Affitti brevi: nuovi obblighi dal 2023

Affitti brevi, diventa obbligataria la comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’anno di locazione e dei dati catastali dell’immobile. Da gennaio 2023 i portali come Airbnb dovranno comunicare i codici fiscali dei locatori all’Agenzia delle Entrate.

Dal 1 gennaio 2023 vi sono importanti novità per il settore delle locazioni brevi. In modo particolare, per le piattaforme online come Airbnb e Booking, vi è l’obbligo di comunicare vari dati all’Agenzia delle Entrate. La Commissione Europea impone più trasparenza alle piattaforme di affitti online.

Dopo il crollo del 60% causato dalla pandemia, il mercato degli affitti brevi in Italia è tornato a crescere. Il trend positivo è confermato dall’incremento degli annunci pubblicizzati nei portali come Airbnb e Booking.

Vediamo nel dettaglio tutte le novità previste nel 2023.

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Affitti brevi: cosa sono

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

• Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
• Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
• Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Affitti brevi: obblighi in capo agli intermediari o ai soggetti che gestiscono i portali telematici

La normativa impone una serie di obblighi in capo ai soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare.

Ai sensi del D.L. n. 50 del 2017, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico. Questo, anche se lo stesso intermediario si avvale, a sua volta di altri intermediari.

Tipico esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online ( ad esempio Airbnb, Booking, etc.). In questa situazione, il portale rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. L’agente immobiliare dovrà informare il gestore del portale della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Gli adempimenti di cui sopra valgono anche per i soggetti non residenti:

• coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale organizzazione;
• quelli riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, per farlo, saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia (individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr 600/1973). Il rappresentante, in qualità di “responsabile d’imposta”, richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso.

Airbnb, Booking: nuovi obblighi dal 2023 per le piattaforme

Le nuove norme obbligano i gestori delle piattaforme online (Aribnb, Booking, etc.) ad identificare chi vende o affitta tramite il portale web. I dati dei locatori, insieme ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate, dovranno essere comunicati trimestralmente all’Agenzia delle Entrate. I dati delle locazioni brevi relativi all’anno 2023, dovranno essere trasmessi entro il 31 gennaio 2024. L’Agenzia delle Entrate tramite apposito provvedimento definirà le modalità .

Pertanto, le piattaforme per non farsi trovare impreparate, hanno già inviato diversi solleciti ai locatori tramite email.

Quest’ultimi, avranno a disposizione due solleciti e 60 giorni prima di bloccare gli account degli Host oppure trattenere i compensi.

Airbnb ha comunicato che, in caso di mancato invio dei dati da parte degli host verranno congelati i pagamenti. Pertanto, solo una volta fornite le informazioni fiscali, i pagamenti verranno scongelati e l’Host potrà nuovamente accettare le prenotazioni sulla piattaforma.

Comunicazione locazioni brevi: novità dal 1 gennaio 2023

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022 ha apportato modifiche all’adempimento della comunicazione locazioni brevi, previsto per gli intermediari o gestori dei portali che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve.

Nella comunicazione dei dati delle locazioni brevi, gli intermediari o gestori di portali, dovranno inserire anche i dati catastali degli immobili. Tale indicazione era inizialmente facoltativa per l’anno 2022, mentre per l’anno 2023 diventerà obbligatoria.

Per effetto di tale modifica, riepiloghiamo qui di seguito i dati che dovranno essere inseriti nella comunicazione locazioni brevi:

• il nome, il cognome ed il codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’indirizzo dell’immobile locato;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’anno di riferimento;
• i dati catastali dell’immobile locato.

L’integrazione dei dati catastali nella comunicazione, ha l’obiettivo di individuare in modo migliore gli elementi del contratto di locazione breve.

La comunicazione dei dati delle locazioni brevi deve essere predisposta e trasmessa tramite il software dell’Agenzia delle Entrate. Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire anche in forma aggregata.

Affitti brevi: chi non deve fare la comunicazione?

Coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta e quindi tenuti ad effettuare la ritenuta del 21% e al relativo versamento all’erario, sono obbligati a rilasciare al locatore la Certificazione Unica.

Con quest’ultimo obbligo, sono esonerati dalla comunicazione locazioni brevi. Mentre coloro che non operano in qualità di sostituto d’imposta sono tenuti ad effettuare la comunicazione locazioni brevi entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.

Affitti brevi: conclusioni

Come avrai visto, dal 2023 vi saranno novità sia in capo agli intermediari che ai gestori dei portali telematici. Inoltre con il nuovo obbligo di comunicazione in capo ai portali (Airbnb, Booking, etc.), vi saranno dei riflessi anche in capo ai singoli locatori.

Se desideri approfondire gli aspetti di cui sopra, qui ti seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me.