Come denunciare un affitto in nero? La guida

Come si denuncia un affitto in nero? Quali sono le modalità per denunciare che un contratto di affitto non è stato registrato? Possibilità per l’inquilino di denunciare la mancata registrazione di un contratto di affitto. Conseguenze per il locatore nella denuncia di un affitto in nero. Tutte le info nella nostra guida.

Il mancato pagamento di imposte legato ad un contratto di affitto non registrato non ha solo delle conseguenze a livello fiscale, ma anche a livello civilistico.

Il contratto di locazione è, infatti, l’unico caso in cui è possibile affermare che in caso di mancata registrazione del contratto si va incontro a sanzioni tributarie e civili.

Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente sei un inquilino che sta cercando la strada migliore per tutelarsi di fronte ad un contratto di locazione non registrato.

Le sanzioni amministrative sono quelle tributarie, legate sia alla mancata registrazione del contratto, sia all’infedele dichiarazione dei redditi del proprietario.

Da un punto di vista civile, invece, quando non si registra un contratto di locazione l’accordo è nullo.

Questo significa che ogni clausola stipulata tra le parti e firmata è come se non fosse mai esistita.

In pratica, anche se firmato un contratto di locazione non registrato non è vincolante tra le parti.

Come puoi immaginare la conseguenza di un contratto non vincolante è dirompente per entrambe le parti in causa. La parte meno tutelata è sicuramente il locatore (padrone di casa).

Parlando in modo chiaro, se stai leggendo questo articolo significa, che stai pensando di denunciare il tuo padrone di casa. Magari perché vuoi fare in modo che questi paghi le conseguenze della propria evasione.

Vediamo, insieme, le conseguenze di un contratto di locazione abitativo non registrato e le relative modalità di denuncia di un affitto in nero.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Registrazione contratto di locazione

Il locatore, dopo aver redatto e fatto firmare il contratto di locazione ad uso abitativo all’inquilino, redatto seguendo gli schemi previsti dalla Legge n. 431/98, è tenuto ad effettuare la registrazione dello stesso presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.  L’obbligo di registrazione del contratto di locazione si ha solo per i contratti di durata superiore a 30 giorni.

Restano esclusi dall’obbligo di registrazione, i seguenti contratti:

• contratti di locazione turistica brevi. Tali contratti, sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso;
• contratti di comodato conclusi per iscritto;
• contratti di sublocazione.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1, della Legge n. 431/1998, l’obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, a pena di nullità. 

Come si registra il contratto di locazione?

La registrazione del contratto deve avvenire nel termine massimo di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data della sua decorrenza, se anteriore, utilizzando una delle seguenti modalità:

• Registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea;
• Registrazione del contratto di locazione con modalità telematica.

La registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea

Tramite questa modalità è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile prenotare un appuntamento in un qualsiasi ufficio territoriale e recandosi presso l’ufficio nell’orario stabilito. La prenotazione di un appuntamento in un ufficio territoriale può essere effettuata, 24 ore su 24, telefonicamente al numero verde 848.800.400 o direttamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it – Contatti e assistenza. Tramite quest’ultima modalità è possibile scegliere l’ufficio presso il quale recarsi, oltre al giorno e all’ora desiderati. All’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è necessario consegnare la seguente documentazione:

• Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
• Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
• Copia del modello RLI debitamente compilato.

L’agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

Nel caso in cui si sceglie di optare la cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.

La registrazione del contratto di locazione con modalità telematica

E’ possibile registrare un contratto di affitto anche con modalità telematica. Tale registrazione può essere fatta:

• Direttamente, registrandosi a Fisconline/Entratel;
• Avvalendosi di intermediari abilitati.

La registrazione telematica avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili“. Tale software deve essere scaricato dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa è possibile utilizzare il modello via web “RLI web” che, consente di registrare i contratti di locazione direttamente online, senza installare alcun software.

La registrazione del contratto di locazione in modalità telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Se si scegli di registrare il contratto in modalità telematica, anche il versamento dell’imposta di registro e di bollo deve essere effettuato telematicamente e contestualmente all’invio.

Affitto in nero: cosa si intende?

Per arrivare a denunciare un affitto in nero è necessario, prima di tutto, aver chiaro cosa si intende per affitto in nero.

In particolare, si definisce un affitto in nero un contratto di locazione che presenta le seguenti caratteristiche:

• Non è stato registrato entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza se antecedente) presso l’Agenzia delle Entrate. L’affitto è nullo anche se il contratto esiste ed è firmato dalle parti. Senza registrazione il contratto non può produrre effetti per le parti in causa;
• Non è mai stato realmente scritto. Se l’affitto si basa sulla fiducia reciproca tra proprietario ed inquilino o su qualsiasi accordo formale, il contratto è nullo. La nullità determina l’inefficacia tra le parti dello stesso;
• Il contratto esiste ma si tratta di un documento informale che non rispetta i canoni del contratto di locazione. Anche in questo caso il contratto è valido ma non ha gli effetti di una locazione.

Se ti trovi in una di queste fattispecie sicuramente sei di fronte ad un contratto di affitto in nero.

Ricorda che chiunque può denunciare un inquilino che opera attraverso un contratto di affitto non registrato.

Cosa spinge proprietario ed inquilino a stipulare un contratto di affitto in nero

La denuncia dell’affitto in nero è un tema che interessa i proprietari, ma anche gli inquilini, e qualsiasi altra terza persona.

Per il proprietario di casa concludere un affitto in nero è una pratica molto rischiosa. Questo in quanto, in caso di denuncia ci si può ritrovare a dover stipulare un regolare contratto di affitto 4 + 4 per un canone irrisorio.

L’inquilino ha un ovvio interesse a denunciare il proprietario che omette di registrare il contratto.

Prima di giungere alla denuncia, il consiglio che offro a tutti gli inquilini è quello di rifiutare categoricamente di stipulare affitti in nero.

Se il proprietario di propone di non concludere un contratto di affitto, scappa!

Ricorda che il contratto serve soprattutto a tutelare l’inquilino.

Denuncia affitto in nero: chi può farlo?

Chiunque via abbia interesse, può denunciare un affitto in nero.

Oltre all’inquilino, la denuncia di un affitto in nero può essere effettuata anche da terze parti.

Non sono rare le denunce di affitti in nero effettuate da vicini di casa.

Questo è possibile tutte le volte in cui i vicini sono a  conoscenza del fatto che è stato affittato un appartamento senza stipulare un contratto.

La cosa avviene più frequentemente di quanto tu possa pensare. Soprattutto nel caso in cui l’inquilino reca disturbo al vicinato.

Non è tenuto ad effettuare una segnalazione l’amministratore di condominio che venga a conoscenza di un contratto irregolare.

Cosa fare se ti accorgi che il proprietario non vuole registrare il contratto di locazione?

Se il proprietario di casa non registra il contratto di locazione, ti consiglio di agire nella maniera seguente:

• Fagli notare con educazione che la registrazione deve essere effettuata. Il proprietario di casa potrebbe semplicemente esser stato preso da mille impegni, ed aver dimenticato di registrare il contratto. Magari non era su volontà farlo, ma si è trovato nella situazione. In questo caso non ci sono problemi, si può sempre rimediare;
• Se dopo uno o due solleciti il proprietario di casa non registra il contratto di locazione, denuncia il caso. Denunciare l’affitto in nero è l’unico modo per tutelarti. In caso contrario, anche tu inquilino, saresti responsabile in solido con il proprietario per l’omessa registrazione del contratto di locazione.

Conseguenze affitto in nero

Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:

• La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
• Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva.  Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Il contratto non registrato ha dei riflessi importanti sul piano civilistico. Infatti, tale contratto è considerato nullo. Questo, comporta delle conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Qualora l’inquilino non dovesse pagare i canoni di affitto, il proprietario non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza i termini di preavviso previsti dalla legge

Affitto in nero sanzioni

L’affitto in nero non è un reato ma un illecito tributario. In caso di affitto in nero, rischia sia il proprietario che il conduttore. Le responsabilità non sono soltanto del proprietario che non ha registrato il contratto di locazione, ma anche il conduttore.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa. Vediamo qui di seguito quali sono le sanzioni

Violazione	Sanzioni
Omessa o tardiva registrazione del contratto	dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
Occultamento, anche parziale, del canone	dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
Tardivo pagamento dell’imposta	30% dell’imposta versata in ritardo

Per il mancato versamento dell’imposta di registro, sono solidalmente responsabili sia il proprietario che il conduttore. Tuttavia, è possibile beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso se si sana la violazione spontaneamente. Se desideri approfondire questo argomento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona”.

Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:

• Non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di € 500,00;
• E’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200% al 400% dell’imposta dovuta.

Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.

Come denunciare affitto in nero: le modalità

Vediamo adesso quali sono le possibilità per denunciare un affitto in nero.

Per chiunque voglia denunciare un affitto in nero può farlo tramite le seguenti modalità:

• La denuncia affitto in nero Agenzia delle Entrate;
• Denunciare affitto in nero Guarda di Finanza.

Denunciare affitto in nero Agenzia delle Entrate

Il modo più facile e veloce per denunciare un affitto in nero è quello di effettuare una segnalazione presso l’Agenzia delle Entrate.

In questo caso la procedura da seguire è la seguente.

Come verificare la registrazione di un contratto di locazione

Verifica che il proprietario di casa abbia registrato il contratto.

Questa verifica va effettuata presso la più vicina sede dell’Agenzia delle Entrate.

Ti è sufficiente fornire ai funzionari il tuo codice fiscale e loro verificheranno immediatamente la presenza o meno del contratto a tuo nome nei loro archivi.

In caso di affitto in nero puoi ancora effettuare la registrazione del contratto

In caso di esito negativo del controllo, non preoccuparti. Tu ti sei accorto della problematica ed hai la possibilità di rimediare.

Se riscontri la mancata registrazione del contratto di locazione, il mio consiglio è di occuparti della registrazione in prima persona. Ricorda sempre che la registrazione del contratto di locazione può essere effettuata da entrambe le parti. Quindi, anche l’inquilino ha la possibilità, autonomamente, di registrare il contratto di locazione (anche all’insaputa del proprietario).

Effettuando la registrazione eviterai la responsabilità solidale per questa violazione. In pratica ti stai tutelando per eventuali tue responsabilità future.

Naturalmente per effettuare la registrazione dovrai pagare le sanzioni per la ritardata registrazione del contratto di locazione. La metà di queste sanzioni potrai richiederle al proprietario (oppure chiedere che la spesa ti sia detratta dall’affitto).

La denuncia del proprietario di casa

L’ultimo passaggio da fare è l’eventuale denuncia del proprietario dell’immobile.

Ai fini della denuncia, ti sarà utile dimostrare che il contratto di affitto sussiste, e che hai pagato il canone di locazione fin dal suo inizio.

Quindi dovrai esibire sia una copia del contratto, che le ricevute di pagamento del canone.

Se temi ritorsioni da parte del proprietario di casa, puoi anche effettuare una segnalazione anonima.

Di solito le pubbliche amministrazioni non hanno l’obbligo di rispondere alle segnalazioni anonime, né di darvi alcun seguito. Però, le denunce anonime possono essere usate come base per effettuare degli accertamenti fiscali.

Denunciare affitto in nero Guardia di Finanza

La seconda opzione per denunciare affitto in nero è quella di rivolgerti direttamente alla Guardia di Finanza.

Per effettuare la denuncia devi recarti di persona presso il più vicino comando della Guardia di Finanza, e comunicare le tue generalità.

Per denunciare affitto in nero devi provare che tu occupi realmente l’immobile che è oggetto di un contratto non registrato. Senza avere prove di questo la segnalazione non verrà presa in considerazione. Per questa dimostrazione è sufficiente una prova tangibile della tua presenza nell’appartamento.

Se hai un contratto non registrato, sarà sufficiente esibire il contratto. Se un contratto non esiste, allora uno o più di questi documenti saranno sufficienti a dimostrare la tua permanenza nell’immobile:

• Ricevuta del pagamento delle utenze, quali acqua, energia elettrica, gas, riscaldamento, utenze telefoniche o di internet;
• Ricevuta del pagamento del canone di locazione, in qualsiasi forma;
• Qualsiasi documento che dimostra l’avvenuto pagamento del canone al proprietario: ricevuta di bonifici bancari, ma anche assegni, vaglia, ecc.

Sul sito della Guardia di Finanza, inoltre puoi scaricare il modulo per la denuncia degli affitti in nero, disponibile in formato pdf.

L’esposto da depositare alla Guardia di Finanza

Se scarichi questo modulo, lo compili e ti presenti al più vicino comando della Guarda di Finanza, tecnicamente stai effettuando un esposto.

Si tratta di una segnalazione che tu fai all’autorità giudiziaria, di determinati fatti di cui tu hai conoscenza. Questo affinché la Guardia di Finanza valuti se esiste o meno un’ipotesi di reato.

Ti ricordo che se vuoi denunciare affitto in nero di cui sei a conoscenza, non puoi cercare di dimostrare la presenza di persone nell’appartamento registrando video, o anche facendo fotografie.

Dovrai semplicemente presentare il tuo esposto, ed attendere che la Guardia di Finanza compia accertamenti.

Se fotografi o video-riprendi persone senza il loro consenso, rischi una contro-denuncia.

E ti garantisco che – se stai denunciando un affitto in nero che coinvolge altre persone – le contro-denunce potrebbero molto facilmente arrivare sia dal proprietario che dagli inquilini.

Affitto in nero: i rischi

Molti inquilini esitano nel denunciare un affitto in nero, poiché temono i rischi della denuncia.

Anche qui però è necessario compiere una distinzione tra il caso in cui:

• Il contratto di affitto non esiste;
• Un contratto esiste, ma è stato stipulato per un importo inferiore a quello dell’affitto, o contiene altre irregolarità;
• Il contratto di affitto esiste, ma non è stato registrato.

In ciascuno di questi casi, la responsabilità fiscale ricade anche sull’inquilino. Un contratto è un accordo concluso tra due parti, e quindi manifesta la volontà di entrambe.

Se il contratto non esiste, non è stato registrato, oppure contiene altre irregolarità, in definitiva l’inquilino è complice.

Trovare casa nelle grandi città a prezzi accessibili ormai è quasi impossibile.

Molti accettano l’affitto in nero spinti dalla necessità. Si tratta di persone che non hanno la possibilità concreta di abitare in periferia, dove gli affitti sono più bassi, e di raggiungere ogni giorno il posto di lavoro in auto o con i mezzi pubblici.

La legge però calibra la responsabilità in maniera diversa: se il proprietario di casa rischia pesanti conseguenze fiscali, l’inquilino sarà responsabile in solido della sola mancata registrazione del contratto di locazione.

Ciò significa che l’inquilino dovrà provvedere al saldo del 50% dell’imposta di registro.

Oltre a questo aspetto non ci sono ulteriori rischi per l’inquilino.

Affitto in nero: conclusioni

Come avrai visto leggendo questo contributo, un affitto in nero e quindi un contratto non registrato ha delle conseguenze importanti sul piano civilistico sia per il proprietario che per l’inquilino. Inoltre sul sanzionatorio sono previste importanti sanzioni per il proprietario ma anche per il conduttore, per il mancato pagamento dell’imposta di registro. Non aspettare che ti arrivi un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sanando spontaneamente è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni. Non aspettare che sia troppo tardi per intervenire! Qui di seguito il link per metterti direttamente in contatto con me.