Acquisto di immobile in Italia da parte di cittadini svizzeri

Sei un cittadino svizzero e sei interessato ad acquistare un immobile in Italia? In questa guida troverai tutte le informazioni utili.

Per un cittadino svizzero è possibile acquistare un immobile in Italia senza alcune restrizioni?

La risposta è no e la norma di riferimento è la Legge Koller del 1983. Tale norma aveva lo scopo di impedire a ricchi stranieri di acquistare immobili in Svizzera al solo fine di fare un investimento. Questo, avrebbe avuto come effetto la riduzione del numero di immobili disponibili e pertanto un incremento del costo degli immobili per i residenti svizzeri.

Vediamo nel dettaglio il riflessi di tale norma per i cittadini svizzeri che desiderano acquistare un immobile in Italia come investimento. Inoltre quali sono le imposte che dovrà sostenere un cittadino svizzere che acquista un immobile in Italia.

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Restrizioni all’acquisto di un immobile in Italia da un cittadino svizzero: La Legge Koller

La legge Koller, dal nome del proponente, l’allora ministro Arnold Koller, è in vigore dal 1983.

Già precedentemente, esistevano limitazioni per l’acquisto di immobili da parte di stranieri non residenti, tuttavia la legge Koller ha fornito una panoramica più precisa.

Ecco qui di seguito cosa dice la norma:

“uno straniero interessato ad acquistare casa in Svizzera dovrà chiedere un’autorizzazione alle autorità cantonali e l’immobile che si vuole acquistare dovrà sottostare a determinati parametri, tra cui la metratura abitabile, che dovrà essere inferiore a 200 mq, e non dovrà disporre di più di 1000 mq di fondo annesso”

La legge Koller, attraverso la “condizione di reciprocità“, produce i suoi effetti direttamente all’interno del sistema normativo italiano e manifesta indirettamente i suoi effetti verso i cittadini non residenti interessati ad acquistare un immobile in Italia. Questo, in modo analogo rispetto alla previsione svizzera nei confronti degli italiani non residenti.

La condizione di reciprocità si considera verificata per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia per l’acquisto, anche mediante permuta, di:

• abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in apparthotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
• fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari come ville e fabbricati) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
• immobili ad uso esclusivamente commerciale;
• immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e del coniuge.

Che tipo di immobile può acquistare un cittadino svizzero in Italia?

Come abbiamo visto precedentemente, per la “condizione di reciprocità”, valgono le stesse regole stabilite per un italiano non residente in Svizzera e che desidera acquistare una casa nello stato elvetico.

La differenza più importante tra i sistemi dei due paesi è che il cittadino svizzero non residente in Italia ed intenzionato ad acquistare un immobile nel nostro Paese, ove poter trascorrere le proprie vacanze, non dovrà richiedere alcuna autorizzazione alle autorità italiane. Sarà onere del notaio italiano, in sede di predisposizione dell’atto di compravendita, di verificare che tutte le condizioni siano verificate. In caso di eventuali violazioni della condizione di reciprocità, il notaio italiano non dovrà concludere l’atto di compravendita, in quanto contrario alla legge e portatore di problemi per le parti interessate.

Le imposte legate all’acquisto di una casa in Italia

Il cittadino svizzero che decide di acquistare un immobile in Italia è tenuto al pagamento delle imposte indirette. Le imposte da pagare si dividono in due gruppi:

• Le imposte legate all’acquisto: imposta di registro o Iva imposta ipotecaria e catastale;
• Imposte legate all’imposizione patrimoniale: IMU.

La tipologia di imposta varia in funzione di alcuni variabili:

• Tipologia di immobile: immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale;
• Soggetto venditore: se soggetto privato o soggetto passivo Iva ( ditta individuale o società)

Cedente privato

Nel caso in cui il venditore è un soggetto privato, l’acquirente sarà tenuto a versare le seguenti imposte indirette:

• L’imposta di registro proporzionale, in misura del 9%;
• Imposta ipotecaria fissa, pari a 50 Euro;
• Imposta catastale fissa, pari a 50 Euro.

Cedente impresa

Quando si acquista una casa da un’impresa, le imposte indirette dovute cambiano. In questo caso dovrai considerare anche l’Iva al momento dell’acquisto nei seguenti casi:

1. Se acquisti la seconda casa da un’impresa di costruzione entro 5 anni dalla fine della costruzione. In questo caso il venditore può scegliere di applicare l’Iva;
2. Se acquisti una “casa popolare”, ovvero un alloggio sociale, il venditore può sottoporre la transazione ad Iva.

In questi casi, si applicano due diverse aliquote Iva, definite in base alla tipologia dell’immobile:

• Per gli immobili nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 si applica un’aliquota Iva del 22%;
• Per le seconde case in tutte le altre categorie: l’aliquota Iva è fissata al 10%.

In ogni caso, sia l’imposta di registro, che l’imposta ipotecaria e catastale avranno un importo di 200 Euro – per un totale di 600 Euro.

Come ridurre le imposte se vuoi acquistare casa in Italia?

Come avrai visto le imposte per l’acquisto di una casa sono tante. Tuttavia, è possibile ridurre la tassazione. Infatti, se decidi di comprare una casa in Italia, e per te si tratta di prima casa, potrai beneficiare di una serie di agevolazioni. Anche gli acquirenti stranieri, al ricorrere di determinate condizioni, possono godere dell’agevolazione prima casa. In particolare:

• Chi acquista la casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di € 50 ciascuna;
• Chi compra da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, è dovuta l’Iva al 4%. Mentre, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse nella misura di € 200,00 ciascuna.

Quali sono le condizioni per beneficiare dell’agevolazione prima casa?

Vediamo quali sono i requisiti che deve avere l’immobile per poter beneficiare dell’acquisto prima casa in italia:

• Sia classificato come abitazione, e pertanto, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A11;
• Non sia classificato di “lusso”;
• Si trovi nel comune ove l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze dell’agevolazione.

Oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’acquirente, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà:

• Entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile. Per i residenti all’estero il requisito dello spostamento della residenza può non essere verificato;
• Non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile situato nello stesso Comune;
• Non essere titolari nel territorio italiano di immobili acquistati con l’agevolazione prima casa.

Se il cittadino svizzero volesse acquistare una casa in Italia più grande: cosa fare?

Nel caso in cui il cittadino svizzero desideri acquistare un immobile in Italia di dimensioni superiori a quanto fissato dalla leggere Koller, vi sono due possibili soluzioni per poter procede con l’acquisto:

1. Trasferire la propria residenza in Italia;
2. Costituire in Italia una Società semplice immobiliare.

Per quanto riguarda il primo aspetto, intanto oltre alle problematiche legate ad un trasferimento in un altro Paese, vi sono anche dei riflessi fiscali importanti da considerare. Con questo mi riferisco al fatto che trasferire la residenza in Italia, implica sotto un profilo fiscale, la tassazione dei redditi prodotti sia in Italia che all’estero.

Poniamo ad esempio il caso di un cittadino svizzero presti la propria attività di lavoro dipendente presso un Cantone in Svizzera e decida di acquistare un immobile in Italia. Se tale soggetto dovesse decidere di prendere la residenza nel nostro Paese, sarà tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi in Italia e a tassare il reddito da lavoro dipendente prodotto in Svizzera. Tuttavia, tramite le convenzioni contro le doppie imposizione siglate con i vari Paesi, tra cui la Svizzera, è possibile beneficiare del credito d’imposta per le imposte versate nel Paese in cui si svolge il lavoro. Inoltre, avere la residenza fiscale in Italia, implica a dover indicare nella dichiarazione dei redditi eventuali attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero ai fini del monitoraggio fiscale.

Inoltre, al verificarsi di alcune condizioni, la detenzione di attività finanziarie all’estero comporta il pagamento di alcune imposte, ovvero:

• Ivie: per gli immobili detenuti all’estero;
• Ivafe: per le attività finanziarie.

Non adempiere a tali obbligo comporta il pagamento di importanti sanzioni. Qualora tu desideri approfondire questo aspetto molto delicato, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento operoso quadro RW“.

Per quanto riguarda l’altra possibile soluzione, ovvero di costituire una Società Semplice Immobiliare, da un lato permetterebbe di evitare tutte le problematiche di cui sopra. Inoltre, la tassazione per un’eventuale locazione dell’immobile seguirebbe la stessa tassazione prevista per le persone fisiche.

Inoltre la società semplice immobiliare presenta una serie importanti vantaggi in ottica di pianificazione successoria.

Se desideri approfondire la costituzione e la gestione di una Società Semplice Immobiliare, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Società semplice immobiliare: quando costituirla?”

Acquisto di immobile in Italia da cittadino svizzero: conclusioni

Sei un cittadino svizzero e hai deciso di acquistare un immobile in Italia per le tue vacanze o come forma di investimento?

Come avrai visto leggendo questo contributo, vi sono alcune restrizioni dovute alla Legge Koller. Inoltre l’acquisto di un immobile in Italia comporta il versamento di una serie di imposte. Tuttavia al ricorrere di determinati requisiti è possibile ridurre le tasse.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da poter avere una consulenza personalizzata!