Acquisto casa da costruttore: conviene?

L’acquisto della casa da costruttore è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia vi sono delle deroghe a questo principio in funzione degli anni in cui è stato ristrutturato l’immobile.

In questo contributo esamineremo quali sono le imposte dovute in caso di acquisto della casa da costruttore.

Inoltre ci soffermeremo se al privato privato possa convenire l’acquisto della casa da costruttore e come tutelarsi nel momento del rogito.

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Acquisto casa da costruttore: tipologie

L’universo della compravendita di immobili da costruttore si può suddividere in tre macro-categorie:

  • La vendita su carta;
  • Vendita di immobili da costruire;
  • Vendita di immobile ultimato.

La vendita su carta

Per vendita su carta si intende il contratto con il quale il privato compra un immobile da un costruttore di cui esiste solo il progetto. Il costruttore edile ha individuato solo il terreno su cui verrà edificato il fabbricato e, quindi, vendono l’immobile di cui esiste solo il progetto. Nella vendita su carta, nel momento dell’acquisto non è stato ancora richiesto nemmeno il permesso di costruire.

Vendita di immobile da costruire

Per vendita di immobile da costruire, si intende il contratto con il quale il diritto di proprietà verrà trasferito in un momento futuro. Tale momento, solitamente coincide con il momento di ultimazione dell’immobile.

Vendita di immobile ultimato

Per vendita di immobile ultimato si intende il contratto con il quale il costruttore vende un immobile da lui costruito, ultimato in tutte le sue parti. Tale immobile, sarà già accatastato e sarà già concluso il procedimento per la formazione dell’agibilità. In questo caso, al momento del rogito notarile potremo andare ad abitarci il giorno stesso.

Comprare casa dal costruttore: le imposte

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione sia esente da Iva.

Pertanto l’acquirente è tenuto a versare le seguenti imposte, se acquista come seconda casa:

  • Imposta di registro al 9%;
  • 50 euro di imposta catastale fissa;
  • Imposta catastale fissa di euro 50;

Acquisto casa dal costruttore: In quali casi si applica l’Iva?

Come anticipato nel paragrafo precedente, la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia vi sono alcune deroghe a questo principio generale, vediamole insieme.

L’impresa costruttrice non sempre ha la facoltà di scegliere il regime Iva da applicare alla cessione degli immobili edificati.

Infatti, come disciplinato dall’art. 10 comma 1, numero 8-bis del D.P.R. 633/1972:

le cessioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro i 5 anni dalla fine dei lavori sono obbligatoriamente assoggettate ad Iva.

Al superamento del termine quinquennale tale vendita è esente. Tuttavia è concessa la facoltà per l’impresa costruttrice/ristrutturatrice di richiedere l’opzione per l’applicazione dell’Iva.

Cosa conviene all’impresa costruttrice?

Vediamo quali sono gli effetti sull’impresa costruttrice nell’applicazione dell’Iva.

L’impresa costruttrice può avere interesse ad applicare l’Iva sulla vendita per evitare effetti negativi sul pro-rata.

Con il termine pro-rata si intende la percentuale di detrazione del’Iva quando si effettuano sia operazioni imponibili che operazioni esenti Iva.

La vendita in esenzione iva comporta per l’impresa costruttrice la “trasformazione” in tutto o in parte dell’iva detraibile in Iva indetraibile. L’imposta pertanto diventa un “costo” con un vero incremento degli oneri di costruzione. Questo provoca una riduzione dei margini di guadagno per l’impresa costruttrice.

La cessione in esenzione Iva potrebbe avere come effetto anche la rettifica delle detrazioni operate nei 10 anni precedenti, adecorrere dalla data di ultimazione dei lavori.

Se da un lato, vi è l’aspetto negativo dell’Iva, la vendita in esenzione Iva ha l’effetto di ridurre l’esborso finale dovuto dal compratore finale.

Vendita esenzione Iva: esempio pratico

Facciamo adesso un esempio per spiegare i riflessi ai fini iva della cessione di un’immobile in esenzione Iva.

Ipotizziamo il caso di un’impresa costruttrice che venda nel 2015 due immobili abitativi di sua costruzione:

  • Immobile A;
  • Immobile B.

L’immobile A viene venduto a 100 oltre Iva, avendo l’impresa esercitato l’opzione per l’applicazione dell’iva. L’immobile B viene alienato a 200 in esenzione da IVA.

Calcoliamo il pro-rata di detraibilità:

  • 100 operazioni imponibili;
  • 300 volume d’affari complessivi.

Il pro-rata sarà pari a 67% (100/300) e pertanto l’iva indetraibile sugli acquisti sarà pari al 67%.

Ipotizziamo che l’Iva sugli acquisti sia pari a 100, l’iva indetraibile sarà pari a 67. Questo per l’azienda rappresenta un costo con conseguente aggravio di spese nel conto economico.

Cosa conviene all’acquirente?

Vediamo adesso la situazione dal lato del compratore dell’acquisto della casa da costruttore.

La persona fisica che acquista l’immobile ha interesse ad acquistare in esenzione iva.

Questo in quanto gli consentirebbe di versare l’imposta di registro sul valore catastale e non sul prezzo di compravendita.

Diversamente, in caso di applicazione dell’Iva da parte dell’impresa costruttrice, vi sarà un maggior costo per l’acquirente persona fisica. Questo in quanto, l’imposta di registro è calcolata sul presso di compravendita e non sul valore catastale.

Qui di seguito, le aliquote iva applicabili in caso di cessione di immobile da impresa costruttrice:

Acquisto casa dal costruttore: come tutelarsi

In caso di acquisto di immobile da costruttore, è obbligatorio stipulare un preliminare di vendita dal notaio mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Con il Dlgs. n. 14/2019, è stato fissato il contenuto “minimo”, in termini tecnici, documentali e di tempistiche del contratto preliminare:

  • estremi del permesso di costruire e di ogni altro titolo abitativo;
  • capitolato ed elaborati di progetto;
  • esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
  • caratteristiche tecniche della costruzione;
  • i termini massimi di esecuzione del fabbricato;
  • il prezzo complessivo per la compravendita;
  • gli estremi della fideiussione;
  • l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici.

Acquisto casa da costruttore: tutela del legislatore

Il nostro legislatore, con il D.L. n. 122 del 20 giugno 2005, recentemente rafforzato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs. n. 14/2019), ha previsto alcune forma di tutela per l’acquisto casa da costruttore. Vediamo qui di seguito quali sono le differenti tutele previste dal nostro legislatore.

Fideiussione

La norma prevede che tutte le somme riscosse dal costruttore prima della vendita dell’immobile, devono essere garantite da una fideiussione. Quest’ultima, dovrà essere rilasciata da una Banca o da un’assicurazione. Tale fideiussione assicura il futuro acquirente nel caso di un’eventuale crisi finanziaria dell’impresa di costruzione. Pertanto, il futuro acquirente non dovrà aspettare la liquidazione giudiziaria dei beni per riavere le somme versate, ma verrà liquidato direttamente dall’Ente che avrà emesso la fideiussione.

Frazionamento dell’ipoteca

In caso di un’eventuale ipoteca, concessa a garanzia di un mutuo accesso per la costruzione dell’immobile, la norma di riferimento vieta al notaio di ricevere tali atti se tale ipoteca non sia stata preventivamente frazionata o cancellata. Questa garanzia è utile all’acquirente , nel caso in cui il costruttore non riesca a restituire le somme. In questo modo si evita che, un’eventuale inadempimento da parte del costruttore, si ripercuota sull’acquirente che si vedrebbe pignorare l’immobile.

Polizza indennitaria decennale

A momento del rogito, il costruttore, a garanzia di eventuali danni che potrebbe essere cagionati al proprietario per la rovina dell’immobile, deve rilasciare copia di una polizza della durata di dieci anni. Gli estremi della polizza dovranno essere inseriti all’interno del rogito. Pertanto, l’acquirente può rifiutarsi di adempiere, nel caso in cui la polizza non venisse consegnata.

Conclusioni

Come avrai capito leggendo questo contributo, l’acquisto della casa da costruttore ha riflessi importanti sia per il privato che per l’impresa costruttrice.

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