I cittadini residenti all’estero ed iscritti AIRE (ma non solo), hanno la possibilità di beneficiare dell’agevolazione prima casa, in caso di sussistenza di tutti i requisiti richiesti, senza l’obbligo di spostare la residenza entro 18 mesi nell’immobile, previa dichiarazione da rilasciare al momento dell’acquisto.
Per l’acquisto della prima abitazione, il nostro legislatore permette di accedere ad una serie di agevolazioni fiscali, previo rispetto di determinati requisiti.
Alcuni dubbi però emergono nel caso in cui ad accedervi sia un soggetto residente all’estero con iscrizione AIRE.
L’AIRE è l’anagrafe degli italiani residenti all’estero per un periodo superiore almeno ai 12 mesi. L’iscrizione AIRE non è obbligatoria, tuttavia, la mancata iscrizione ha l’effetto di essere considerati residenti fiscali in Italia.
L’Agenzia delle Entrate con vari interpelli ha fornito utili chiarimenti in merito alle agevolazioni prima casa in capo a soggetti non residenti in Italia e regolarmente iscritti all’Aire, in particolare con il recente interpello n. 751 del 28 ottobre 2021.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo in quali casi un soggetto AIRE può usufruire dell’agevolazione prima casa.
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Indice
Agevolazione prima casa: come funziona?
L’agevolazione prima casa consiste nella riduzione delle imposte indirette in fase di acquisto dell’immobile, concessa al soggetto che decide di acquistare il suo primo immobile in Italia.
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa è necessario rispettare i seguenti requisiti:
- Non possedere altra abitazione in tutto il territorio nazionale, oltre quella per la quale si è fruito dell’agevolazione. In alternativa, al fine di non decadere dall’agevolazione è venderla entro un anno;
- Non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o impegnarsi a prendervi la residenza nei termini dei 18 mesi dall’acquisto, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
- Non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.
Oltre ai requisiti di cui sopra, sono esclusi dall’agevolazione prima casa gli immobili considerati di lusso. Sono infatti ammessi all’agevolazione le categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/7 e A/11. L’agevolazione prima casa spetta anche alle pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Se disideri approfondire l’agevolazione prima casa e quando si decade da tale agevolazione, puoi trovare molte informazioni in questo contributo: “Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare“.
Agevolazione prima casa soggetto iscritto AIRE
Un cittadino italiano residente all’estero per motivi di lavoro ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione prima casa, purché la stessa sia di fatto la “prima casa” in Italia. A differenza della regola ordinaria, per il cittadino italiano residente all’estero, non è necessario che trasferisca la residenza nell’abitazione acquistata in Italia, per poter accedere all’agevolazione prima casa. Quest’ultimo, può mantenere la residenza all’estero per motivi di lavoro, anche per un periodo prolungato di tempo. Inoltre, non è necessaria neppure l’iscrizione AIRE per dimostrare la residenza all’estero, ma è sufficiente un’autocertificazione che attesta che il soggetto lavora e vive stabilmente all’estero.
L’agevolazione prima casa per i cittadini italiani residenti all’estero ed iscritti AIRE, è disciplinata dall’art. 1 della Tariffa, Parte 1, allegata al TUIR, secondo la quale:
“l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza, …., ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.
Tra le condizioni prescritte per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, il legislatore ha previsto, che, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano.
In merito a questo, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha chiarito che il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all’estero, può beneficiare dell’agevolazione prima casa, quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale.
Pertanto per il cittadino italiano residente all’estero non è previsto l’obbligo di stabilire entro 18 mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.
Questa previsione di favore del cittadino emigrato all’estero, trova giustificazione nel:
“particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione. (circolare n. 1 del 2 marzo 1994).
L’autocertificazione sostituisce l’iscrizione AIRE del cittadino italiano residente all’estero
L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ha chiarito che la condizione di emigrato all’estero non deve essere necessariamente documentata con un certificato di iscrizione AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto. Tuttavia, al fine di poter beneficiare dell’agevolazione, è necessario rispettare gli altri requisiti previsti dalla legge e visti precedentemente.
Rettifica della dichiarazione resa in atto di acquisto
Nel caso in cui il cittadino italiano residente all’estero al momento dell’acquisto non abbia dichiarato il proprio status di residente all’estero per lavoro, ha la possibilità di rettificare la propria situazione.
Questo, è stato oggetto dell’interpello n. 333/E/2020. Il caso è quello di un cittadino italiano residente all’estero che ha acquistato un immobile in Italia, dichiarando nell’atto di acquisto di voler usufruire dell’agevolazione prima casa, tuttavia per motivi di lavoro si trovava nell’impossibilità di trasferire la residenza nell’immobile situato in Italia.
A parere dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente che non ha dichiarato in atto di acquisto di essere iscritto all’Aire, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruire, qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero ed iscritto AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell’atto di acquisto in relazione alla residenza. Tale atto integrativo deve essere prodotto per la registrazione presso l’Ufficio in cui è stato registrato l’atto di acquisto originario.
Conferma agevolazione nella risposta ad interpello n. 751/E/2021
Un’altra casistica in merito all’agevolazione prima casa soggetto iscritto Aire è stata trattata nella risposta ad interpello n. 751/E/2021. Oggetto dell’interpello è un cittadino italiano iscritto all’Aire e residente a Londra che, intende acquistare un immobile in Italia da concedere in comodato gratuito alla madre. Il contribuente chiede pertanto all’Agenzia delle Entrate, se al momento dell’acquisto, essendo l’immobile di nuova costruzione, la possibilità di usufruire dell’IVA agevolata al 4%.
L’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello, richiama la lettera a) della citata Nota II-bis che prevede:
“l’agevolazione spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza”.
Anche in questo caso, per il cittadino italiano emigrato all’estero, non sussiste l’obbligo di trasferire la residenza nel territorio italiano, entro il termine dei 18 mesi, per beneficiare dell’agevolazione.
Agevolazione prima casa soggetto iscritto AIRE: conclusioni
Alla luce dei vari chiarimenti e risposte ad interpelli forniti dall’Agenzia delle Entrate, è possibile confermare il fatto che vi sia una particolare disposizione volta a beneficiare i cittadini italiani residenti fiscalmente residenti all’estero che intendono acquistare il primo immobile in Italia.
Per tali soggetti, come abbiamo visto, sono esonerati dall’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile nei 18 mesi dall’acquisto, come avviene ordinariamente.
Questo può avvenire tramite un’autocertificazione da rilasciare nell’atto di compravendita dell’immobile. In caso in cui il contribuente non abbia prodotto tale autocertificazione ha la possibilità di rettificare l’atto di acquisto nei 18 mesi successivi.
Ad oggi vi è ancora incertezza in merito alla possibilità che tale agevolazione possa riguardare anche i cittadini stranieri che intendono acquistare un immobile in Italia.
Per qualsiasi dubbi ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.
