Affittacamere in Piemonte: guida all’apertura

Quali sono gli adempimenti amministrativi e fiscali per poter aprire un affittacamere in Piemonte?

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Gli ingenti tributi patrimoniali da versare ogni anno per la proprietà di un immobile hanno spinto sempre più persone verso una messa a reddito dell’immobile.

Pertanto la locazione breve attraverso l’avvio di un‘attività di affittacamere può rappresentare l’alternativa valida per ricavare una redditività dagli immobili per sopperire agli ingenti costi che essi comportano.

In questo contributo vedremo quali sono tutti gli adempimenti civilistici e fiscali per aprire un affittacamere in Piemonte sia in modo imprenditoriale che non imprenditoriale.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Aprire un affittacamere: normativa

A livello nazionale la disciplina di affittacamere è regolamentata dalla Legge n. 217 del 17 maggio del 1983 ( Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica).

La legge quadro sul turismo all’art. 6 da la seguente definizione di affittacamere:

“Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.“

Ciascuna Regione poi, in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, promuove e disciplina le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

La Regione Piemonte con la L.R. n. 13 del 3 agosto 2017 disciplina le strutture ricettive extralberghiere. Rientrano nell’ambito di applicazione della presente legge le attività turistico-ricettive gestite per l’offerta al pubblico di servizi per l’ospitalità temporanea, compresa la preparazione e la somministrazione di alimenti e bevande, all’interno delle seguenti strutture ricettive extralberghiere:

• esercizi di affittacamere e locande;
• bed and breakfast;
• case ed appartamenti vacanze e residence;
• residenze di campagna;
• case per ferie;
• ostelli.

Aprire un affittacamere in Piemonte: definizione

All’art. 3 della L.R. n. 13 del 3 agosto 2017 viene data la definizione di affittacamere:

“Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile e senza l’utilizzo da parte dell’ospite del posto di cottura o della cucina, nelle quali sono forniti il pernottamento ed eventuali servizi complementari, tra cui la preparazione e la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate.”

Nell’attività di affittacamere possono pertanto essere forniti i seguenti servizi di base, come disciplinati dall’art. 11 della L.R.:

• pulizia delle camere o degli appartamenti;
• fornitura e cambio della biancheria da letto e da bagno;
• fornitura senza limiti di consumo di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento, nei periodi di accensione dipendenti dalla classificazione climatica dei singoli comuni;
• assistenza, manutenzione e riparazioni nelle camere o negli appartamenti;
• ricevimento degli ospiti con o senza accesso informatizzato.

Aprire un affittacamere in Piemonte: professionale o non professionale

La Legge Regionale del Piemonte all’art. 2 stabilisce che l’attività di affittacamere in Piemonte può essere svolta sia in modo professionale che in modo non professionale.

Affittacamere non imprenditoriale

La Legge Regionale n. 13 del 3 agosto 2017 all’art. 2 comma a) definisce quando l’attività di affittacamere in Piemonte può essere svolta in forma non imprenditoriale:

l’attività comporta che il titolare, anche avvalendosi della propria organizzazione familiare, non possa gestire, con carattere continuativo, sistematico e professionale, più di due appartamenti ubicati in uno stesso stabile dotati, complessivamente, di un massimo di tre camere e sei posti letto, senza l’offerta alle persone alloggiate di alcun servizio aggiuntivo né della preparazione e somministrazione di alimenti e bevande, fatta salva l’offerta dei servizi di ospitalità turistica di cui all’articolo 11 ( di cui sopra)

Il discrimine con l’affittacamere professionale sta nel fatto che è possibile svolgere l’attività in modo non professionale solo se l’attività è occasionale e se non c’è organizzazione dietro.

Il parametro per definire l’occasionalità per un’attività di affittacamere è dato dai giorni in cui si loca la camera. Il regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 all’art. 2 comma 2 stabilisce che gli affittacamere gestiti in modo non imprenditoriale:

“sono consentiti fino ad un periodo complessivo di apertura di duecentosettanta giorni e con almeno un periodo di apertura minima continuata di quarantacinque giorni, nel corso dell’anno solare”.

Inoltre l’altro elemento da considerare è la non professionalità. L’affittacamere non professionale non vi deve essere l’elemento della professionalità, ovvero non deve esserci un’organizzazione interna strutturata che possa far presumere lo svolgimento dell’attività in modo professionale.

Per quanto riguarda la tassazione dell’affittacamere non professionale rimando al seguente articolo: Avviare un’attività di affittacamere: guida operativa.

Affittacamere imprenditoriale

.La Legge Regionale n. 13 del 3 agosto 2017 all’art. 2 comma b) definisce quando l’attività di affittacamere in Piemonte può essere svolta in forma imprenditoriale:

“l’attività comporta che il titolare possa gestire con carattere continuativo, sistematico e professionale non più di due appartamenti ubicati in uno stesso stabile dotati, complessivamente, di un massimo di sei camere e dodici posti letto, fornendo il servizio di pernottamento e di eventuale preparazione e somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, nonché i servizi di ospitalità turistica di cui all’articolo 11 ( visti sopra)”

La somministrazione di alimenti e bevande, eventualmente offerta alle persone alloggiate, comporta la gestione imprenditoriale dell’attività di affittacamere, indipendentemente dal numero delle camere a disposizione degli ospiti.

Aprire un’affittacamere in Piemonte: adempimenti per l’avvio dell’attività

Per poter avviare l’attività di affittacamere è necessario effettuare una serie di adempimenti:

• Scia di avvio dell’attività in Comune;
• Iscrizione al Registro delle Imprese;
• Pratica di apertura della partita iva all’Agenzia delle Entrate;
• Iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti dell’Inps;
• Eventuale iscrizione posizione Inail.

Scia in Comune

Il primo adempimento per poter avviare un’attività ricettiva di affittacamere è di presentare la Scia nel Comune nel quale ha la sede l’attività. Ogni Comune mette a disposizione un portale per poter inviare telematicamente la Scia di avvio dell’attività. Il portale telematico più utilizzato dai comuni è IMPRESAINUNGIORNO. Non sono previste altre modalità rispetto alla trasmissione telematica della Scia. La presentazione della Scia è obbligatoria anche nel caso in cui, avendone i requisiti, si desidera avviare un’attività di affittacamere in modo non professionale.

Ogni Comune, all’interno del proprio sito, indica la documentazione ed i requisiti richiesti per la presentazione della Scia.

Solitamente i Comuni richiedono per la presentazione dell’attività i seguenti requisiti:

• requisiti morali;
• requisiti dei locali.

I primi sono richiesti mediante autocertificazione del gestore della casa vacanze. Mentre per i requisiti dei locali sono richieste una serie di documenti da allegare alla Scia atti a dimostrare la conformità urbanistica e di impianti alle normative vigenti ed il possesso dei requisiti igienico-sanitari.

La presentazione della Scia in Comune può essere effettuata direttamente dal titolare, oppure avvalendosi di un professionista. In quest’ultimo caso sarà necessario allegare all’istanza la relativa procura speciale.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività andrà coincidere con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la Scia al Comune.

Iscrizione al registro delle Imprese

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per iscrivere l’attività al Registro delle Imprese di competenza. Questo in quanto essendo un’attività d’impresa necessità dell’obbligo d’iscrizione in Camera di Commercio. Tale pratica dovrà avvenire attraverso il Portale Comunica Starweb. Tramite tale portale in una pratica contestuale verranno inviate le pratiche agli altri Enti. Per la pratica di avvio di un’attività di ditta individuale sono dovuti i seguenti costi:

• Bolli e diritti: per un ammortare complessivo di circa 40 euro;
• Diritto annuale: per una ditta individuale iscritta alla sezione speciale è di importo pari ad euro 53. Tale importo dovrà essere versato annualmente tramite modello F24.

Pratica di apertura della partita Iva all’Agenzia delle Entrate

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate affinché venga attribuita la partita Iva. Tale pratica deve essere presentata contestualmente alla pratica di iscrizione al Registro delle Imprese.

Prima di presentare la pratica di apertura della partita iva è necessario decidere il regime fiscale. Per una ditta individuale i due regimi fiscali a disposizione che possiamo scegliere sono:

• Regime forfettario;
• Regime semplificato

Il regime forfettario ad oggi è il regime più vantaggioso per i soggetti che desiderano avviare un’attività. In quanto per i primi 5 anni vi è una tassazione agevolata del 5%. Per gli anni successivi la tassazione sarà del 15%. E’ opportuno affidarsi ad un commercialista in grado di indirizzare, tramite simulazioni, il regime fiscale più vantaggioso.

Per l’avvio dell’attività di affittacamere si dovrà utilizzare il seguente codice ateco:

55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’attività di casa vacanze essendo un’attività d’impresa di natura commerciale, il titolare dell’attività dovrà provvedere all’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. La pratica di iscrizione dovrà avvenire contestualmente con la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Gli affittacamere sono soggetti alla contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente prodotto, anche nel caso in cui sia inferiore al livello minimo imponibile. Pertanto non sono dovuti i contributi fissi ma soltanto i contributi variabili.

L’aliquota contributiva è del 24%. I contributi variabili dovranno essere versati insieme alla scadenza delle imposte.

Iscrizione posizione Inail

La situazione differisce a seconda del fatto che l’attività sia svolta in forma societaria o individuale.

Nel caso sia svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione e contribuzione è immediatamente operativo. Si deve adempiere contemporaneamente all’inizio dell’attività attraverso la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Nel caso sia svolta in forma individuale l’obbligo  presso l’INAIL sussiste sempre quando si hanno dipendenti. Nel caso in cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di attrezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio. Con questo mi riferisco nel caso di casa vacanze potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e lucidatrici per la pulizia.

Aprire un’affittacamere in Piemonte: consulenza

Stai valutando di mettere a reddito un tuo immobile o un immobile di terzi da adibire ad attività di affittacamere? Stai valutando se svolgere la tua attività in modo imprenditoriale o non imprenditoriale?

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