Agente immobiliare nelle locazioni brevi: opportunità

Con la legge 37/2019 le incompatibilità dell’Agente Immobiliare legate ai “servizi ausiliari” alla locazione sono venute meno. Il legislatore ha accolto le istanze del mondo immobiliare, permettendo l’ampliamento dei servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari. Questo aspetto, anche se di poco conto, permette la nascita dell’agente immobiliare nelle locazioni brevi. La possibilità, per gli agenti immobiliari, dal 26 maggio 2019 di offrire servizi ausiliari all’attività, amplia le possibilità di offerta, soprattutto nel mercato delle locazioni brevi turistiche.

Pertanto adesso è diventato fondamentale il ruolo dell’agente immobiliare nel settore delle locazioni brevi. In quanto vi è la possibilità con una sola figura professionale di gestire sia l’attività d’intermediazione che l’offerta di servizi accessori alla locazione.

Vediamo in questo contributo quali sono i requisiti per diventare agente immobiliare e le pratiche da presentare per avviare questo attività. Non trascurando l’aspetto legato all’ampliamento delle attività che ha coinvolto questa figura ed infine i modelli di business per gestire immobili di terzi.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Come diventare Agente Immobiliare

Per esercitare legittimamente l’attività di agente immobiliare è necessario essere iscritti nell’apposito albo degli agenti immobiliari tenuto presso le Camere di Commercio. Per iscriversi a questo albo è necessario presentare la dichiarazione di inizio attività e dimostrare il possesso dei requisiti personali e professionali richiesti. Tale Albo è stato con la legge n. 39/1989 ed è stato soppresso nel 2011 e sostituito dal 2012 con il R.e.a. (Repertorio economico amministrativo). Si tratta di un semplice registro, dove non sono previsti gli stessi obblighi formativi e di aggiornamento previsti dalle altre categorie professionali.

Requisiti iscrizione registro agenti immobiliari

I soggetti che desiderano iscriversi nel registro agenti immobiliari, devono possedere i seguenti requisiti, disciplinati dall’art. 5 del DL n. 452/1990:

• aver compiuto 18 anni;
• essere in possesso del diploma che attesta l’assolvimento dell’obbligo scolastico;
• essere cittadino italiano o di uno degli Stati membri dell’Unione Europea. Oppure cittadino extra Ue con residenza nel territorio italiano;
• non aver subito condanne;
• non essere stato dichiarato interdetto, inabilitato o fallito;
• aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato il corso di formazione professionale istituito o riconosciuto dalla Regione avente ad oggetto l’attività di intermediazione;
• Superato l’esame presso la Camera di Commercio.

La Legge n. 37/2019: ridefinizione regimi di incompatibilità

Con l’entrata in vigore della Legge n. 37/2019 ( Legge Europea 2018) sono state modificate le norme che regolano l’incompatibilità dell’attività di mediazione con l’esercizio di altre attività. In particolare con l’art. 2 della suddetta legge viene interamente riscritto il comma 3 dell’art. 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 che in precedenza stabiliva che:

“3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.”

La nuova formulazione prevista dalla Legge n. 37/2019 prevede che:

“L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:

1. con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o
   promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita
   l’attività di mediazione,
2. nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di
   dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di
   mediazione,
3. o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per
   cui si esercita l’attività di mediazione
4. e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

La legge consente di svolgere una serie attività prima precluse, avviare agenzie di servizi strumentali alla locazione, ossia di fornitura di servizi, quali il cambio biancheria, la pulizia dell’immobile e di gestione in senso lato dell’immobile.

L’impatto dell’agente immobiliare nelle locazioni brevi

Con l’entrata in vigore, lo scorso 3 maggio 2019, della Legge n. 37/19 le incompatibilità dell’Agente Immobiliare legate ai “servizi ausiliari” alla locazione sono venute meno. Il legislatore ha accolto le istanze del mondo immobiliare, permettendo l’ampliamento dei servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari. Questo aspetto, anche se di poco conto, permette la nascita di Agenzie Immobiliari Multiservizi e Multidisciplinari. La possibilità, per gli agenti immobiliari, dallo scorso 26 maggio 2019 di offrire servizi ausiliari all’attività, amplia le possibilità di offerta, soprattutto nel mercato delle locazioni brevi turistiche.

Infatti, viene meno la sostanziale differenziazione esistente sul mercato tra chi (Agenzie Immobiliari) si occupa di intermediazione e chi, invece, si occupa di offrire servizi ausiliari. Prima di questa legge, infatti, le agenzie immobiliari erano precluse dalla possibilità di offrire servizi aggiuntivi ai proprietari di casa o agli ospiti nel mondo delle locazioni brevi.

I modelli di business utilizzati dai grandi player del settore delle locazioni brevi in Italia sono strutturati proprio in questo modo:

• Una società di intermediazione, solitamente un’agenzia immobiliare che si occupa della parte relativa all’intermediazione sui portali OTA per conto dei proprietari (con mandato con o senza rappresentanza);
• Una società di servizi, slegata alla società immobiliare per offrire servizi aggiuntivi alle locazione. Ad esempio: home staging, pulizie, cambio biancheria, e tutti gli altri servizi tipici di strutture extralberghiere, come NCC, tour enogastronomici, etc.

Questa separazione delle attività, prima indispensabile, adesso è venuta meno. Sostanzialmente ogni operatore sul mercato ha la possibilità di valutare la convenienza economica del proprio modello di business.

Siamo in attesa di una circolare del Mise

Siamo ancora in attesa di una circolare del Mise che faccia chiarezza e confermi, come da raccomandazioni europee, il principio generale della compatibilità stabilito dalla legge 37/2019. Questo, per consentire la nascita delle agenzie immobiliari multidisciplinari e ponendo fine alle molteplici difformità interpretative.

Agente immobiliare nelle locazioni brevi: avvio dell’attività

Per poter avviare l’attività di agente immobiliare nelle locazioni brevi è necessario effettuare una serie di adempimenti.

Iscrizione e avvio dell’attività in Camera di Commercio

Per essere abilitato allo svolgimento dell’attività di agente di commercio è necessario possedere i requisiti visti in precedenza. Inoltre per poter avviare l’attività è necessario presentare una pratica telematica al Registro Imprese di competenza. La pratica dovrà essere presentata tramite l’applicativo ComunicaStarweb, contenente la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Con la Scia si autocertifica il possesso dei requisiti previsti dalla norma vigente (art. 19 della L. 241/1990 e s.m. e i.).

L’ufficio del Registro delle Imprese verifica il possesso dei requisiti ed iscrive i relativi dati nel Registro stesso se l’attività è svolta in forma di impresa. Nel termine di 60 gg. dall’evasione della pratica, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla legge di riferimento o da atti amministrativi a contenuto generale, l’Ufficio del Registro Imprese dovrà adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività. Questo non avviene se il soggetto interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato pari a 30 gg.

Iscrizione Inps gestione commercianti

L’attività di agente immobiliare rientra tra quelle di impresa e comporta pertanto l’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. Anche le nuove possibili attività esercitabili rientrano nello stesso ambito. La pratica di iscrizione alla gestione commercianti deve essere effettuata contestualmente alla pratica Comunica Starweb.

L’Iscrizione alla gestione commerciante inps comporta il versamento dei contributi fissi nella misura di circa 3.700 euro. Tale versamento copre fino ad un reddito di circa 15.000 euro. Il versamento dovrà essere versato con rate trimestrali:

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio dell’anno successivo.

La contribuzione inps commercianti è dovuta anche:

• anche per il socio di società di persone;
• quando si opera in qualità di socio lavoratore in una Srl.

Iscrizione partita iva all’Agenzia delle Entrate

Quando si desidera avviare qualsiasi attività imprenditoriale o professionale è necessario presentare la pratica di iscrizione all’Agenzia delle Entrate. In caso di attività d’impresa la pratica dovrà essere contestuale alla pratica di avvio dell’attività in Camera di Commercio. Il codice ateco per l’attività di agente immobiliare è il seguente:

68.31.00: Attività di mediazione immobiliare

Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti la legge n. 37/96 ha ampliato le attività degli agenti immobiliari. Pertanto qualora un soggetto desideri svolgere oltre l’attività di intermediazione immobiliare “pura” anche servizi strumentali alla locazione è necessario individuare un altro codice ateco. Il codice ateco per i servizi strumentali alla locazione, ossia di fornitura di servizi, quali il cambio biancheria, la pulizia dell’immobile e di gestione in senso lato dell’immobile è il seguente:

81.10.00: Servizi integrati di gestione agli edifici

Quale regime fiscale è più conveniente?

Il regime fiscale più conveniente è ad oggi il regime forfettario. Tale regime prevede una tassazione agevolata del 5% per i primi 5 anni di attività, poi del 15%. A differenza della regime della contabilità semplificata, non vi è la possibilità di dedurre i costi legati all’attività. I costi sono determinati in modo “forfettario” sulla base di coefficienti di redditività. Pertanto prima di avviare l’attività, per la scelta del regime fiscale più conveniente, è consigliabile affidarsi ad un professionista per fare alcune simulazioni. La convenienza al regime forfettario viene meno quando i compensi dell’attività sono bassi e quando i costi legati all’attività sono inferiori ai coefficienti di redditività fissati dalla legge. Per il codice ateco agente immobiliare 68.31.00 il coefficiente di redditività è pari a 86%. Questo significa che per questa tipologia di attività i costi ipotizzati sono pari al 14% dei compensi. Qualora l’agente immobiliare desideri offrire servizi integrati relativi alla locazione il codice ateco come abbiamo visto prima è il seguente: 81.10.00. Per questo codice ateco il codice di redditività è pari al 67%. Questo significa che per questa tipologia di attività i costi ipotizzati sono pari al 33% dei compensi.

Iscrizione Inail

L’obbligo di iscrizione all’inail si ha solo quando il datore di lavoro ha lavoratori dipendenti o lavorati parasubordinati nell’attività.

Agente immobiliare nelle locazioni brevi: modello di business

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un agente immobiliare per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche, che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura. La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio l’agente e/o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici, ossia sostanzialmente la conclusione di contratti, mentre oggetto di rapporti quali quelli di agenzia e mediazione è un attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione“).

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, il mandatario (HOST), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni turistiche consigliamo sempre agli HOST di operare con mandato con rappresentanza, per semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente), determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario).  Per cui, sinteticamente:

RUOLO	Mandante Proprietario	Mandatario Agente
Contabilità	Rileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.	Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte dirette	Il ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.	Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
Iva	Emette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.	Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente. In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui, che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Per quanto concerne il regime fiscale dell’operazione,  ai fini delle imposte dirette il mandato senza rappresentanza sia “irrilevante” (Risoluzione Agenzia Entrate n. 377/2002 e 309/2008).

Come chiarito dal MEF anche nel caso di locazioni brevi, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza è possibile (per il proprietario) esercitare l’opzione per la cedolare secca. Infatti non pare esservi incompatibilità tra la disciplina del mandato senza rappresentanza e quella delle locazioni brevi.

L’art. 4 del D.L. 50/2017 specifica che la disciplina delle locazioni brevi si applica anche ai contratti stipulati “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare”. Quest’ultima, da intendersi in senso lato, come attività che consente di mettere in contatto locatore e conduttore. Invece ove l’operazione sia riconducibile ad un contratto di locazione e una successiva sublocazione, non troverebbe applicazione la disciplina delle locazioni brevi. Si pensi al caso in cui un proprietario lochi l’immobile ad un’agenzia per un periodo ad esempio annuale. Quest’ultima poi sublochi con singoli contratti di locazione turistica l’immobile a terzi. In questa fattispecie, non sono soddisfatte le condizioni affinché si possa configurare una locazione breve, questo in quanto:

• il contratto di locazione stipulato tra proprietario dell’immobile e agenzia avrebbe durata maggiore di 30 giorni;
• i vari contratti di sub locazione, seppure avendo durata inferiore a 30 giorni, sarebbero stipulati da un soggetto che agisce nell’esercizio dell’impresa.

Mandato senza rappresentanza: regime iva

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, secondo la quale:

• Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72), in quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
• Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile. Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72. Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione. La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

Compensi dell’Agente

Costituiscono componenti positive di reddito dell’agente intermediario le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori, rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.

Qui di seguito un prospetto riepilogativo di fatturazione nel mandato senza rappresentanza:

RUOLO	Mandante Proprietario	Mandatario Agente
Contabilità	Rileva il ricavo derivante dalla locazione che gli arriva dal mandatario agente.	Rileva il ricavo per il valore complessivo della locazione.
Imposte dirette	Il ricavo di vendita costituisce un componente positivo di reddito.	Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
Iva	Emette fattura di vendita intestata al mandatario con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica.	Emette fattura con Iva ridotta al 10% per il valore complessivo della locazione.

Agente immobiliare vs Property manager

In questi ultimi anni si è sentito molto spesso parlare della figura professionale del Property manager.

Questo soggetto è un professionista del settore immobiliare, che può fungere da consulente, ed in alcuni casi, può effettuare anche attività di mediazione.

In questo caso il Property Manager deve esercitare come Agente Immobiliare nelle locazioni brevi. Questo requisito si rende necessario al fine di conciliare le esclusive sull’attività di intermediazione immobiliare che sono attribuite, per legge agli agenti immobiliari.

In attesa di una disciplina civilistica e fiscale che inquadri chiaramente la figura del Property Manager come imprenditore del mondo delle locazioni brevi, occorre gestire l’attività all’interno della normativa in vigore. Per questo motivo, è consigliabile ed auspicabile che il Property Manager sia dotato di “patentino” da agente immobiliare.

Se desideri approfondire la figura professionale del Property manager ti consiglio il seguente contributo: Property manager: guida alla professione.

Agente immobiliare nelle locazioni brevi: consulenza

Vuoi gestire immobili di terzi e stai valutando quale sia il regime fiscale ed il modello di business migliore per te!

Qui di seguito protrai avere una consulenza specifica da un commercialista esperto in questa materia.