L’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 28048 del 9 dicembre 2020 ha stabilito che l’acquisto di un immobile con i benefici prima casa prima della vendita dell’immobile sempre acquistato con i benefici prima casa fa decadere dall’agevolazione.
Ne consegue che la decadenza dell’agevolazione prima casa alla rivendita infraquinquennale può essere evitata solo in caso di acquisto di un altro immobile, adibito ad abitazione principale, dopo la vendita di quella comperata con benefici. Pertanto risulta irrilevante un acquisto anteriore alla rivendita nei cinque anni.
Analizziamo nel dettaglio in questo contributo la sentenza della Corte di Cassazione, soffermando l’attenzione su come possiamo evitare le sanzioni in caso di decadenza dal beneficio prima casa.
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Indice
Agevolazione prima casa: requisiti
Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:
- L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
- L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
- La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
- L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
- L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
- L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Ricorso presentato dal contribuente
Due coniugi si sono visti recapitare dall’Agenzia delle Entrate un avviso di liquidazione dell’imposta di registro in misura ordinaria. La motivazione dell’atto è la revoca delle agevolazioni “prima casa”, per aver gli stessi rivenduto l’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto. I due coniugi hanno deciso, avverso tale avviso, di proporre ricorso.
Decisione della Commissione Tributaria Regionale
La Commissione Regionale ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione dell‘imposta di registro emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti dei due coniugi.
Qui di seguito si riporta la decisione della CTR:
“Che si decade dalle agevolazioni per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”
È irrilevante a tal fine che gli stessi avessero nel frattempo comperato altro immobile.
Sentenza della Corte di Cassazione
I contribuenti hanno deciso di impugnare la sentenza dinanzi alla Corte di Cassazione.
I giudici della Corte di Cassazione hanno confermato la decisione della CTR, in quanto conforme alla legge che qui di seguito riporto:
“la quale consente di evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale solo in caso di acquisto di una (altra) prima casa dopo la vendita di quella comperata con benefici e non anche in caso in cui la rivendita sia preceduta da altro acquisto (di quella che, al momento in cui l’acquisto è posto in essere, non è l’abitazione principale ma è una seconda casa)”.
I giudici hanno spiegato inoltre che, con il comma 55 dell’art. 1 della legge n. 208/2015, applicabile dal 1 gennaio 2016, è stato inserito il comma 4-bis nella nota 2-bis, all’art.1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986, è stato consentito al contribuente di fruire delle agevolazioni per un nuovo acquisto. Tuttavia resta la condizione imprescindibile, ovvero:
“quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”
Decadenza Agevolazione prima casa: Quali sono le sanzioni?
L’Agenzia delle Entrate qualora riscontri che il contribuente abbia beneficiato dell’agevolazione prima casa tuttavia non avendone i requisiti emetterà un avviso di accertamento.
Nel quale sarà richiesto, la maggior imposta da restituire ai fini dell’imposta di registro, pari alla differenza fra il 9% dovuto e il 2% versato. Inoltre il contribuente sarà tenuto a versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta e gli interessi di legge.
Decadenza agevolazione prima casa: come evitare le sanzioni
Vediamo adesso cosa fare nel caso in cui ci si dovesse accorgere di perdere i requisiti dell’agevolazione prima casa.
Intanto premetto che, nel caso in cui si perda l’agevolazione prima casa, la maggior imposta da restituire ai fini dell’imposta di registro sarà pari alla differenza fra il 9% dovuto e il 2% versato. Tuttavia attraverso la preventiva comunicazione di tale intendimento all’Agenzia delle Entrate sarà possibile evitare di versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta e gli interessi di legge.
In questo modo sarai si tenuto al versamento delle imposte in misura piena ed i relativi interessi, ma eviterai l’applicazione della sanzione del 30% (r.m. 27.12.2012, n. 112/E).
