Acquisto immobile in Germania: guida fiscale

Acquistare casa a Berlino può essere un ottimo investimento sia per un residente in Germania che per un residente in Italia, in quest’ultimo caso con lo scopo di metterla a reddito.

I prezzi degli immobili in Germania stanno continuando a crescere. Pertanto, l’acquisto di un immobile può essere conveniente sia per un residente in Germania in modo da evitare di pagare l’affitto che per un residente fiscalmente in Italia con l’obbiettivo di locarlo e successivamente di generare una plusvalenza dalla vendita.

Prima di acquistare un immobile in Germania è opportuno che tu sappia quali sono le imposte e tasse che sarai tenuto a versare in sede di acquisto. Inoltre dovrai sapere la tassazione sia per i redditi da affitto dell’immobile che la tassazione per un’eventuale cessione dello stesso. Per questo ho realizzato questa breve guida fiscale.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Costi per l’acquisto di un immobile in Germania

Vediamo qui di seguito quali sono i costi che dovrai sostenere per l’acquisto di un immobile in Germania. Quest’ultimi si aggirano tra il 10 e il 12% del prezzo di acquisto e sono così determinati:

• Tassa di acquisto (“Grunderwerbsteuer”): 3,5% del prezzo di acquisto, da pagare entro 30 giorni dal rogito. Tale imposta a Berlino è pari al 4,5%;
• Spese notarili: solitamente queste si aggirano intorno all’1% – 1,5% del prezzo di acquisto, più eventuali spese di traduzione necessarie;
• Spese Agente Immobiliare: Il compenso varia dal 5% al 7% + IVA;
• Imposta di registro: la tassa di registrazione può variare dal 0,8 al 1,2%;
• Spese mutuo e imposte ipotecarie: se si è richiesto un mutuo, dovrai considerare anche le spese bancarie più eventuali spese notarili e di iscrizione ipotecaria da effettuarsi a cura del notaio.

Acquisto immobile in Germania: imposte sulla casa

Vediamo qui di seguito quali sono le imposte sulla casa che dovrai sostenere:

• Tassa di proprietà: varia in funzione della città in cui è situato l’immobile ed in funzione delle dimensioni del terreno di proprietà. La tassa annuale parte dai 150 euro per un appartamento di piccole dimensioni;
• Tasse locali: solitamente è di circa 0,75 a 1,5 euro al mq;
• La tassa sui rifiuti e altre spese di servizio: solitamente è di circa 0,50 a 2,00 euro al mq e per mese.

Richiedere un mutuo in Germania

In modo del tutto simile all’Italia, il mutuo può essere richiesto ai vari istituti di credito, garantito da ipoteca. Solitamente si può ottenere un mutuo ipotecario per circa il 60-70% del prezzo di acquisto. Una maggiore percentuale fino al 100% del prezzo di acquisto deve essere garantito o, da altri titoli, assicurazioni e titoli finanziari, che devono essere depositati presso la banca di finanziamento.

Il mutuo può essere erogato anche a soggetti non residenti in Germania e senza eventuale reddito. In quest’ultimo caso difficilmente si potrà ottenere un mutuo per un importo superiore al 60% del prezzo di acquisto.

Tassazione affitto in Germania

Nel caso in cui l’immobile acquistato in Germania sia messo a reddito, dovrà essere tassato l’eventuale affitto. La situazione cambia a seconda che il locatore sia un soggetto residente in Germania o residente fiscalmente in Italia.

Soggetto residente in Germania

La tassazione sui redditi di affitto può variare dal 25 al 42% e varia in funzione delle aliquote delle imposte sui redditi. Inoltre va aggiunto il cosiddetto “Soli” del 5,5%. Potranno essere dedotti dall’affitto: l’ammortamento, gli interessi e le spese di pubblicità o di gestione. L’ammortamento è di solito del 2% annuo, sulla base del costo d’acquisto, detratto il valore del terreno, in quanto quest’ultimo non è ammortizzabile.

Soggetto residente fiscalmente in Italia

Quando un soggetto fiscalmente residente in Italia mette a reddito un immobile situato in Germania deve analizzare la Convenzione contro le doppie imposizioni Italia- Germania. In base alla convenzione, il reddito da locazione derivante dall’affitto dell’immobile in Germania è imponibile:

• Nel Paese ove è svolta la locazione, ovvero la Germania;
• In modo concorrente, anche nel Paese di residenza del soggetto proprietario o titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero l’Italia.

La tassa sui redditi da affitto in Germania ammonta a circa il 15% sul reddito percepito dalla locazione del proprio immobile. Da questa aliquota, vi è la possibilità di poter dedurre alcune voci come l’ammortamento, gli interessi e le spese di gestione. L’ammortamento è solitamente il 2% l’anno, sulla base dei costi di acquisto, detratto il valore del terreno.

L’ammontare dichiarato in Germania dovrà essere dichiarato in Italia, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.

A differenza dei redditi fondiari relativi agli immobili situati in Italia, dove viene applicato il principio di competenza, qui si fa riferimento al canone di locazione “percepito”, pertanto si applica il principio di cassa. Per l’affitto dell’immobile in Germania non è possibile beneficiare della cedolare secca in quanto tali redditi non sono redditi fondiari ma redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. f) del Tuir

Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle versate in Italia, è stata trovata una soluzione. Quando ci troviamo nella fattispecie di doppia imposizione per lo stesso reddito, all’art. 165 del TUIR è prevista la concessione di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata in Germania.

Plusvalenza vendita immobile in Germania

Nel caso in cui l’immobile acquistato in Germania venga successivamente venduto è necessario verificare se sia dovuta o meno l’eventuale tassazione della plusvalenza realizzata. La situazione cambia a seconda che il venditore sia un soggetto residente in Germania o residente fiscalmente in Italia.

Soggetto residente in Germania

La vendita di un immobile in Germania entro 10 anni dall’acquisto determina la tassazione della plusvalenza.

I soggetti che vendono più immobili entro un certo periodo di tempo può essere considerato attività d’impresa, con conseguente aumento della tassazione.

Soggetto residente fiscalmente in Italia

Se la vendita è effettuata da un soggetto residente fiscalmente in Italia, come per l’affitto, anche per la cessione è necessario esaminare la Convenzione contro le doppie imposizioni siglata tra l’Italia e la Germania che all’6 stabilisce che:

“I redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato.

La norma non circoscrive la tassazione esclusivamente nel Paese ove l’immobile è situato, pertanto deve intendersi che la stessa sia imponibile anche nello stato dove è residente fiscalmente il proprietario dell’immobile.

Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle versate in Italia, è stata trovata una soluzione. Quando ci troviamo nella fattispecie di doppia imposizione per lo stesso reddito, all’art. 165 del TUIR è prevista la concessione di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata in Germania.

Se desideri approfondire la cessione di un immobile all’estero da parte di un soggetto residente fiscale in Italia, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Tassazione immobile all’estero: guida operativa“.

Imposta patrimoniale sull’immobile in Germania: IVIE

L’IVIE è l’IMU sull’immobile in Germania. L’IVIE è entrata in vigore nel 2012, con la Legge n. 214/2011. Essa prevede che i contribuenti, fiscalmente residenti in Italia, che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare ogni anno la relativa imposta patrimoniale (IVIE). Tale imposta è dovuta soltanto se l’importo spettante derivante dal calcolo supera la franchigia di 200 euro.

Immobile detenuto in Germania: Monitoraggio fiscale quadro RW

Il soggetto persona fisica residente fiscalmente in Italia che, detiene un immobile all’estero è tenuto a compilare, ai fini del monitoraggio fiscale, il quadro RW del Modello redditi.

Per le persone fisiche, tale quadro deve essere compilato in ogni caso anche ai fini della determinazione dell’imposta IVIE.

Quale valore da indicare nel quadro RW?

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, per gli immobili situati nella UE o in un paese appartenente allo Spazio Economico Europeo (Islanda, Norvegia e Liechtenstein) il valore da utilizzare è prioritariamente quello catastale (se disponibile nel paese in cui è situato l’immobile).  

In mancanza del valore catastale si fa riferimento al valore risultante dall’atto di acquisto.

Nella colonna 2 della tabella contenuta nella C.M. n.28/E del 2012, l’Agenzia fornisce l’elenco delle imposte degli stati UE ed SEE utilizzabili per il calcolo del valore catastale.

In caso di mancata compilazione del quadro RW o del pagamento dell’IVIE sono dovute pesanti sanzioni, tuttavia è possibile beneficiare del ravvedimento operoso in caso di dichiarazione integrativa. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento operoso quadro RW“.

Acquisto immobile in Germania: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questa guida, l’acquisto di un immobile in Germania da parte di un soggetto residente in Italia, comporta una tassazione fiscale anche nel nostro Paese, oltre a dover porre in essere ad una serie di adempimenti fiscali.

Per evitare di commettere errori che potrebbero “costarti caro” in termini di sanzioni, ti consiglio di affidarti ad un professionista esperto sia in ambito immobiliare che internazionale.

Qui di seguito, troverai il link per metterti direttamente in contatto con me. Sarai ricontattato a stretto giro in modo da ricevere una consulenza personalizzata in base alle tue esigenze.