Agevolazione Prima Casa e Abuso del Diritto. La cessione di una quota di proprietà di un immobile ad un figlio, per acquistare altro immobile nello stesso Comune con Agevolazione Prima Casa è considerata dalla Giurisprudenza come ipotesi di Abuso del Diritto. Vediamo la vicenda.
La Tutela del Patrimonio personale passa anche da scelte legate all’acquisto di un nuovo immobile da parte della famiglia.
Quando questo accade si cerca sempre di trovare la strada, ove possibile, per beneficiare di agevolazioni fiscali.
In questo caso faccio riferimento all’Agevolazione Prima Casa. Si tratta di un beneficio che come saprai consente di ridurre l’imposta di registro (o l’IVA) da versare da parte di soggetti che soddisfano alcuni requisiti.
È proprio sul possesso di questi requisiti da parte del soggetto che acquisisce l’immobile che si gioca la possibilità di ottenere l’agevolazione.
Vediamo una classica ipotesi confermata dalla giurisprudenza in cui l’Agevolazione Prima Casa è acquisita attraverso una forma di Abuso del Diritto. Questo secondo l’articolo 10-bis del Legge n 212/00.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA E ABUSO DEL DIRITTO
L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n 212/00.
Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’IVA) nell’acquisto di beni immobili con l’Agevolazione Prima Casa.
La Giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.
Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione.
Questo aspetto è sicuramente configurabile come Abuso del Diritto nel momento in cui tale passaggio di proprietà non è legato da una valida ragione economica. In questo caso, l’unica motivazione possibile è quella legata alla possibilità di evitare il requisito della non cumulabilità del beneficio “Prima Casa“.
Vediamo, quindi, con un caso concreto come Agevolazione Prima Casa e Abuso del Diritto possono essere legati.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA E ABUSO DEL DIRITTO: LA FATTISPECIE INCRIMINATA
Al fine di permetterti di capire concretamente cosa voglio dire quando parlo di Agevolazione Prima Casa e Abuso del Diritto voglio farti un esempio concreto.
Ipotizza due coniugi che hanno acquistato un immobile in regime di comunione dei beni. Tale immobile è stato acquistato non fruendo dell’Agevolazione Prima Casa.
Se adesso uno dei due coniugi volesse acquistare un nuovo immobile nello stesso Comune ove è sito il loro attuale immobile l’Agevolazione Prima Casa sarebbe preclusa. Questo, in quanto vi è un requisito richiesto dall’agevolazione che prevede quanto segue:
“non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato“
In questa situazione, il marito è titolare in comunione con il coniuge di immobile nello stesso Comune ove intende acquistare il nuovo immobile. Per questo l’agevolazione non potrebbe trovare accoglimento.
E’ quindi tutto perduto?
Al coniuge per non perdere l’agevolazione viene in mente un’idea.
“Cedo a mio figlio una percentuale del 10% dell’immobile di mia proprietà in comunione con mia moglie“
L’obiettivo è quello di arrivare a forzare il requisito che abbiamo visto sopra. Mi riferisco in particolare all’aspetto legato alla “titolarità esclusiva o con il coniuge dell’immobile“.
Facendo acquistare la quota di titolarità al figlio, non c’è più la titolarità esclusiva o con il coniuge dell’immobile.
Ma tutto questo può considerarsi un lecito comportamento di Pianificazione Fiscale, o siamo nel bel mezzo di una fattispecie di Abuso del Diritto?
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA E ABUSO DEL DIRITTO: LA RISPOSTA DELLA GIURISPRUDENZA DI MERITO
La giurisprudenza di merito (Sentenza 118/2009 della CTP di Milano) ha qualificato alla stregua di Abuso del Diritto, gli accorgimenti forzati per usufruire dell’Agevolazione Prima Casa.
Che cosa vuol dire tutto questo?
Nel momento i cui i coniugi dell’esempio di cui sopra vanno a cedere al figlio la quota minima dell’immobile precedentemente acquistato, non hanno una valida ragione economica alle spalle.
L’unica motivazione di un comportamento di questo tipo è quello di “aggirare” la norma sull’Agevolazione Prima Casa. L’obiettivo era quello di non essere titolari esclusivi o in comunione con il coniuge di altri immobili nello stesso Comune dell’immobile oggetto di acquisto.
Questo mentre tutti gli altri requisiti erano rispettati. In particolare l’altro requisito importante, ovvero quello di non essere titolare neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di immobili acquistati usufruendo di Agevolazione Prima Casa.
Spogliandosi di una quota minima della proprietà dell’abitazione intestata il coniuge diventa titolare “non esclusivo” di immobile nello stesso Comune.
Se accanto a questo aspetto guardiamo l’aspetto numerico, possiamo ipotizzare che la cessione al figlio abbia avuto un corrispettivo di € 19.000. Mentre, il vantaggio fiscale ottenibile dall’Agevolazione Prima Casa è di € 30.000.
Sicuramente da questo aspetto è possibile giungere al vero obiettivo di questo “aggiramento” della normativa tributaria in materia di imposizione sui trasferimenti immobiliari.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA E ABUSO DEL DIRITTO: CONSIDERAZIONI
A parere di chi scrive per capire se davvero una ipotesi di questo tipo sia configurabile o meno come abuso del diritto è necessario andare ad indagare sulla ratio della norma.
Il punto è se, con la Legge n 168/82, il legislatore abbia voluto favorire l’acquisto del primo immobile da parte di ciascun soggetto contribuente (indipendentemente dal fatto che ivi vi sia anche la dimora del contribuente). Ovvero l’acquisto della casa di abitazione di ognuno.
Su questo, non possono esservi dubbi che l’obiettivo posto dal legislatore è quello di garantire l’acquisto agevolato della casa di abitazione di ognuno.
“Non c’è dubbio che cedere a terzi una casa di proprietà, acquistata con le agevolazioni, per riacquistarne un’altra, non viola lo spirito della norma agevolativa. Ma addirittura ne costituisce una ipotesi di scuola” (cit. Raffaello Lupi)
Allo stesso modo, anche la cessione al coniuge o ai figli del medesimo immobile è conforme allo spirito dell’agevolazione, anche se il bene “resta in famiglia“.
E’ vero che in questo modo, la famiglia presa ad esempio, beneficia di una agevolazione. Il secondo acquisto immobiliare avviene in modo agevolato. Tuttavia, di contro, vi è il fatto che l’Amministrazione Finanziaria guadagna sulla tassazione dell’atto di trasferimento al figlio.
L’aspetto da non sottovalutare è che l’atto di trasferimento al coniuge, o in questo caso al figlio, è un atto comunque soggetto ad imposta di registro. L’atto con cui il coniuge si mette in condizione di fruire dell’agevolazione è infatti a sua volta tassato. Questo correttivo, infatti, rende accettabile e correttamente praticata questa modalità di acquisto.
Tuttavia, l’effettivo acquisto della quota dell’immobile da parte del figlio, come cessione parziale e l’ottenimento dell’agevolazione, se non sorretti da valide ragioni possono portare a pensare ad un Abuso del Diritto.
