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La Legge n 37/2019 ammette la possibilità di creare Agenzie Immobiliari Multiservizi. I servizi ausiliari alla locazione ammessi sono: amministrazione, gestione della locazione, pulizia, home staging, accoglienza ospiti.
Sono cadute le incompatibilità dell’Agente Immobiliare. Con l’entrata in vigore, lo scorso 3 maggio 2019, della Legge n 37/19 le incompatibilità dell’Agente immobiliare legate ai “servizi ausiliari” alla locazione sono venute meno. Per questo è utile valutare l’apertura di Agenzie Immobiliari Multiservizi.
Il legislatore ha accolto le istanze del mondo immobiliare, permettendo l’ampliamento dei servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari. Questo aspetto, anche se di poco conto, permette la nascita di Agenzie Immobiliari Multiservizi e Multidisciplinari. Attività che possono soddisfare le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.
L’impatto delle Agenzie Immobiliari Multiservizi nel mondo delle Locazioni Brevi
La possibilità, per gli agenti immobiliari, dallo scorso 26 maggio 2019 di offrire servizi ausiliari all’attività, amplia le possibilità di offerta, soprattutto nel mercato delle locazioni brevi turistiche.
Infatti, viene meno la sostanziale differenziazione esistente sul mercato tra chi (Agenzie Immobiliari) si occupa di intermediazione e chi, invece, si occupa di offrire servizi ausiliari. Sino al 25 maggio scorso, infatti, le agenzie immobiliari erano precluse dalla possibilità di offrire servizi aggiuntivi ai proprietari di casa o agli ospiti nel mondo delle locazioni brevi.
I modelli di business utilizzati dai grandi player del settore delle locazioni brevi in Italia sono strutturati proprio in questo modo:
- Una società di intermediazione, solitamente un’agenzia immobiliare che si occupa della parte relativa all’intermediazione sui portali OTA per conto dei proprietari (con mandato con o senza rappresentanza);
- Una società di servizi, slegata alla società immobiliare per offrire servizi aggiuntivi alle locazione. Ad esempio: home staging, pulizie, cambio biancheria, e tutti gli altri servizi tipici di strutture extralberghiere, come NCC, tour enogastronomici, etc.
Questa separazione delle attività, prima indispensabile, adesso è venuta meno. Sostanzialmente ogni operatore sul mercato ha la possibilità di valutare la convenienza economica del proprio modello di business.
L’Agenzia Immobiliare Multidisciplinare
Per fare un esempio pratico, oggi un agente immobiliare ha la possibilità di offrire direttamente tanti servizi che prima gli erano preclusi. Per questo motivo può avvalersi di soggetti qualificati che fino ad oggi offrivano questi servizi in modo autonomo (es. piccoli imprenditori individuali che offrivano servizi di pulizia, coordinamento, accoglienza, etc.).
L’unione tra questi professionisti di settori attigui adesso può avvenire con la nascita delle Agenzie Immobiliari Multidisciplinari.
Sul mercato, infatti, stanno già nascendo queste attività, ove l’agente immobiliare, in proprio, o attraverso la partecipazione di altri soggetti (come dipendenti, o soci) offre servizi ausiliari.
Le possibilità a disposizione possono essere le più disparate. Vediamone alcuni esempi.
Immaginiamo due soggetti: un agente immobiliare ed un imprenditore che offre servizi nel mondo delle locazioni brevi. Ipotizziamo che i due soggetti vogliano unire le forze e lavorare insieme. Vediamo come possono farlo:
- Operare con due diverse partite IVA. Si tratta, sostanzialmente, della soluzione attuale. I due imprenditori operano separatamente sul mercato, magari legandosi tra di loro con contratti di collaborazione reciproca;
- Costituzione di una Agenzia Immobiliare Multiservizi. In questo caso i due soggetti decidono di costituire una società, ipotizziamo una SRL, in cui entrambi hanno il 50% del capitale e vi conferiscono le proprie attività. In questo modo, lasciando che l’Agente immobiliare rimanga amministratore è possibile operare sotto la forma dell’Agenzia Immobiliare;
- Operare attraverso una ditta individuare di Agente Immobiliare, che assume un dipendente. In questo caso l’Agente Immobiliare ha la possibilità di offrire servizi aggiuntivi alla locazione breve assumendo come proprio dipendente l’imprenditore, che cessa la propria attività.
In tutti questi casi è possibile arrivare alla soluzione finale, ovvero la possibilità di offrire servizi aggiuntivi nel mondo delle locazioni brevi da parte di Agenzie Immobiliari.
Vantaggi per chi opera nelle locazioni brevi
La norma in commento, conosciuta come “Legge Europea 2018”, è forse passata in sordina agli occhi dei portali nazionali, ma nel mondo delle locazioni brevi è destinata a portare cambiamenti importanti.
Molti dei miei clienti di studio che operano in questo settore stanno pensando di modificare i propri modelli di business in virtù di questa norma.
La possibilità di accentrarsi sotto il nome dell’Agenzia Immobiliare può essere un passo importante, per vari motivi:
- La possibilità di operare come “Agenzia Immobiliare“, anche per servizi ulteriori rispetto all’intermediazione. In questo modo al proprietario di casa può essere fatto firmare un solo contratto sia per l’intermediazione che per i servizi aggiuntivi;
- La possibilità di formare economie di scala. Con questa norma si incentiva la crescita dimensionale delle imprese del settore che, per sfruttare le economie di scala cercheranno di aggregarsi sempre di più.
- La possibilità di specializzarsi nella fornitura di servizi aggiuntivi all’interno di una stessa impresa, con vari operatori professionali specializzati.
Se anche tu stai pensando di modificare il tuo modello di business ti consiglio di affidarti sempre ad un dottore Commercialista esperto di fiscalità immobiliare.
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La norma di riferimento per i servizi ausiliari delle Agenzie Immobiliari
Il comma 3 dell’articolo 5 della Legge che regola l’attività di mediazione immobiliare (numero 39 del 3 febbraio 1989) recita:
«3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».
