Le agevolazioni prima casa si estendono anche nel caso di un cittadino italiano residente all’estero.
Tra i requisiti previsti per poter beneficiare dell’agevolazione, è quello di spostare la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel comune ove è situato l’immobile. Tuttavia per i soggetti residenti all’estero, l’Agenzia delle Entrate in un interpello ha chiarito che, per tali soggetti, spetta il beneficio fiscale a prescindere dal trasferimento della residenza.
La ratio della norma sta nell’incentivare gli acquisti di immobili in Italia da soggetti residenti all’estero.
Vediamo qui di seguito nel dettaglio quali sono i requisiti da rispettare per un soggetto residente all’estero che intende acquistare un immobile in Italia e beneficiare dell’agevolazione prima casa. Inoltre quali sono le imposte dovute in caso di agevolazione prima casa.
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Requisiti agevolazione prima casa residente all’estero
Vediamo quali sono i requisiti che deve avere l’immobile per poter beneficiare dell’acquisto prima casa in italia:
- Sia classificato come abitazione, e pertanto, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A11;
- Non sia classificato di “lusso”;
- Si trovi nel comune ove l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze dell’agevolazione.
Oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’acquirente, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà:
- Entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile. Per i residenti all’estero il requisito dello spostamento della residenza può non essere verificato;
- Non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile situato nello stesso Comune;
- Non essere titolari nel territorio italiano di immobili acquistati con l’agevolazione prima casa.
Quali sono le imposte se acquisti casa in Italia con l’agevolazione?
Infatti, se decidi di comprare una casa in Italia, e per te si tratta di prima casa, potrai beneficiare di una serie di agevolazioni. Anche gli acquirenti stranieri, al ricorrere di determinate condizioni, possono godere dell’agevolazione prima casa. In particolare:
- Chi acquista la casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di € 50 ciascuna;
- Chi compra da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, è dovuta l’Iva al 4%. Mentre, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse nella misura di € 200,00 ciascuna.
Se il soggetto residente non trasferisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto?
Poniamo il caso di un soggetto estero che nell’atto di compravendita si sia impegnato a trasferire la residenza, ma successivamente si trovi nell’impossibilità di mantenere l’impegno assunto.
Quindi la domanda che si pone tale soggetto è: tale soggetto decadrà dall’agevolazione prima casa?
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 333/2020 risponde a questo quesito.
Il caso oggetto dell’interpello, riguarda un cittadino iscritto all’ Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE), il quale, dopo aver dichiarato nell’atto di compravendita di voler trasferire la propria residenza sul territorio nazionale entro 18 mesi dallo stesso, si trovava nell’impossibilità di adempiere all’impegno preso.
Il contribuente nell’interpello ritiene di poter integrare o modificare la dichiarazione resa nell’atto di compravendita, come chiarito nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate ed in particolari alle circolari n. 38/E del 2005, 18/E del 2013 e la risoluzione n. 53/E del 2017.
All’interno delle circolari, come riportato nell’interpello in esame, viene chiarito che:
“La dichiarazione volta ad ottenere i benefici prima casa può essere resa o rettificata con un atto integrativo dell’atto di trasferimento, purché redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto dell’atto precedente, da registrare presso lo stesso ufficio in cui è stata effettuata la registrazione dell’atto originario”
L’Agenzia delle Entrate va ad abbracciare la soluzione interpretativa prospettata dal contribuente. Inoltre l’Agenzia delle Entrate nell’interpello riporta un riferimento della circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ovvero:
“La condizione di emigrato all’estero non deve essere necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione Aire, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto”.
Agevolazione prima casa residente estero: conclusioni
Come confermato a più riprese da parte dell’Agenzia delle Entrate, ai soggetti residenti all’estero spetta l’agevolazione prima casa anche nel caso di mancato trasferimento della residenza nel territorio nazionale.
Nel caso in cui tale soggetto si sia impegnato nell’atto di compravendita a trasferirvi la residenza, potrà evitare di decadere dall’agevolazione prima casa dichiarando, tramite apposito atto integrativo, che al momento dell’atto di compravendita era cittadino italiano residente all’estero ed iscritto AIRE.
