Una riflessione sulla redditività degli affitti brevi nel mercato italiano. Possono essere considerati ancora oggi un’opportunità, oppure sono soltanto un miraggio con false illusioni di rendimento?! Questa la mia opinione sulla base della mia esperienza quotidiana di consulente.
Ho appena finito una consulenza con un agente immobiliare che opera nel mondo delle locazioni brevi. Lo seguo da tempo, e stiamo riassemblando i suoi contratti in modo più produttivo, cercando di capire quali siano le leve migliori per incrementare il suo business.
E’ proprio dalle considerazioni fatte in questa consulenza che mi sono messo a pensare a quanto, per molti, possa sembrare una fonte di facile guadagno la messa a reddito di un immobile residenziale con gli affitti brevi.
Se ci pensi bene il numero degli appartamenti offerti in locazione per poche notti sui portali online (OTA) continua a crescere. Non solo nelle top destination italiane (Milano, Roma, Venezia, Firenze, etc), ma anche nelle località meno attrattive a livello turistico.
Il dato di fatto è che moltissimi proprietari, ma anche gestori di immobili di terzi, attratti da prospettive di guadagno facile (che poi diciamolo subito, facile non è) stanno spingendo sugli affitti brevi.
Il problema, spesso, deriva dal fatto che questi soggetti si buttano in mercato complesso senza conoscere le dinamiche di funzionamento e senza strutturarsi in modo imprenditoriale.
Concordo con il fatto che ci sia ancora “spazio per tutti” sul mercato, sia per i gestori più piccoli che per i grandi player che gestiscono centinaia di appartamenti. Il tutto, ovviamente, a patto di operare nell’assoluta trasparenza e legalità. Non voglio nemmeno parlare di chi entra in un business senza operare nella più completa legalità.
Affitto amatoriale o imprenditoriale?
La prima grande divisione sul mercato deve essere fatta tra chi opera in forma amatoriale e chi, invece, ha deciso di far diventare questa attività una vera e propria impresa.
Una cosa è affittare in maniera “amatoriale” la casa di famiglia o degli amici e tutt’altra cosa è agire sotto forma di “casa vacanze” o di “intermediario” nella gestione di immobili di terzi. Si tratta, in quest’ultimo caso, di vere e proprie attività imprenditoriali nel mondo del turismo e dell’accoglienza diffusa.
Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi.
Questo mondo, me ne rendo bene conto viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri“. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”. Questo è quello che narra la leggenda sull’argomento.
C’è chi promette “guadagni facili” o “strategie sicure di guadagno”e si moltiplicano gli interventi di sedicenti esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti.
Pensa che alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo“. Oppure i più temerari si spingono anche a spiegarti come fare ad applicare la cedolare secca sull’imponibile netto (cosa assolutamente vietata dalla normativa).
Ma è davvero così? Perché nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito? Perché nessuno ti spiega che se calcoli la cedolare secca al proprietario su una base imponibile errata sei tu che ne rispondi in prima persona?
Sicuramente è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?
Tutti pazzi per i rendimenti (teorici)
Bisogna fare una grande distinzione tra:
- chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi
- chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.
I rendimenti nella gestione amatoriale
Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni.
Quali sono questi costi?
Mi riferisco, ad esempio, al costo dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze. Il tutto, senza dimenticare i versamenti dovuti per legge – perché è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.
Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per:
- Mettere on line l’annuncio dell’immobile;
- Lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management);
- Svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!);
- La manutenzione e le pulizie;
- L’accoglienza degli ospiti!
E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.
I rendimenti della gestione imprenditoriale e la qualità dei servizi offerti
Quelli appena evidenziati sono tutti elementi con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato).
E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di gestione di immobili di terzi può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire.
Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.
E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare re-start della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perché il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.
Rendite differenti su “piazze” differenti
Il tutto, senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano ha tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.
Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.
In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!).
Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).
Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.
Ma tutto questo i famosi guru del vacation rental non lo dicono. A loro non interessa che tu faccia davvero un buon investimento, una buona gestione, o un corretto adempimento degli oneri fiscali. Per loro è sufficiente che tu acquisti i loro servizi in affiliazione. Questo conta davvero, ma per te, invece, conta davvero poco se non sai valutare davvero quanto rende un investimento immobiliare e come si deve gestire un business di questo tipo, sotto tutti i punti di vista.
Affitti brevi come opportunità o miraggio?! conclusioni
Alla fine di questa riflessione credo veramente che il mondo delle locazioni brevi sia ancora oggi, a distanza di almeno 4 anni dal loro boom, un business che possa essere scalabile.
Quello che è cambiato nel corso di questi ultimi quattro anni è il modello di business da utilizzare. Oggi chi opera come si quattro anni fa è destinato a perdere competitività. Le piccole attività sono destinate ad essere ridimensionate ed occorre anticipare le previsioni future (e mi riferisco al livello legislativo) per capire la direzione da prendere nei prossimi anni.
Per questo occorre che al tuo fianco ci sia qualcuno che non si improvvisa guru, ma che ha seguito dall’inizio questo business e che lo segue tutt’ora come consulente fiscale e di business di tantissime attività del settore.
Per questo se hai bisogno di aiuto nell’inquadrare correttamente la tua attività da un punto di vista di business o fiscale, o se vuoi sapere come migliorare la tua redditività, contattami!
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