Agevolazione prima casa anche con una scrittura privata

La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 22488 depositata il 16 ottobre 2020 ha stabilito che si conserva l’agevolazione prima casa con il riacquisto dell’acquisto dell’abitazione principale anche con una semplice scrittura privata.

Esaminiamo nel dettaglio in questo contributo tutti gli aspetti salienti della sentenza.

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Acquisto prima casa: imposte ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Agevolazione prima casa: quali sono i requisiti?

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Agevolazione prima casa: quando si decade?

Si decade dall’agevolazione fiscale relativa all’acquisto “prima casa” nei seguenti casi:

  • quando le dichiarazioni previste dalla legge e rese nell’atto di acquisto risultino false;
  • quando l’abitazione che si è acquistata con i benefici fiscali è venduta o donata prima che siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto. Non si decade dall’agevolazione a meno che, entro un anno dall’acquisto non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale.

Qualora ti dovessi ritrovare in uno dei casi visti sopra, sarai tenuto a versare la differenza d’imposta precedentemente risparmiata oltre la sanzione pari al 30% dell’imposta e gli interessi. Tuttavia qualora ancora non ti fosse stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento avrai la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso.

non è necessaria la stipula di un rogito notarile o la trascrizione dell’atto di riacquisto nei registri immobiliari, essendo sufficiente anche una scrittura privata non autenticata avente data certa in ragione della sua registrazione

Oggetto della sentenza

Nel caso in esame il contribuente aveva ceduto l’immobile di proprietà prima dello scadere del quinquennio. Tuttavia, entro un anno dalla vendita, aveva acquistato un altro immobile adibito ad abitazione principale sulla base di una scrittura privata non autenticata registrata. Il contribuente aveva ricevuto dall’Agenzia delle Entrate un’avviso di liquidazione emesso per la revoca delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa.

Sentenza della Commissione Regionale

La Commissione Regionale respingeva l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate. Confermando pertanto l’annullamento dell’avviso di liquidazione emesso per la revoca delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa. Qui di seguito un estratto della sentenza della Commissione Regionale:

“ai fini dell’acquisto di altro immobile, entro l’anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici previsti per la prima casa di abitazione rilevasse (anche) il contratto concluso per scrittura privata non autenticata (epperò registrata entro detto termine annuale) in quanto atto traslativo ad effetti reali”.

Ricorso dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso per cassazione. A sostegno della propria tesi, definisce che il riacquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale:

“postula la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo (in via esclusiva) a rendere opponibile l’atto ai terzi (inclusa l’amministrazione finanziaria) ed a garantire la definitività (“stabilità/effettività”) dell’acquisto immobiliare”.

Sentenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria il cui motivo di doglianza è stato ritenuto privo di fondamento.

L’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 prevede un’eccezione alla regola della decadenza dall’agevolazione in argomento, che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

È proprio la destinazione ad abitazione principale il requisito necessario per non decadere dall’agevolazione prima casa in caso di nuovo acquisto infrannuale e non il titolo contrattuale impiegato, nel caso di specie una scrittura privata a sottoscrizioni non autenticata registrata.

La Corte di Cassazione ha postulato il seguente principio di diritto:

“in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 cod. civ.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”.

A tal fine non è necessaria la stipula di un rogito notarile o la trascrizione dell’atto di riacquisto nei registri immobiliari, essendo sufficiente anche una scrittura privata non autenticata avente data certa in ragione della sua registrazione.

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