Acquisto seconda casa: è un buon investimento?

L’acquisto seconda casa come investimento per la messa a reddito con locazioni brevi turistiche. Le imposte da pagare per l’acquisto della seconda casa da mettere a reddito. Tutte le info nel report seguente. 

Partiamo subito da un dato di fatto: comprare la seconda casa costa il doppio rispetto alla prima.

Quello che voglio indicarti in questo articolo sono i vantaggi legati all’acquisto di una seconda casa. Abitazione non tanto da utilizzare come “casa per le vacanze“, ma come investimento immobiliare. Ovvero un abitazione da scegliere sulla base della redditività futura.

Redditività che non può che arrivare dalla messa a reddito attraverso le locazioni brevi turistiche.

Per capire se e come riuscirai a guadagnare dalla messa a reddito della tua seconda casa, è necessario partire dalla tassazione. Ovvero le imposte indirette legate all’acquisto della seconda casa.

Vediamo quindi i vantaggi e le imposte da pagare per l’acquisto della seconda casa.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Comprare una seconda casa: come scegliere la destinazione

Oggi i tempi sono cambiati. Non si acquista più una seconda casa per le vacanze estive o invernali. I periodi di vacanza si accorciano, e con essi c’è maggiore voglia di variare le proprie mete.

Per questo oggi la maggior parte degli acquisti di seconde case non è a scopo di vacanza. Oggi si acquista una seconda casa prevalentemente per metterla a reddito.

Messa a reddito che non può passare attraverso le locazioni brevi. L’obiettivo è quello di riuscire a ricavare un reddito passivo che consenta di ripagare il mutuo legato all’acquisto e i costi annui di gestione e manutenzione. Oltre ovviamente alle immancabili imposte patrimoniali Imu e Tasi.

Si tratta di spese che devi necessariamente mettere in preventivo prima dell’acquisto. Altrimenti rischi davvero di mettere a repentaglio la sostenibilità di una operazione relativamente semplice come l’acquisto della seconda casa.

Ma dove conviene acquistare la seconda casa?

Le scelte da fare dipendono molto dalla destinazione d’uso dell’abitazione. In base alla mia esperienza le casistiche principali sono 3:

• Città d’arte o di villeggiatura. E’ sicuramente un classico. Acquistare la seconda casa in una città d’arte o di villeggiatura consente di poter locare per buona parte dell’anno sfruttando le locazioni turistiche brevi.
• Acquisto in città in zone ben servite. In questo caso, conviene sfruttare le locazioni ordinarie di durata più lunga. Contratti a canone libero “4+4“, oppure a canone concordato “3+2“. Acquistare casa in una zona ben servita da negozi e centri commerciali ti consentirà di locare a prezzi più alti della media;
• Acquisto di abitazioni vicine a sedi universitarie. In questo caso inevitabilmente si sfruttano i contratti di locazione transitori per studenti universitari. La possibilità di affittare singole stanze a studenti da la possibilità di moltiplicare il reddito che si potrebbe ricevere da una “normale” locazione.

Per scegliere quale di queste opzioni è la migliore per voi occorre sempre fare una simulazione di costi e benefici che vi potrebbero derivare. Solo da una simulazione economica, infatti, è possibile capire la fattibilità dell’operazione.

Ricorda che la seconda casa è un investimento e come tale deve fornire un ritorno economico soddisfacente. Altrimenti, meglio investire in altre cose.

Se poi, intendi diversificare il tuo business, puoi invece pensare, di avviare un’attività di B&B. Ma per questo ti serve un consulente esperto che possa aiutarti (lascia un commento e ti ricontatterò in privato).

Come vedi i vantaggi sono diversi, ma per avere un quadro completo devi anche considerare i rischi a cui potresti incorrere.

Il rischio principale è quello di non riuscire a ripagare l’investimento e quindi le imposte da calcolare su di esso.

Acquisto della seconda casa: le imposte indirette da pagare

Quali sono, quindi, le imposte indirette che gravano sull’acquisto della seconda casa?

Le imposte principali sono le imposte indirette, ed in generale sono le seguenti:

• L’Iva, oppure in alternativa l’imposta di registro;
• L’imposta catastale;
• Infine, l’imposta ipotecaria.

Oltre a queste imposte, devi considerare anche il pagamento delle imposte patrimoniali sul possesso dell’abitazione. Mi riferisco in particolare all’Imu ed alla Tasi. Ed, infine, deve essere presa in considerazione anche l’imposta sui rifiuti, ovvero la Tari.

Acquisto della seconda casa da privato: le imposte indirette da pagare

Quando si acquista la seconda casa da un soggetto privato (non titolare di partita Iva), le imposte indirette che grano sull’acquirente sono le seguenti.

• L’imposta di registro proporzionale, in misura del 9%;
• Imposta ipotecaria fissa, pari a 50 Euro;
• Imposta catastale fissa, pari a 50 Euro.

Per rendere meglio idea della portata di queste imposte tieni presente che in caso acquisto dell’abitazione principale l’imposta di registro proporzionale è del 2%. In questo caso, invece, l’imposta sale sino al 9%.

L’imposta dovuta è più che triplicata!

Per questo motivo l’investimento legato all’acquisto della seconda casa deve essere attentamente valutato e pianificato con un esperto.

Acquisto della seconda casa da un’impresa: le imposte

Al contrario, invece, quando si acquista una seconda casa di proprietà di un’impresa, le imposte indirette dovute cambiano.

Attenzione! In questo caso deve essere presa in considerazione anche l’Iva.

In generale, l’acquisto della seconda casa da parte di un’impresa comporta i seguenti pagamenti di imposte indirette:

• L’acquisto di una seconda casa è esente da Iva;
• L’imposta di registro è fissata in misura del 9%;
• Imposta catastale ha un valore fisso di 50 Euro;
• Imposta ipotecaria ha un valore fisso di 50 Euro.

In quali casi c’è imponibilità Iva?

Esistono comunque due casi in cui l’azienda cedente ha facoltà di applicare l’Iva nella cessione dell’immobile. Naturalmente, in questi casi non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro.

I due casi sono i seguenti:

1. Se acquisti la seconda casa da un’impresa di costruzione entro 5 anni dalla fine della costruzione. In questo caso il venditore può scegliere di applicare l’Iva;
2. Se acquisti una “casa popolare”, ovvero un alloggio sociale, il venditore può sottoporre la transazione ad Iva.

In questi casi, si applicano due diverse aliquote Iva, definite in base alla tipologia dell’immobile:

• Per gli immobili nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 si applica un’aliquota Iva del 22%;
• Per le seconde case in tutte le altre categorie: l’aliquota Iva è fissata al 10%.

In ogni caso, sia l’imposta di registro, che l’imposta ipotecaria e catastale avranno un importo di 200 Euro – per un totale di 600 Euro.

Quali transazioni sono esenti da Iva?

Tutte le transazioni che non coinvolgono né imprese di costruzione che hanno ultimato o ristrutturato un immobile, né alloggi sociali non sono soggette al pagamento dell’Iva.

Ad esempio, l’acquisto della seconda casa è esente da Iva se:

• Acquisti un appartamento, che uno studio legale usava come ufficio;
• Acquisti un appartamento da un’azienda, che in precedenza aveva adibito l’immobile ad uso foresteria;
• Oppure se acquisti la tua seconda casa da qualsiasi altra azienda, indipendentemente dalla sua forma (s.n.c., s.r.l. S.P.A) a patto che l’azienda non si occupi di costruzioni.

Costi acquisto seconda casa: la base imponibile 

Le regole per calcolare le tasse sull’acquisto della seconda casa variano in base all’applicabilità dell’Iva.

Se la vendita della seconda casa è soggetta ad Iva

La formula per il calcolo della base imponibile Iva è:

PREZZO DELLA CESSIONE * 10 (o 22) / 100

Nel caso di un immobile del prezzo di 200.000 Euro, in regime Iva al 10%, l’IVA da corrispondere sarà pari a 20.000 Euro.

Se la vendita della seconda casa è esente da Iva

perché è presente una di queste condizioni:

• La compravendita coinvolge due privati;
• La transazione si svolge un privato ed un venditore non soggetto ad Iva;
• L’immobile è destinato ad uso abitativo,

Non si applica l’Iva, ma il sistema del prezzo/valore, che ti descrivo di seguito.

Il sistema del prezzo-valore

Il sistema del prezzo-valore ti permette di calcolare la base imponibile, e quindi le tasse sulla seconda casa, in base al valore catastale dell’immobile.

Tale criterio è stato introdotto nel 2006, e presenta importanti benefici per chi acquista una casa. L’obiettivo di tale metodo è quello di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale.

Il criterio del prezzo-valore, si applica solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista) l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Quando ti recherai dal notaio per stipulare l’atto d’acquisto, dovrai richiedere esplicitamente di usare questo sistema per il calcolo della base imponibile.

Questa è l’unica occasione in cui potrai richiedere l’adozione del prezzo-valore.

Se non effettui questa richiesta al tuo notaio, la base imponibile delle tasse verrà calcolata sul prezzo della seconda casa.

Come Si Calcola il Valore Catastale nel prezzo-valore?

Calcolare il valore catastale è relativamente semplice.

Se stai acquistando una seconda casa, dovrai moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. 

Applicherai l’imposta di registro del 9% al risultato.

Di seguito ti faccio un esempio, per farti capire quale è il risparmio che puoi ottenere.

Hai acquistato una casa con una rendita catastale di 1.000 Euro, pagandola 200.000 Euro.

Se applichi la regola del prezzo-valore, la base imponibile è

1000 * 1,05 * 120 = 126.000 Euro

L’imposta di registro del 9% è pari a 11.340 Euro

Se non applichi la regola del prezzo-valore, l’imposta di registro si calcola sul valore di 200.000 Euro. Quindi pagheresti 18.000 Euro. Un risparmio di 6.660 Euro non è da trascurare.

Il sistema del prezzo-valore conviene anche per i seguenti motivi:

• L’Agenzia delle Entrate non accerterà il valore di compravendita dell’immobile ai fini dell’imposta di registro;
• Potrai godere di una riduzione del 30% sugli oneri da corrispondere al notaio.

Quando si pagano le imposte sull’acquisto della seconda casa?

L’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale vanno pagate al momento della registrazione dell’atto di compravendita.

Sono versate dal notaio che stila l’atto. Notaio che è personalmente responsabile del pagamento all’Erario di queste imposte.

La parcella del notaio costituisce un costo diverso dalle imposte per l’acquisto della seconda casa.

Ricorda Che:

Se acquisti una seconda casa, in ogni caso nel rogito dovrai inserire un’autocertificazione che indica:

• Le modalità di pagamento del prezzo della casa;
• I dati di un eventuale agente di intermediazione. Se si tratta di una persona fisica, dovrai indicare la sua Partita Iva e codice fiscale, l’iscrizione presso la Camera di Commercio, ecc. Se invece si tratta di un’agenzia, dovrai indicare la ragione sociale, ed i dati del rappresentante legale;
• Le spese per l’intermediazione.

Ricordare questo particolare è importante poiché l’omissione della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà può indurre una sanzione amministrativa da € 500 a € 10.000.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando procediamo a richiedere alla banca di attivare un mutuo per l’acquisto di una seconda casa, bisogno tenere presente che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali previsti per la prima casa. L’importo finanziato dipende dalla situazione economica del soggetto richiedente e del proprio nucleo familiare. Generalmente la banca, concede un importo finanziato non superiore al 60% del valore dell’immobile da acquistare. Il piano massimo di ammortamento è pari a 30 anni ed i tassi d’interesse, al momento, sono oltre il 2% contro gli 1% in caso di acquisto della prima casa.

Differenze agevolazioni prima e seconda casa

Vediamo qui di seguito alcune delle differenze sulle agevolazioni tra prima e seconda casa:

• Imposta sul valore aggiunto è al 4% o importa di registro al 2%;
• Tasso d’interesse tassato sul mutuo al 0,25%;
• Piano di ammortamento massimo tra i 35 ed i 40 anni;
• Spese di istruttoria del mutuo più basse;

Seconda casa: quando si hanno le agevolazioni fiscali?

Al ricorrere di specifiche condizioni, la Giurisprudenza ha esteso l’agevolazione anche per l’acquisto della seconda casa. La Corte di Cassazione con la sentenza del 2 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo l’accesso all’agevolazione nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore. Questo, avviene ad  esempio nel caso di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia. Inoltre, nei casi di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in locazione e pertanto non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico. Con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, anche l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa può essere richiesta una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni ma in seguito dichiarato inagibile. Anche se la casa è ancora in corso di costruzione è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi. In caso contrario, l’agevolazione prima casa potrà essere revocata.

Seconda casa come investimento da mettere a reddito

L’acquisto di una seconda casa comporta ingenti costi dovuti alle tasse e alle imposte. Pertanto per renderla fruttuosa è necessario investire per poterla adibire a locazione turistica. Le opzioni possono essere le seguenti:

• Locazione turistica breve;
• Struttura ricettiva extralberghiera ( bed and breakfast, affittacamere, casa vacanze, etc.)

La locazione turistica breve può essere gestita senza l’obbligo di apertura della partita Iva fino a 4 appartamenti, ma non consente di offrire servizi alla persona. Adibire l’immobile a struttura ricettiva extralberghiera, comporta da un lato, se esercitata in modo continuativo e professionale, all’obbligo dell’apertura della partita Iva, ma permette di offrire servizi aggiuntivi alla locazione.

La gestione di una locazione turistica breve può essere gestita direttamente oppure avvalendosi di figure esperte, come ad esempio: property managment, agenti immobiliari. Avvalendosi di queste figure, sicuramente il nostro margine di guadagno sarà più basso ma avremo il vantaggio di affidare la gestione a figure esperte e non dovremmo pensare a niente!

Acquisto seconda casa: consulenza

Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente stai valutando l’acquisto di una seconda casa.

Quello che posso consigliarti è di valutare bene questo tipo di investimento. Non tutti gli acquisti di immobili possono offrire la stessa resa se si vogliono mettere a reddito. Effettuare un acquisto troppo freddoloso potrebbe costarti caro.

Prima di pensare all’acquisto è sempre opportuno effettuare una valutazione economica dell’investimento.

Una sorta di business plan legato alla redditività dell’abitazione che metta a confronto ricavi, costi e imposizione fiscale presente e futura, potrà aiutarti a fare la scelta giusta.

Se hai individuato qualche immobile da acquistare ma non sai quale scegliere affidati al nostro servizio di consulenza per l’acquisto della seconda casa.

Potremo effettuare per te questo tipo di simulazioni e mostrarti le differenze in termini di tassazione e di redditività di questi immobili. In questo modo sarà più facile per te fare la scelta giusta.

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