evitarli.

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori.

Comprare casa è un sogno di molti. In questo momento il mercato immobiliare è favorevole, complici i prezzi bassi degli immobili e la facilità con cui le banche concedono mutui. Questi fattori, uniti ai tassi dei mutui che continuano la loro discesa, possono rendere questo il momento giusto per avventurarsi nell’acquisare casa.

Tuttavia, l’acquisto di un immobile è una questione delicata, che deve essere affrontata e valutata con attenzione: perché se è vero che potrebbe rappresentare il coronamento di un sogno è vero anche ci sono alcuni accorgimenti per evitare che l’esperienza si trasformi in un incubo.

Per questo motivo abbiamo deciso di stilare una serie di consigli da tenere in considerazione quando si vuole acquistare casa, inseriti nella procedura legata all’acquisto di casa.

Verifica l’immobile che intendi acquistare

Comprare casa significa non solo investire una parte significativa dei risparmi accumulati nel tempo, ma anche impegnare una fetta rilevante dei guadagni futuri per il pagamento delle rate del mutuo, la cui durata può arrivare a 30 anni. È quindi fondamentale evitare errori banali nella scelta dell’immobile, perché potremmo pagarne le conseguenze molto a lungo.

Prima di avanzare qualunque proposta di acquisto, è importante verificare alcuni aspetti tecnico-legali riguardanti l’immobile. Possiamo schematizzare le seguenti:

• L’abitazione deve essere stata costruita con regolare concessione edilizia e deve aver ottenuto il certificato di abitabilità;
• L’immobile deve essere accatastato come civile abitazione;
• L’abitazione non deve essere gravata da alcuna ipoteca, se non quella dell’eventuale mutuo che andrà estinto al momento del rogito;
• Il venditore deve avere la piena titolarità dell’immobile, che non deve essere oggetto di diritti altrui (abitazione, usufrutto etc.);
• L’immobile non deve provenire da eredità o donazione, perché altri soggetti potrebbero vantare dei diritti sul bene e adire le vie legali;
• Il valore dell’appartamento deve essere in linea con i valori medi della zona;
• Se il venditore è un’impresa (costruttore, cooperativa, società immobiliare o comunque un privato che esercita attività imprenditoriale) è necessario accertarsi del suo stato di salute finanziaria, perché eventuali creditori potrebbero tentare di dimostrare che la vendita è avvenuta in loro danno per annullarla e rivalersi sull’immobile. .

La proposta di acquisto al venditore

La proposta d’acquisto è la fase più importante della trattativa. Questo in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola l’offerente a procedere con l’acquisto al prezzo pattuito.

Questa proposta è presentata in forma scritta e accompagnata da un assegno di acconto intestato al proprietario, il cui importo è generalmente compreso tra il 5 ed il 10% del valore dell’immobile.

Entro un tempo prestabilito il venditore dovrà comunicare il rifiuto o l’accettazione integrale della proposta, che avviene per iscritto o per il tramite dell’agenzia immobiliare. L’accettazione dell’offerta è la condizione per procedere alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

La redazione del contratto preliminare di compravendita (o “compromesso“)

Il preliminare di acquisto, comunemente detto compromesso, è l’accordo con cui le parti si impegnano a concludere la compravendita nel rispetto di una serie di clausole e condizioni. Se il venditore è una società, è fondamentale accertare che il firmatario del compromesso abbia i necessari poteri di firma.

Il contratto preliminare di compravendita per acquistare casa deve contenere i seguenti elementi:

• I dati anagrafici del promissario acquirente e del promittente venditore;
• Il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento;
• La data entro la quale le parti si impegnano a stipulare l’atto di compravendita (rogito);
• L’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
• La provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore;
• La composizione dell’immobile e dei suoi accessori.

Quanto si deve versare al compromesso?

Non c’è nessuna norma che indichi la percentuale da versare, ma normalmente si usa corrispondere una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo. Importante è però indicare a che titolo giuridico vengono effettuati i pagamenti: acconto, caparra confirmatoria oppure caparra penitenziale.

La caparra confirmatoria

Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un’anticipazione del prezzo che verrà versato al venditore al momento del rogito.

La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile. 

Se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra. 

Se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra o, se lo desidera, richiedere l’esecuzione forzata del compromesso ed ottenere una sentenza che riproduca gli effetti del contratto di compravendita.

Quanto tempo passa tra il compromesso e il rogito?

Il compromesso deve essere obbligatoriamente registrato: il termine è di 20 giorni dalla firma e sono obbligati in solido acquirente e venditore (a cui si aggiunge anche l’agente immobiliare). La trascrizione, invece, come detto, è prevista obbligatoriamente solo per il rogito.

Una volta che il compromesso è stato registrato è possibile passare alla stipula del contratto di compravendita immobiliare. I tempi si allungano se l’acquirente, nel frattempo, deve chiedere l’ottenimento del mutuo da una banca.

L’atto di compravendita immobiliare

L’atto di compravendita immobiliare (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell’immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. 7

L’atto di compravendita deve essere stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promissario acquirente. Il rogito notarile deve essere redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.

Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull’immobile, sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull’esistenza della certificazione energetica dell’immobile e sulla conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il notaio deve anche raccogliere le imposte che, in caso di acquisto prima casa, sono soggette ad alcune agevolazioni. Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.

Quanto tempo ci vuole per acquistare una casa?

Tenendo conto anche di questo ultimo passaggio, possiamo riassumere i tempi necessari per comprare casa in questo modo:

• 2-3 mesi se è necessario un mutuo;
• 4-5 mesi se il cessionario non ha ancora identificato l’immobile in cui intende trasferirsi.

Cosa succede dopo il rogito?

Dopo il rogito, e quindi dopo le firme, la consegna degli assegni a saldo e delle chiavi, puoi richiedere al notaio una certificazione dell’atto, in attesa che ti arrivi o che tu vada a ritirare la copia autentica dell’atto, che solitamente è pronta un mese dopo il rogito.

Quante imposte devo pagare per acquistare casa

Nel caso di acquisto da privato o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro 9%
• L’Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui si compri con le agevolazioni prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro 2%
• L’Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui compro casa da un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, le tasse da pagare sono le seguenti:

• IVA al 10%, 22% per gli immobili appartenenti alle categorie di lusso
• Imposta di registro: 200 euro
• L’Imposta ipotecaria: 200 euro
• L’Imposta catastale: 200 euro

Nel caso in cui l’immobile possa usufruire delle agevolazioni prima casa:

• IVA al 4%
• Imposta di registro: 200 euro
• L’Imposta ipotecaria: 200 euro
• L’Imposta catastale: 200 euro