La domanda di usufruire dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa deve essere presentata prima del decreto di trasferimento dell’immobile da parte del giudice.
La possibilità di acquistare casa all’asta può essere sicuramente vantaggioso. Naturalmente è necessario conoscere bene il mercato immobiliare per saper trovare il giusto “affare” su cui puntare.
A questo scopo è sicuramente utile fare riferimento al portale delle aste online, con cui è possibile restare aggiornati sull’andamento delle vendite giudiziarie su immobili pignorati o detenuti da società in fallimento.
In questo ambito sono molte le domande che ci arrivano e che riguardano l’acquisto di immobili all’asta. In particolare, immobili di tipo residenziale per i quali si chiede se sia possibile usufruire dell’agevolazione prima casa.
La risposta in questi casi è positiva, l’agevolazione acquisto prima casa si può applicare anche in caso di acquisto di immobile all’asta. Tuttavia, in questo caso occorre prestare attenzione alla tempistica di richiesta dell’agevolazione da parte dell’acquirente. In questo caso, infatti, non c’è un atto di vendita ma una disposizione da parte del giudice.
Vediamo quindi come richiedere l’agevolazione prima casa in caso di acquisto di immobile all’asta.
Indice
Agevolazione prima casa all’asta: requisiti
Per godere dell’agevolazione prima casa all’asta, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:
- L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
- L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
- La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
- L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
- Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
- L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
- L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Termini per trasferire la residenza
Il termine per il cambio di residenza di 18 mesi, decorre dal giorno della registrazione del decreto di trasferimento dell’immobile e non da quello dell’aggiudicazione.
La Commissione Tributaria della Regione Lazio ha stabilito che non si perdono le agevolazioni prima casa qualora l’immobile sia occupato ed il precedente debitore non liberi l’immobile entro 18 mesi.
Agevolazione prima casa all’asta: imposte
L’applicazione dell’agevolazione prima casa è un bonus fiscale legato alla riduzione delle imposte indiretta per l’acquisto del primo immobile in Italia dal parte del contribuente. Le imposte variano a seconda del soggetto che vende l’immobile.
Veditore soggetto privato
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si paga:
- Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
- L’Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- Imposta catastale fissa di 50 euro.
Venditore è un’impresa
Se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a Iva (tipico il caso del costruttore dell’edificio) si paga:
- Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%);
- L’Imposta di registro fissa di 200 euro;
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- Imposta catastale fissa di 200 euro.
Sistema prezzo-valore: come funziona
Il sistema del prezzo-valore si tratta della possibilità di considerare come base imponibile per il calcolo delle imposte di cui sopra, non sulla base del prezzo di vendita ma sul valore catastale del bene. Solitamente quest’ultimo è molto più basso e pertanto consente di ottenere un importante risparmio di imposte. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito la possibilità di applicare il sistema del prezzo-valore anche per l’acquisto della casa all’asta. Questo, è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6 del 15 gennaio 2014 che qui di seguito riporto:
“In presenza dei requisiti per l’applicazione del prezzo-valore, la richiesta può essere formulata dall’acquirente anche nelle ipotesi in cui il trasferimento avviene con procedimento giudiziale, non risultando ostativa l’assenza della figura notarile.”
Mutuo prima casa all’asta
Chi acquista la casa all’asta con l’agevolazione prima casa, oltre alla riduzione dell’imposta di registro, può beneficiare di uno sconto sul mutuo. Il decreto Sostegni bis ha previsto un Fondo di garanzia mutui prima casa che, salvo nuove disposizioni, ha validità fino al 30 giugno 2022. Questo, prevede una speciale garanzia dello Stato sull’80% della quota capitale del mutuo. L’agevolazione è concessa in presenza dei seguenti requisiti:
- età non superiore ai 36 anni;
- ISEE inferiore a 40.000 euro;
- l’immobile deve essere abitazione principale e non “di lusso”.
Agevolazione prima casa all’asta: quando fare la richiesta?
Come abbiamo visto l’agevolazione prima casa vale anche per l’acquisto di una casa all’asta.
Affinché si possa usufruire dell’agevolazione è necessario che la richiesta sia presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento presso la competente Agenzia delle Entrate. Questa dichiarazione, poi, può essere inserita anche in un momento successivo, con un atto integrativo, finanche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ma con l’insuperabile scadenza del momento di registrazione di tale decreto presso l’Agenzia delle entrate.
Quindi se la richiesta di avvalersi del bonus viene presentata dopo la registrazione del decreto di trasferimento, non c’è più possibilità di ottenere il beneficio fiscale. Attenzione, quindi, alla tempistica!
Agevolazione prima casa all’asta: consulenza
L’agevolazione acquisto prima casa, come abbiamo visto in questo contributo, si può applicare anche in caso di acquisto casa all’asta. Questo, permette di beneficiare della riduzione delle imposte in sede di acquisto. Tuttavia, occorre prestare attenzione alla tempistica di richiesta dell’agevolazione da parte dell’acquirente.
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