Locazione a uso abitativo o commerciale: che succede se la distinzione dell’immobile non coincide con la categoria catastale dichiarata?
La locazione di un immobile può presentare diverse problematiche. Ce ne accorgiamo dalle tantissime domande che ci vengono poste ogni giorno.
Una casistica che spesso ci viene richiesta è quella che riguarda gli immobili ad uso abitativo affittati come ufficio. Il caso è quello di un potenziale inquilino che vuole prendere in affitto il tuo appartamento per adibirlo ad uso ufficio. Ebbene, questo tipo di pratica è lecita? E’ possibile affittare un appartamento ad uso ufficio?
La stessa domanda potrebbe essere fatta anche al contrario: posso affittare un ufficio come abitazione? Cosa succederebbe se la polizia dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio professionale, vi abita invece una famiglia?
Proviamo a chiarire insieme questi aspetti in modo chiaro.
Indice
La registrazione del contratto ed i dati catastali obbligatori
La legge prevede che, nel momento in cui viene concesso il locazione un immobile, il contratto debba essere necessariamente registrato. Senza la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate il contratto di locazione è nullo. La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione (o di decorrenza del contratto, se precedente).
Una volta registrato il contratto di locazione il locatore deve darne comunicazione al locatario nel termine di 60 giorni.
Nel momento in cui si registra il contratto di locazione immobiliare è necessario, per legge, indicare anche i dati catastali dell’immobile. Questo perché è proprio da tale dato che scatteranno dopo, le imposte come l’IMU. La violazione di tale obbligo, quindi, costituisce un’ipotesi di abuso. In particolare, in questo modo si può si evadere la corretta imposta di registro e la TARI (l’imposta sui rifiuti che, per gli uffici, è più cara).
Pertanto, la mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:
- Il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta sulle imposte indirette di tipo patrimoniale;
- L’applicazione di una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.
Posso affittare un appartamento come ufficio?
Anche se la legge non lo dice espressamente, secondo il parere condiviso della dottrina, le sanzioni che abbiamo appena visto e che si applicano nel caso di assente o errata indicazione della categoria catastale nel contratto di affitto, valgono anche quando, pur indicata in modo esatto la categoria catastale, l’utilizzo effettivo dell’immobile è diverso rispetto ad essa.
Facciamo degli esempi.
Andrea affitta la propria casa a Marco. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Andrea scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso ufficio. Le parti incorrono nelle sanzioni appena viste.
Andrea affitta la propria casa a Lucia. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Andrea scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso abitativo ma poi Lucia, nonostante ciò, e con il consenso di Andrea, ne fa uno studio professionale. Anche in questo caso scattano le sanzioni.
Da quanto appena detto, si può facilmente desumere che la categoria catastale indicata nel contratto di locazione vincola le parti: pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva.
Che fare se l’inquilino trasforma l’abitazione in un ufficio?
Se è vero che le parti, di comune accordo, non possono affittare un appartamento a uso ufficio, a maggior ragione l’affittuario non può trasformare l’immobile senza comunicarlo al locatore. Diversamente, potrebbe subire uno sfratto.
Nello stesso modo, se una persona prende in affitto un appartamento con lo scopo di farne un ufficio, ma non palesa tale intenzione al locatore oppure, pur palesandola, è comunque consapevole dell’accatastamento dell’immobile, non può poi chiedere una risoluzione del contratto. Egli infatti ha accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.
Regole per affittare un appartamento a uso ufficio
Per affittare un appartamento a uso ufficio è necessario, innanzitutto, che le parti siano d’accordo. Il locatore poi, prima della stipula del contratto di locazione, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione.
Attenzione però, perché tutto questo non vale se l’inquilino destina il contratto ad uso abitativo, ma lo destina, parzialmente come sede della propria attività professionale. Classico caso è quello del professionista che esercita la propria attività da casa. In questo caso è sufficiente che il contratto di locazione riporti che l’inquilino in qualità di professionista destina parte dell’immobile come suo ufficio. In questo modo non ci saranno comportamenti irregolari.
Cosa rischio se affitto un appartamento a uso ufficio?
Chi affitta un appartamento a uso ufficio rischia:
- Innanzitutto, il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;
- In caso di contestazione del Comune, una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;
- Il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.
