Affitti brevi: cedolare secca al 26% dal 2024

Dal 2024 la cedolare secca per gli affitti brevi potrebbe divenire meno conveniente, passando da un’aliquota del 21% al 26%. Vediamo nel dettaglio in questo contributo.

Il DDL di Bilancio 2024 nella sua bozza prevede l’innalzamento della cedolare secca sugli affitti brevi al 26%.

La tassazione degli affitti brevi fino a 30 giorni, anche in caso di intermediazione mediante portali telematici, sale di cinque punti rispetto alla soglia del 21 per cento prevista fino al 31 dicembre 2023.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo le ultime novità in materia e quali sono le alternative alla cedolare secca.

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Affitti brevi: cosa sono

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

• Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
• Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
• Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo, opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa. Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.

Affitti brevi: Cedolare secca al 26% dal 2024

La prima notizia che riguarda gli affitti brevi è l’innalzamento della tassazione fiscale. Infatti, con il DDL di bilancio 2024, la cedolare secca passa dal 21% al 26%.

Fino al 2023 si continuerà ad applicare il regime della cedolare secca al 21%, mentre a partire dal 2024, in caso di definitiva approvazione della bozza di legge di Bilancio 2024, si applicherà la cedolare secca al 26%.

L’innalzamento della tassazione dal 21% al 26% rende ancora più attuale il confronto tra cedolare secca e Irpef.

Affitti brevi con cedolare secca al 26% vs nuova Irpef

Come anticipato in premessa, in attesa del testo definitivo del decreto Santanchè sugli affitti brevi, nel DDL di bilancio 2024 vi sono brutte novità per coloro che adibiscono l’immobile per brevi periodi.

Nella bozza del DDL di bilancio 2024 è previsto un passaggio della cedolare secca dal 21% al 26% sui redditi da affitti brevi.

Alla luce di questa importante novità, il locatore dovrà decidere se sarà sempre conveniente tassare i redditi da locazione breve con cedolare secca o tramite tassazione ordinaria. Da un lato abbiamo un aumento della cedolare secca mentre all’altro vi è una modifica verso il basso della tassazione Irpef.

Infatti, con uno dei primi decreti legislativi di applicazione della riforma delle imposte sul reddito delle persone fisiche, è stato previsto un accorpamento delle prime due aliquote Irpef. Questo, a vantaggio dei soggetti titolari di redditi medio bassi. Vediamo qui di seguito quali sono le nuove aliquote Irpef per scaglioni di reddito:

• fino a 28.000 euro: aliquota al 23%;
• oltre 28.000 euro e fino a 50.000 euro: aliquota al 35%;
• oltre 50.000 euro: aliquota al 43%.

Cedolare secca: quando conviene?

Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni Irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Pertanto, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime.

Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi: ritenuta Airbnb

Con il deposito delle motivazioni della sentenza 9188/20023, la quarta sezione del Consiglio di Stato ha sancito l’obbligo per il colosso Airbnb di riscuotere e versare la ritenuta sugli affitti brevi.

Alla disciplina delle locazioni brevi, contenuta nell’art. 4 del Dl n. 50/2017, viene aggiunto un elemento chiave:

“I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi a cui sono tenuti tramite la stabile organizzazione. Qualora questi intermediari fossero riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, per adempiere gli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sugli affitti brevi, in qualità di responsabili d’imposta, procedono a nominare un rappresentante fiscale.”

Pertanto arriva una regolamentazione per gli obblighi di versamento da parte dei portali di intermediazione immobiliare.

Da affitti brevi a strutture ricettive extralberghiere

Se dovesse passare questa importante novità ciascun proprietario dovrà valutare se risulta essere sempre conveniente adibire l’immobile/i a locazioni turistiche brevi o se invece a struttura ricettiva extralberghiera (Casa Vacanze, B&B, Affittacamere, etc.). A differenza dello locazioni turistiche brevi, le strutture ricettive extralberghiere sono disciplinate a livello regionale.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una struttura ricettiva extralberghiera:

• Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
• Il servizio del cambio periodico della biancheria;
• La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
• Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
• L’organizzazione di tour eno-gastronomici, tour turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della struttura ricettiva extralberghiera.

L’inquadramento dei redditi per l’attività di B&B, Affittacamere e Casa Vacanze varia a seconda che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale o meno.

Se svolta in forma non imprenditoriale il reddito deve essere inquadrato tra i redditi diversi. Mentre se l’attività è inquadrata in forma imprenditoriale è necessario aprire partita Iva e scegliere i regimi fiscali e la forma giuridica per gestire l’attività.

Ad oggi il regime fiscale più conveniente è il regime forfettario che, prevede una tassazione del 5% per i primi 5 anni per poi innalzarsi al 15%.

Ti renderai conto che sotto il profilo della tassazione, vi è maggior convenienza ad aderire al regime forfettario che alla cedolare secca affitti brevi al 26%. Tuttavia, gestendo la tua attività in forma imprenditoriale dovrai considerare l’aspetto contributivo, ovvero dovrai versare i contributi alla gestione commercianti.

Pertanto, è opportuno che, in base alla tua situazione valuti se sia conveniente restare con il regime della cedolare secca oppure gestire la tua attività in forma imprenditoriale.

Affitti brevi al 26%: confermate le sanzioni raddoppiate

Il DDL di bilancio conferma le sanzioni raddoppiate nel caso in cui il contribuente ometta di indicare in dichiarazione dei redditi il reddito derivante da un affitto in regime di cedolare secca o lo faccia in modo non corretto. Pertanto permangono le sanzioni raddoppiate. Qui di seguito riporto l’art. 1 comma 7 del D.Lgs 471/1997:

“Nelle ipotesi di cui all’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dai precedenti commi 1 e 2.

Vediamo qui di seguito le sanzioni:

• dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione del canone di locazione, con un minimo di 500 euro;
• dal 180% al 360% in caso di infedele dichiarazione ossia indicazione del reddito da locazione in misura inferiore di quella percepita dal locatore.

Resta tuttavia la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Se desideri approfondire quest’ultimo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento cedolare secca: sanzioni e tempi“.

Affitti brevi al 26%: Conclusioni e Consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, se dovesse passare questa importante novità è opportuno fare delle valutazioni in merito alla convenienza o meno nel restare nel modello di business degli affitti brevi.

Ti consiglio di farsi assistere da un commercialista esperto nel settore, in grado di assisterti sia nella fase preliminare di pianificazione fiscale che nella fase successiva di gestione fiscale e contabile della tua attività.

Qui di seguito il link per metterti direttamente in contatto con me.