Acquistare un immobile: tramite società o come privato?

Se svolgi un’attività d’impresa, potrai acquistare un immobile sia come società che come privato. Ma quali sono i vantaggi nell’uno e nell’altro caso? Scopriamoli insieme!

Considerate le molteplici richieste di consulenza in merito alla convenienza fiscale ad acquistare immobili come persona fisica “privata” o per il tramite di una società ( immobiliare o di altro tipo), mi accingo pertanto a proporre in questo contributo alcune riflessioni sui vantaggi e gli svantaggi nelle due operazioni.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Acquisto come privato o società: quali differenze?

Nel momento in cui siamo in procinto ad effettuare un investimento immobiliare, per valutare la convenienza fiscale di un’acquisto come privato o come società, è opportuno preliminarmente chiedersi la finalità dell’investimento:

• per la successiva messa a reddito dell’immobile tramite un contratto di locazione?
• si tratta dell’acquisto di un negozio o di un laboratorio da utilizzare quale bene strumentale per l’esercizio di un’attività commerciale o artigianale?
• si tratta di un’operazione speculativa che prevede una ristrutturazione dell’immobile e la sua successiva vendita?

La risposta a tale domanda è fondamentale per valutare l’efficienza fiscale della scelta che si andrà operare. Sulla base della finalità dell’acquisto, si potranno prospettare diversi regimi fiscali applicabili al caso di specie.

Una volta definita la strategia da seguire, sono essenzialmente 4 i punti da analizzare:

• Imposte indirette previste in fase di acquisto;
• la tassazione del reddito ritraibile dall’investimento immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile;
• Le agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione dell’immobile
• Plusvalenze/minusvalenze in caso di successiva rivendita.

Acquistare un immobile ad uso abitativo per la successiva locazione

Se il tuo obbiettivo e quello di fare un investimento per mettere l’immobile a reddito, sarà più conveniente fiscalmente effettuare l’acquisto come privato, per le seguenti motivazioni:

• la possibilità, in caso di vendita dell’immobile da parte di un “privato” o in caso di vendita in regime di esenzione da Iva ex articolo 10, comma 1, n. 8-bis, P.R. 633/1972, di corrispondere le imposte d’atto non sul prezzo di compravendita ma sulla base del valore catastale (c.d. regime del “prezzo-valore”)
• la tassazione dei canoni di locazione con la c.d. cedolare secca al 21%  (articolo 3 D.Lgs. 23/2011) oppure, al ricorrere delle condizioni, al 10%;
• il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile o delle spese di riqualificazione energetica, direttamente in capo al soggetto acquirente. Questo, a condizione che il soggetto abbia altri redditi rispetto a quelli a cedolare secca.
• l’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita. Questo solo qualora l’immobile prima della rivendita sia detenuto per almeno un quinquennio. Infatti, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir, sono redditi diversi le “(…) plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (…)”.

La messa a reddito di immobili da parte di privati da adibire a locazioni turistiche brevi si considera attività d’impresa se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta (Locazione breve attività d’impresa più di 4 appartamenti).

Se desideri avviare una struttura ricettiva extralberghiera ( casa vacanze, B&B, affittacamere, etc.) potrebbe essere conveniente effettuare l’acquisto come Società. In questo caso la tassazione del reddito d’impresa segue le disposizioni previste per la tipologia di attività o di società scelta al momento dell’acquisto.

Acquisto di un immobile strumentale

Nel caso di acquisto di un bene strumentale per uso diretto da parte dell’impresa acquirente, è opportuno effettuare alcune considerazioni:

• l’impossibilità di versare le imposte sul prezzo-valore. Quest’ultime devono essere calcolate sul prezzo di compravendita.
• la deducibilità del costo di acquisto dell’immobile. Questo avviene sotto forma di ammortamento annuale, con un’aliquota annuale del 3%. E’ possibile dedurre tutti i costi connessi all’immobile ad esempio, quali quelli per spese condominiali e per la manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite.
• il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef/Ires, dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile. Non è ammessa la detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione;
• l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione. Questo a  prescindere dal periodo di detenzione dell’immobile.

In questa fattispecie avremo un recupero integrale dell’investimento sotto forma di deduzione dei costi. Tuttavia, tra gli aspetti negativi vi sarebbe una maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto. Inoltre il rischio di subire un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate ed infine un costo di fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

Esigenza di riservatezza

Nella scelta di acquistare un immobile come società o come privato la variabile relativa alla riservatezza è un’esigenza che dovresti valutare.

Capita spesso che gli investitori vogliono mantenere un certo riservo sulle operazioni economiche che realizzano. Questo è possibile ottenerlo solo operando per mezzo di una società di capitali mentre non vi è questa possibilità effettuando l’acquisto come persona fisica.

Effettuando l’acquisto come società, sarà la stessa società a figurarsi nei rapporti con i soggetti terzi.

Una soluzione per ottenere un certo grado di riservatezza, potrebbe essere rappresentato dall’utilizzo di un amministratore esterno o dal conferimento dell’amministrazione ad un socio di minoranza. Inoltre, un’altra possibile soluzione, si potrebbe ottenere tramite la nomina di un procuratore (solitamente un avvocato) che agisca in nome e per conto della società, apparendo lui stesso nei rapporti con i terzi.

Acquistare un immobile da privato: agevolazione prima casa

In caso di acquisto di immobili da persona fisica, al ricorrere di determinati requisiti, è possibili beneficiare dell’agevolazione prima casa. Tale possibilità è preclusa per le società, che acquisteranno sempre secondo l’aliquota prevista per le seconde case.

Per le persone fisiche, è consentito solo una volta di usufruire dell’agevolazione prima casa.

Vediamo qui di seguito, quali sono le agevolazioni prima casa:

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolta ai soggetti che acquistano l’immobile direttamente dall’impresa costruttrice;
• Imposta di successione e donazione: fissa nella misura paria 200 euro;
• Imposta di registro al 2%: il bonus prima casa consente una riduzione delle imposte catastali. Le imposte catastali e ipotecarie ammontano a 50 euro ciascuna;
• bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano come prima casa: possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già versata per l’acquisto della prima abitazione;
• spese di intermediazione immobiliare: detrazione irpef del 19% e fino a 1.000 euro;
• detrazione interessi passivi sul mutuo.

Applicazione delle imposte sul prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. Quest’ultimo consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Tuttavia, l’acquirente dovrà esercitare l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso di applicazione del prezzo-valore non trovano applicazione le norme sull’accertamento fiscale induttivo. Questo in quanto, non assume rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, il prezzo di acquisto dell’immobile e pertanto non possono essere effettuati gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi. E’ opportuno ricordare che, per non rischiare di incorrere in eventuali accertamenti induttivi, non è sufficiente indicare nel rogito un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, è necessario indicare il reale corrispettivo pattuito.

Le agevolazioni per la ristrutturazione e/o riqualificazione energetica dell’immobile

Un altro aspetto importante da considerare riguarda i bonus edilizi ed i soggetti che li possono sfruttare.

Mentre la persona fisica, dietro determinate condizioni, può usufruire delle agevolazioni per la ristrutturazione dell’immobile che quelle relative al risparmio energetico. Le società possono beneficiare soltanto delle detrazioni relative al risparmio energetico dell’immobile.

Tuttavia, i costi relativi alle spese di ristrutturazione, potranno essere capitalizzati e pertanto dedotti tramite il processo di ammortamento del fabbricato.

Sono due modalità diverse di sfruttare il bonus ristrutturazione edilizia.

Tassazione della plusvalenza in caso di vendita

La possibile rivendita dell’immobile sconta l’imposta in caso di realizzazione della plusvalenza, nei seguenti casi:

• L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
• Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
• Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

• ordinaria;
• separata.

La tassazione ordinaria concorrerà nel reddito complessivo e si cumula con gli altri redditi imponibili Irpef.

La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF.

Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva. Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF. Per i trasferimenti posti in essere a partire dal 1 gennaio 2020, l’imposta sostitutiva è pari al 26%.

Per le società la cessione di immobili patrimonio generano plusvalenze imponibili ai sensi dell’art. 86 del Tuir o minusvalenze indeducibili. Se desideri approfondire, la tassazione di immobili patrimonio posseduti da Società, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cessione immobili patrimonio posseduti da società“.

Acquistare come società: tutela del patrimonio

Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust.

Per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili può essere valutata l’opzione di costituire una società di gestione immobiliare.

La società di gestione immobiliare il cui fine è quello di gestire un patrimonio immobiliare, attraverso l’acquisto di:

• Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
• Immobili da ristrutturare e rivendere;
• Terreni su cui costruire per poi rivendere;
• Immobili da dare in locazione.

L’oggetto sociale è pertanto la gestione di un patrimonio immobiliare.

Si può costituire la società immobiliare in una della seguenti forme:

• Società di persone: società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice;
• Società di capitali: società per azioni, società in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata.

Scegliere una società estera

Il conferimento di un immobile in società estera è un’operazione societaria di particolare interessa. Questa, rappresenta un ottima soluzione in ottica di protezione del patrimonio immobiliare. Tale operazione permette un risparmio di imposte rispetto alla società semplice ed inoltre il mantenimento della proprietà del bene. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “conferimento immobile in società estera: imposte“.

Scegliere una Holding immobiliare

La holding immobiliare è uno strumento mediante il quale acquistare immobili e gestire il patrimonio e le attività compiute con esso. Essa, può essere utilizzata anche per la pianificazione successoria ed evita, nelle cause di divisione, le problematiche della comproprietà immobiliare.

A differenza delle società di capitali, permette di effettuare conferimenti senza perizie e di modificare la struttura di base secondo le esigenze richieste. Le quote societarie possono essere detenute anche da società straniere, questo permette di salvaguardare l’investimento dai creditori personali.

Oltre alla protezione del patrimonio, con tale forma societaria si vuole garantire una gestione più efficiente degli immobili. In caso in cui i componenti della holding fanno parte della stessa famiglia, possono controllare in modo diretto il patrimonio e proteggerlo dall’esterno.

Passaggio generazione: conviene acquistare come società

La possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL permette di ottenere costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili.

Inoltre il nostro legislatore ha previsto un regime di favore in ottica di passaggio generazionale nel caso di trasferimenti di aziende, rami di azienda, quote e azioni sociali a favore dei discendenti e del coniuge. Il regime di esenzione vale solo in presenza di determinati requisiti:

• Se vengono cedute quote o azioni di società di capitali è necessario che per effetto del trasferimento l’acquirente acquisisca o integri il controllo della società. E inoltre l’acquirente conservi il controllo della società per almeno 5 anni
• Se invece vengono cedute quote di società di persone è necessario che l’acquirente prosegua l’attività per almeno 5 anni. In questo caso non è necessario il requisito del controllo.
• Nel caso in cui la società o un ramo viene ceduta è necessario che l’acquirente prosegua l’esercizio dell’attività per almeno 5 anni

Il beneficio fiscale consistente dunque nella non applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni. Questa si applica a prescindere dal valore del trasferimento.

Da aggiungere che nel caso in cui la società che viene trasferita o donata sia comprensiva di beni immobili, anche su questi non saranno dovute le imposte ipotecaria e catastale.

Acquistare un immobile: Conclusioni e Consulenza online

In questo contributo hai visto quali sono i principali aspetti da considerare, necessari allo sviluppo di un’analisi di convenienza tra l’acquisto dell’immobile tramite una società o come “privato”.

Tuttavia la valutazione andrà operata di volta in volta, in base al singolo caso, alle sue peculiarità e alle esigenze che desideri ottenere dall’investimento.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me. Una volta analizzata la situazione, riceverai a stretto giro un preventivo di consulenza.