Affittacamere abusivo: l’ordinanza n. 21841 del 7 settembre 2018

Quali sono i servizi accessori che fanno diventare un’attività di mera locazione un’ attività professionale? Quando un’agenzia immobiliare rischia di diventare un affittacamere abusivo? 

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21841 del 7 settembre 2018 ha ritenuto legittimo un’avviso di accertamento, notificato ad un’agenzia immobiliare.

Nell’avviso di accertamento veniva contestato l’esercizio abituale di un’attività di affittacamere. Questo in quanto, presso i locali del’attività, erano stati rinvenuti il noleggio di biancheria e fatture di acquisto di prodotti per la pulizia.

In questo contributo vorrei analizzare questa vicenda che ha visto soccombere un contribuente.

In modo particolare soffermandomi sugli elementi che hanno determinato la sentenza della Corte di Cassazione, qualificando l’attività del contribuente: affittacamere abusivo.

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Vicenda

La Guardia di Finanza, a seguito di verifica sul contribuente, emetteva il  PVC. Successivamente l’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette ed IVA. Nell’avviso di accertamento veniva contestato l’omessa contabilizzazione di  ricavi rispetto allo svolgimento di fatto dell’attività di affittacamere. 

Secondo i verificatori il contribuente svolgeva in modo abituale la gestione di case ed appartamenti per vacanze, con annessi servizi accessori di natura alberghiera. Quest’ultima in modo prevalente rispetto all’attività di intermediazione immobiliare.

L’avviso di accertamento è stato impugnato sia in Commissione Tributaria Provinciale che in Commissione Tributaria Regionale. Sia in primo che in secondo grado i Giudici di merito avevano ritenuto illegittimo tale atto impositivo. Questo in quanto, si riteneva come prova insufficiente il rinvenimento presso i locali della società immobiliare di biancheria presa a nolo,  a dimostrare l’esercizio abituale di affittacamere.

A sua volta l’Agenzia delle Entrate impugnava la sentenza emessa dalla Commissione Tributaria Regionale per cassazione.

I giudici della Corte Suprema hanno espresso che l’elemento discriminante tra l’attività di mera locazione dall’attività extra- alberghiera imprenditoriale è proprio l’erogazione o meno di servizi accessori.

A fronte di ciò i Giudici della Corte Suprema hanno cassato a sentenza di secondo grado della Commissione Tributaria Regionale.

Elementi discriminanti

Vediamo qui di seguito quali sono gli elementi sufficienti per gli organi di controllo ad effettuare delle contestazioni di natura fiscale:

• Il rinvenimento presso la società di materiali per la pulizia con annesse fatture di acquisto a essa intestate;
• La disponibilità di svariati immobili a destinazione turistica di breve periodo;
• La pubblicità dell’offerta in locazione degli immobili su internet tramite un proprio sito o su altri siti specializzati nel settore;
• Fornitura di servizi accessori, quali le pulizie iniziali e finali e la fornitura di biancheria;
• Mancata corrispondenza tra il numero degli immobili pubblicizzati e i mandati dei proprietari;
• La sottoscrizione da parte della società di contratti turistici in nome e per conto dei proprietari;
• La presenza di operazioni di accredito sui conti correnti dei soggetti coinvolti nell’attività per le quali non vengono fornite le giustificazioni;
• Il servizio di pronto intervento in caso di piccola manutenzione ordinaria presso l’immobile locato;
• Il servizio di accompagnamento all’immobile;
• Servizio di custodia dei bagagli;
• La promozione di attività escursionistiche a prezzi convenzionati;
• Il noleggio di biciclette o di altri mezzi di trasporto;
• L’offerta di una guida turistica o di altro materiale a uso turistico commerciale;
• L’offerta della prima colazione o di pasti su ordinazione.

Tassazione reddito da locazione

Le locazioni di alloggio ai turisti da parte di soggetti diversi dagli imprenditori alberghieri possono generare uno dei seguenti redditi:

1. Redditi fondiari (redditi da locazione), ai sensi dell’art. 37, comma 4 bis del DPR 917/86. Si tratti di attività di mera locazione anche da parte di società di intermediazione immobiliare, priva di natura imprenditoriale;
2. Redditi d’impresa, ai sensi dell’art. 55 del Dpr 917/86; quando l’attività sia esercitata per professione abituale. mediante un’organizzazione dei mezzi in forma di impresa;
3. Tra i redditi diversi, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i) del Dpr 917/86. Rientrano in questa categoria se trattandosi di attività commerciale, essa sia esercitata occasionalmente.

Nella vicenda dell’agenzia immobiliare veniva contestato un’attività di affittacamere abusivo e la tassazione del reddito da locazione. L’agenzia immobiliare tassava i propri proventi derivanti da locazione di immobili come redditi fondiari.

L’Agenzia delle Entrate attraverso l’avviso di accertamento ha riqualificato tali redditi fondiari in redditi di impresa. Con conseguente regime fiscale più oneroso.

Abuso della professione

L’Agente Immobiliare è un professionista, iscritto ad apposito albo, il cui compito è mettere due o più persone in contatto affinché queste concludano un contratto. Tale figura non può offrire servizi aggiuntivi alla locazione. Se l’agenzia intenda fornire questi servizi al proprietario dell’immobile vi sono due strade:

1. Fornire questi servizi aggiuntivi tramite aziende esterne;
2. Creare una nuova società separata all’agenzia immobiliare per poter offrire questi servizi.

Nella vicenda che ti ho descritto, l’agenzia immobiliare accanto alla prestazione di alloggio, offriva prestazioni accessorie. Con queste i riferisco ad esempio la pulizia ed il riassetto degli ambienti, il cambio della biancheria, il lavaggio e la stiratura degli indumenti.

Tutti questi servizi hanno fatto presumere l’esistenza di un’organizzazione e pertanto il conseguimento di un reddito di impresa. Tutto ciò ha delineato il configurarsi di un’attività di affittacamere abusivo.

Consulenza

Se anche tu ti trovi in una situazione analoga o simile a questa vicenda, contattaci prima che ti arrivi un’avviso di accertamento.

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