Acquisto immobile: imposta di registro o Iva?

L’applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro dipende dalle caratteristiche dell’immobile (abitativo o strumentale) e del soggetto venditore ( privato o impresa). L’acquirente dovrà preliminarmente esaminare questi due aspetti per conoscere le imposte da versare.

Stai valutando di acquistare un immobile ma ti stai chiedendo quali sono le imposte da versare in sede di acquisto?

Hai dubbi sull’applicazione di IVA o Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari?

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

L’obiettivo di questo contributo è quello di spiegarti quale sarà il tuo carico fiscale al momento dell’acquisto dell’immobile.

Vediamo, quindi, quali sono le regole che riguardano l’applicazione di IVA o Imposta di Registro in caso di acquisto di immobili.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Acquisto di immobile abitativo: imposte indirette

Sei stai pensando di fare un investimento immobiliare è opportuno che tu conosca quali sono le imposte che dovrai versare, per effettuare una corretta scelta anche dal punto di vista fiscale. La pianificazione fiscale della Famiglia passa anche da questi aspetti.

Le imposte dovute al momento dell’acquisto variano in funzione dei seguenti parametri:

• La tipologia di immobile acquistato. Possiamo avere l’acquisto di un immobile ad uso civile abitazione, oppure un fabbricato strumentale;
• La tipologia del soggetto venditore. Il cedente può essere un privato oppure un’impresa di costruzioni.

Principio di alternatività Iva-registro

L’art. 40 del TUR sancisce che, qualora l’atto sia assoggettato a IVA, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro, da versarsi entro 20 giorni dalla sua formazione.
In deroga a tale principio, non si considera soggetta ad IVA la cessione di immobili abitativi esenti IVA scontando pertanto l’imposta di registro in
misura proporzionale. Pertanto vige un principio di alternatività tra l’iva e l’imposta di registro.
Qui di seguito riporto la norma di riferimento:

“Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di registro si applica in misura fissa. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma del successivo art. 21, ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, nn. 8) e 8 bis) e 27 quinquies) dello stesso decreto nonché delle locazioni di immobili esenti ai sensi dell’articolo 6 della legge 13 maggio 1999 n. 133 e dell’articolo 10, secondo comma, del medesimo decreto n. 633 del 1972.”.

Cessione di fabbricati: imposta di registro

Nel caso in la vendita sia effettuata da un soggetto privato o si rientra nella casistica di esenzione iva che vedremo nel paragrafo successivo, si applica l’imposta di registro nella seguente misura:

• 9%: se l’acquisto avviene senza l’agevolazione prima casa;
• 2%: se l’acquisto avviene con l’agevolazione prima casa.

Oltre all’imposta di registro in misura proporzionale è necessario considerare anche l’imposta catastale e ipotecaria nella misura di 60 euro ciascuna.

Applicazione dell’imposta sul prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. Quest’ultimo consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Tuttavia, l’acquirente dovrà esercitare l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso di applicazione del prezzo-valore non trovano applicazione le norme sull’accertamento fiscale induttivo. Questo in quanto, non assume rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, il prezzo di acquisto dell’immobile e pertanto non possono essere effettuati gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi. E’ opportuno ricordare che, per non rischiare di incorrere in eventuali accertamenti induttivi, non è sufficiente indicare nel rogito un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, è necessario indicare il reale corrispettivo pattuito.

Cessione di fabbricati abitativi: Iva

La regola generale prevede che la cessione di fabbricati abitativi sia un’operazione esente iva, come previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972.

Tuttavia vi sono alcune eccezioni:

• Cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, entro 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è sempre obbligatoriamente imponibile Iva, con aliquota ridotta del 10%. Tuttavia, è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, nel caso in cui il cessionario abbia i requisiti per la richiesta dell’Agevolazione Prima Casa. Nel caso in cui, invece, l’acquisto dell’immobile abitativo presenti le caratteristiche di “lusso” l’IVA è dovuta con aliquota ordinaria del 22%.

• La cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, dopo 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è imponibile Iva su opzione del cedente da manifestarsi nell’atto di compravendita;
• Vendite di fabbricati destinati ad alloggi sociali, imponibili solo su opzione.

Cessione di fabbricati strumentali: iva

Per quanto riguarda i fabbricati strumentali, il regime naturale della loro cessione è l’esenzione Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972, con le seguenti eccezioni:

• cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), lett. d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, entro 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è sempre obbligatoriamente imponibile Iva;
• opzione da parte del cedente per il regime di imponibilità espresso nell’atto di compravendita.

Agevolazione acquisto prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima sono dovute le seguenti imposte:

1. Imposta di registro del 2%;
2. L’imposta ipotecaria fissa di €. 50;
3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

1. IVA del 4%;
2. Imposta di registro fissa di €. 200;
3. L’imposta ipotecaria fissa di €. 200;
4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
3. Acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Riepilogo

Considerando le varie casistiche ho ritenuto opportuno semplificare il tutto nella seguente tabella:

Venditore	Acquirente	IVA	Registro	Ipotecaria	Catastale
Privato	Senza agevolazione prima casa		9%	50 euro	50 euro
Privato	Con agevolazione prima casa		2%	50 euro	50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anni	Senza agevolazione prima casa	ESENTE	9%	50 euro	50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anni	Con agevolazione prima casa	ESENTE	2%	50 euro	50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anni	Senza agevolazione prima casa	10% (20% se il bene è di lusso)	200 euro	200 euro	200 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anni	Con agevolazione prima casa	4%	200 euro	200 euro	200 euro
Impresa “rivenditrice”	Senza agevolazione prima casa	ESENTE	9%	50 euro	50 euro
Impresa “rivenditrice”	Con agevolazione prima casa	ESENTE	2%	50 euro	50 euro

Acquisto di immobili: consulenza

In questo articolo ho cercato di riassumere le principali informazioni che riguardano l’applicazione delle imposte indirette in caso di acquisto di beni immobili. Le casistiche a disposizione possono essere tantissime e non è possibile offrire tutti gli esempi possibili.

Stai acquistando un’immobile e vuoi avere maggiori informazioni riguardanti l’applicazione di Iva o Imposta di registro?