Quali sono i soggetti che possono partecipare alle aste giudiziarie? Perché è conveniente acquistare un immobile all’asta? Come si svolge l’asta? In questa guida cercherò di rispondere in modo esauriente a queste domande.
Il perdurare della crisi economica in Italia ha avuto riflessi sul patrimonio immobiliare tanto che negli ultimi anni stiamo assistendo ad un incremento delle aste immobiliari.
Le occasioni, dovute principalmente dalla crisi economica, sono incrementate del 20% dal 2008 in poi.
Molti lettori ci propongono spesso la classica domanda ” conviene comprare all’asta?, sperando di aggiudicarsi l’immobile “dei sogni” ad un presso stracciato. Sicuramente è ancora possibile concludere ottimi affari acquistando all’asta ma occorre conoscere tutti gli aspetti che le caratterizzano.
Se sei interessato ad acquistare un immobile all’asta questa guida ti potrà essere utile e sarai così più preparato in tutte le fasi di svolgimento della vendita.
Sei pronto? Si comincia!
Indice
Che cosa è l’asta immobiliare?
L’asta immobiliare giudiziaria, è una particolare forma d’asta che, realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, soggetta alla procedura esecutiva o fallimentare.
Tale soggetto, detto esecutato, subirà l’espropriazione forzata del bene a causa dell’insolvenza.
Tale procedura si tiene o presso il Tribunale o in studi professionali delegati dal giudice delle esecuzioni.
L’asta rappresenta anche una modalità di acquisto trasparente. Questo in quanto la perizia di stima dell’immobile, ossia “la fotografia” dello stato e delle condizioni dell’immobile, è visionabile da tutti.
Inoltre, nel momento finale, del trasferimento della proprietà, il giudice dovrà ordinare che siano cancellate tutte le ipoteche e pignoramenti che gravano sul bene. In modo tale che l’acquirente al momento dell’acquisto otterrà la proprietà dell’immobile libera da pesi e gravami.
Chi può partecipare?
All’asta immobiliare ricorrono i creditori del soggetto insolvente. Questa è la procedura che permetto loro, tramite la vendita dei beni del soggetto esecutato, di ottenere una liquidità tale da soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.
Tuttavia, è opportuno precisare, che, ad eccezione del debitore, qualsiasi persona fisica o giuridica può partecipare alle aste immobiliari. Questo avviene mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi l’immobile oggetto dell’asta.
Solitamente il soggetto che partecipa ad un’asta, è colui che vuole realizzare un’acquisto sicuro ad un prezzo più conveniente rispetto al tradizionale mercato immobiliare.
La convenienza, nell’acquistare all’asta, deriva dal fatto che, è possibile aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore al suo valore commerciale. La convenienza sarà ancora maggiore quando il bene immobile non viene aggiudicato. In questa ipotesi, l’immobile verrà rimesso all’asta dopo alcuni messi ad un prezzo ridotto del 25%.
Elementi essenziali di un asta
Qui di seguito vediamo quali sono gli elementi essenziali e imprescindibili che caratterizzano il mondo delle aste.
La perizia
La perizia è uno dei documenti più importanti dell’asta immobiliare. Rappresenta la parte fondamentale dell’ordinanza di vendita.
Se sei intenzionato ad acquistare un immobile tramite la procedura dell’asta giudiziaria, non puoi esimenti nell’analizzare con dettaglio la perizia.
Potrai consultare la perizia sia sui siti internet dedicati che presso la cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista incaricato.
La perizia è il documento fondamentale, in quanto contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:
- L’identificazione catastale;
- La planimetria;
- Le condizioni in cui si trova l’immobile, lo stato di manutenzione, la descrizione puntuale di tutte le problematiche riscontrate con i relativi costi;
- Eventuali vincoli, presenza di debiti verso il condominio.
Nella perizia dovrà indicare se, l’immobile è libero o occupato dal proprietario o da terzi e a qual titolo (contratto di locazione, comodato etc.).
L’ordinanza di vendita
E’ quel documento in cui il giudice va a stabilire le condizioni e i termini della vendita all’asta. Nell’ordinanza di vendita il giudice definisce come deve svolgersi la vendita, ossia:
- Se alla presenza del giudice o di un professionista da lui delegato;
- Il prezzo base;
- Le modalità e i termini del deposito della cauzione;
- Il termine ultimo per la presentazione di offerte;
- L”udienza per la gara tra gli offerenti;
- La data entro la quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo. Questo è dato dalla differenza del prezzo di aggiudicazione dedotta la quota di cauzione già versata.
Custode giudiziario
Questa figura è colui al quale il giudice decide di affidare l’incarico di conservare e gestire il bene immobile pignorato.
Questo comporta che, sarà il custode incaricato, a curare gli aspetti di natura patrimoniale. Tra questi ad esempio: l’incasso dei canoni di locazione o promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione.
Se vorrai ispezionare l’immobile oggetto dell’asta, sarà il custode giudiziario, colui al quale ti dovrai rivolgere.
L’avviso d’asta
E’ un documento pubblico, che può essere redatto sia dal cancelliere, dal notaio o dal professionista incaricato. Contiene l’ordine di vendita emesso dal giudice e presenta i seguenti elementi:
- Il bene oggetto di vendita;
- Data, ora e luogo di svolgimento dell’asta;
- Il prezzo base;
- La misura del rilancio minimo;
- Il termine di presentazione delle offerte;
- Le modalità di vendita;
- Il sito internet dove è pubblicata l relazione di stima.
Si evince facilmente che è un documento fondamentale che indica le modalità con le quali si svolgerà l’asta immobiliare.
La pubblicità
L’avviso della vendita all’asta di un immobile avviene mediante:
- Un avviso inserito all’interno del portale del Ministero della Giustizia, in un’area denominata “portale delle vendite pubbliche”;
- La pubblicazione su siti internet specializzati;
- Pubblicazione su quotidiani locali di maggior diffusione della zona interessata.
Le modalità di svolgimento dell’asta
Le aste immobiliari si possono svolgere in due modalità:
- Vendita con incanto;
- Vendita senza incanto.
Tuttavia con la riforma del 2015, le aste immobiliari si svolgono principalmente secondo la procedura senza incanto.
Inoltre la riforma ha previsto che, dopo il terzo tentativo andato deserto, il giudice ha la facoltà di dimezzare il prezzo base fissato.
Vendita con incanto
Questa modalità di svolgimento dell’asta immobiliare, prevede la realizzazione immediata di una gara tra i diversi offerenti.
La gara termina quando siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, almeno che, non vi sia in tale termine un offerta maggiore.
Tuttavia è opportuno precisare che, le offerto non sono validi se, non superano il prezzo base d’asta o se non superano l’offerta precedente in relazione al rilancio minimo previsto.
Vendita senza incanto
Questa modalità prevede che l’offerente è tenuto a presentare l’offerta in busta chiusa. Tale offerta sarà dichiarata non valida se inferiore di oltre 1/4 al prezzo base indicato nel bando di vendita.
Se vi sono più offerte, l’immobile non verrà aggiudicato al soggetto il quale avrà fatto un’offerta più alta. Ma vi sarà una nuova gara tra tutti gli offerenti, a partire dal prezzo più alto e con un rilancio minimo.
Consulenza
Prima di addentrarti nel mondo delle aste ed incorrere in spiacevoli sorprese contatta un esperto in materia!
Ti aiuteremo ad esaminare tutta la documentazione relativa all’immobile oggetto dell’asta e faremo una valutazione sulla convenienza o meno dell’operazione.
