Quando si parla di locazioni brevi gli obblighi di carattere nazionale e locale a cui dover adempiere sono svariati, e si suddividono a seconda della tipologia di servizio prestato all’ospite.
Il fenomeno delle locazioni turistiche si sta diffondendo sul territorio nazionale in modo non uniforme. Infatti, le forme di esercizio di questa attività sono le più disparate.
Questa suddivisione non è determinata dai modelli di business utilizzati, ma piuttosto, dalla normativa che regola il fenomeno.
Per quanto riguarda i profili definitori, civilistici e amministrativi, tali contratti sono individuati dalla normativa statale, integrata da quella emanata dalla Regione nella quale l’immobile è ubicato.
Per quanto concerne gli aspetti fiscali, invece, in assenza di una disciplina organica in materia, è necessario fare riferimento ai principi che disciplinano i vari tributi. Il tutto, tenendo conto, però, che, talvolta, il legislatore fiscale ha dettato regole specifiche per alcune fattispecie, come nel caso delle locazioni brevi, disciplinate dall’art. 4 del DL n. 50/2017, conv. L. n. 96/2017.
Per “locazione turistica” si intende il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile, per un determinato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo, per finalità turistiche.
Il contratto può essere stipulato direttamente dall’avente diritto oppure mediante un intermediario che agirà in veste di mandatario con o senza rappresentanza, oppure in qualità di sub-locatore.
Queste caratteristiche rendono poi diversa la modalità applicativa con cui si conclude il contratto tra il titolare dell’immobile (in caso di mandato all’intermediario) e l’ospite, o tra il sub-locatore e l’ospite, in caso di sublocazione.
Dal punto di vista normativo, occorre fare riferimento sia alla normativa nazionale contenuta nel DLgs. n. 79/2011 (la quale, tuttavia, è stata ritenuta parzialmente illegittima dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 80/2012), che a quella delle singole Regioni.
Per quanto riguarda le imposte dirette, l’alloggio turistico è in buona parte assicurato dalle strutture alberghiere, settore imprenditoriale il cui inquadramento, sotto il profilo fiscale, non presenta aspetti di particolare problematicità.
Diversamente, le prestazioni a titolo oneroso di alloggio ai turisti rese da soggetti che non siano imprenditori alberghieri generano, in capo al soggetto che le pone in essere, un reddito da inquadrare, in alternativa:
- Tra i redditi fondiari (redditi da locazione), ai sensi dell’art. 37 comma 4-bis del TUIR, ove si tratti di attività di mera locazione, priva di natura imprenditoriale;
- Tra i redditi d’impresa, ai sensi dell’art. 55 del TUIR, ove l’attività sia esercitata per professione abituale, mediante un’organizzazione dei mezzi in forma di impresa;
- Oppure, tra i redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciali), ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i) del TUIR, ove, pur trattandosi di attività commerciale, essa sia esercitata occasionalmente.
Per talune fattispecie si può inoltre applicare il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. n 23/2011 oppure quello della locazione breve di cui all’art. 4 del DL n 50/2017.
Ai fini IVA l’applicazione del tributo alle locazioni turistiche dipende dalla sussistenza o meno di un’attività imprenditoriale a monte. Questo confine è molto chiaro per la gestione delle strutture ricettive alberghiere che sono sempre soggette a IVA, mentre non risulta così marcato per le mere locazioni turistiche per cui occorre verificare di volta in volta la sussistenza o meno dei requisiti. Il contratto va in ogni caso redatto in forma scritta
Il contratto di locazione turistica, che deve essere in ogni caso redatto in forma scritta, dovrà essere registrato in termine fisso se di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, ma l’imposta di registro può essere assorbita dalla cedolare, in presenza di opzione per l’imposta sostitutiva.
Si deve infine prestare attenzione agli altri adempimenti di carattere nazionale e locale.
Tra i primi spiccano gli obblighi attinenti all’attestato di prestazione energetica (APE), nonché le comunicazioni relative all’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130 comma 1 punto 6 c.c. Inoltre, è importante verificare la compatibilità della locazione turistica con l’eventuale regolamento di condominio.
Occorre, inoltre, effettuare le comunicazioni ai fini della pubblica sicurezza attraverso il sito “alloggiatiweb” anche se alcune Regioni hanno integrato tale adempimento con quello relativo alle comunicazioni statistiche.
Per quanto riguarda i secondi, i locatori devono preoccuparsi dell’eventuale tassa sui rifiuti (TARI), dell’imposta di soggiorno nel caso in cui il Comune abbia deciso di applicarla nonché degli altri adempimenti eventualmente previsti, quali le comunicazioni statistiche dei flussi turistici oppure l’acquisizione per ogni immobile locato, del codice identificativo di riferimento.
Locazioni brevi: consulenza fiscale
Il nostro studio professionale ha maturato esperienza nella gestione delle attività collegate alla gestione di immobili di terzi nelle locazioni brevi.
Per questo motivo se stai pensando di avviare questo tipo di attività il consiglio che possiamo darti è quello di rivolgerti sempre ad un Commercialista esperto.
Soltanto l’esperienza nell’ambito della fiscalità immobiliare è in grado di offrirti certezza nel poterti seguire nel tuo business nel modo corretto. Attualmente gestiamo gli adempimenti fiscali e aiutiamo nella crescita molte aziende di questo settore.
Per questo motivo se desideri un consulente fiscale esperto, contattaci!
