Acquisto della casa da costruttore: conviene?

L’acquisto della casa da costruttore è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia vi sono delle deroghe a questo principio in funzione degli anni in cui è stato ristrutturato l’immobile.

In questo contributo esamineremo quali sono le imposte dovute in caso di acquisto della casa da costruttore.

Inoltre ci soffermeremo se al privato privato possa convenire l’acquisto della casa da costruttore.

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Quali sono le imposte dovute quando si acquista da un’impresa costruttrice?

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione sia esente da Iva.

Pertanto l’acquirente è tenuto a versare le seguenti imposte, se acquista come seconda casa:

  • Imposta di registro al 9%;
  • 50 euro di imposta catastale fissa;
  • Imposta catastale fissa di euro 50;

In quali casi si applica l’Iva?

Come anticipato nel paragrafo precedente, la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia vi sono alcune deroghe a questo principio generale, vediamole insieme.

L’impresa costruttrice non sempre ha la facoltà di scegliere il regime Iva da applicare alla cessione degli immobili edificati.

Infatti, come disciplinato dall’art. 10 comma 1, numero 8-bis del D.P.R. 633/1972:

le cessioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro i 5 anni dalla fine dei lavori sono obbligatoriamente assoggettate ad Iva.

Al superamento del termine quinquennale tale vendita è esente. Tuttavia è concessa la facoltà per l’impresa costruttrice/ristrutturatrice di richiedere l’opzione per l’applicazione dell’Iva.

Cosa conviene all’impresa costruttrice?

Vediamo quali sono gli effetti sull’impresa costruttrice nell’applicazione dell’Iva.

L’impresa costruttrice può avere interesse ad applicare l’Iva sulla vendita per evitare effetti negativi sul pro-rata.

Con il termine pro-rata si intende la percentuale di detrazione del’Iva quando si effettuano sia operazioni imponibili che operazioni esenti Iva.

La vendita in esenzione iva comporta per l’impresa costruttrice la “trasformazione” in tutto o in parte dell’iva detraibile in Iva indetraibile. L’imposta pertanto diventa un “costo” con un vero incremento degli oneri di costruzione. Questo provoca una riduzione dei margini di guadagno per l’impresa costruttrice.

La cessione in esenzione Iva potrebbe avere come effetto anche la rettifica delle detrazioni operate nei 10 anni precedenti, adecorrere dalla data di ultimazione dei lavori.

Se da un lato, vi è l’aspetto negativo dell’Iva, la vendita in esenzione Iva ha l’effetto di ridurre l’esborso finale dovuto dal compratore finale.

Vendita esenzione Iva – Esempio pratico

Facciamo adesso un esempio per spiegare i riflessi ai fini iva della cessione di un’immobile in esenzione Iva.

Ipotizziamo il caso di un’impresa costruttrice che venda nel 2015 due immobili abitativi di sua costruzione:

  • Immobile A;
  • Immobile B.

L’immobile A viene venduto a 100 oltre Iva, avendo l’impresa esercitato l’opzione per l’applicazione dell’iva. L’immobile B viene alienato a 200 in esenzione da IVA.

Calcoliamo il pro-rata di detraibilità:

  • 100 operazioni imponibili;
  • 300 volume d’affari complessivi.

Il pro-rata sarà pari a 67% (100/300) e pertanto l’iva indetraibile sugli acquisti sarà pari al 67%.

Ipotizziamo che l’Iva sugli acquisti sia pari a 100, l’iva indetraibile sarà pari a 67. Questo per l’azienda rappresenta un costo con conseguente aggravio di spese nel conto economico.

Cosa conviene all’acquirente?

Vediamo adesso la situazione dal lato del compratore dell’acquisto della casa da costruttore.

La persona fisica che acquista l’immobile ha interesse ad acquistare in esenzione iva.

Questo in quanto gli consentirebbe di versare l’imposta di registro sul valore catastale e non sul prezzo di compravendita.

Diversamente, in caso di applicazione dell’Iva da parte dell’impresa costruttrice, vi sarà un maggior costo per l’acquirente persona fisica. Questo in quanto, l’imposta di registro è calcolata sul presso di compravendita e non sul valore catastale.

Qui di seguito, le aliquote iva applicabili in caso di cessione di immobile da impresa costruttrice:

  • 4 %: Acquisto “prima casa”;
  • 10%: Acquisto seconda casa;
  • 22%: abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Conclusioni

Come avrai capito leggendo questo contributo, l’acquisto della casa da costruttore ha riflessi importanti sia per il privato che per l’impresa costruttrice.

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