Agevolazione prima casa successione: come funziona

Agevolazione prima casa successione: la norma impone al contribuente di presentare la dichiarazione di successione entro 12 mesi dall’apertura della successione.

E’ possibile usufruire dell’agevolazione prima casa solo se sussistono le condizioni di legge, le quali devono essere richieste dal contribuente.

In caso di successione, per richiedere l’agevolazione prima casa, il contribuente deve presentare la dichiarazione di successione, integrativa o modificativa, entro 12 mesi dall’apertura della successione.

Dopo aver esaminato l’agevolazione prima casa applicabili agli atti a titolo oneroso, vediamo in questo contributo l’agevolazione prima prima casa applicabile in caso di atti a titolo gratuito derivanti da successione.

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Successione prima casa: normativa

La normativa di riferimento in materia di imposta sulle successioni e le donazioni è l’art. 69 comma 3 della Legge n. 342/2000, dispone che:

“Le imposte ipotecarie e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazione, quando in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione”

Agevolazione prima casa successione: requisiti

Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa donazione, è necessario

che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Imposta successione prima casa

Come abbiamo visto il bonus prima casa non si applica solo agli atti di acquisto a titolo oneroso ma anche alle successioni.

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% anziché del 9%;
   •  Imposta ipotecaria fissa di €200;
   •  L’imposta catastale fissa di €200.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
   • IVA ridotta del 4% anziché del 10%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Come puoi vedere il risparmio di imposta risulta importante nel caso di acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa. Il risparmio risulta essere maggiore acquistando l’immobile da un privato rispetto ad un’impresa con vendita soggetta ad Iva.

Anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta è importante sapere se il soggetto che vende è un privato o una società. Ricordo che le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta.

Per approfondire quest’ultimo tema rimando al seguente contributo: “Acquistare casa in asta: vale l’agevolazione prima casa?“

Successione prima casa: anche per le pertinenze?

A parere dell’Agenzia delle Entrate il bonus “prima casa” è applicabile anche alle pertinenze qualora sussistano le condizioni di cui al comma 3, dell’art. 69 della Legge n. 342 del 2000.

In merito alla definizione di pertinenza, riporto il dettato normativo di cui all’art. 817 del Codice civile:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

Affinché si possa parlare di pertinenza, devono ricorrere i seguenti requisiti:

• Oggettivo: ovvero la destinazione durevole funzionale ad ornamento o a servizio sussistente tra un bene e un altro (c.d. bene principale) per il miglior utilizzo di quest’ultimo;
• Soggettivo: determinato dalla volontà del proprietario della cosa principale o del titolare di un diritto reale sulla stessa, volta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con il bene principale.

Agevolazione prima casa per l’erede: Interpello Agenzia delle Entrate n. 155/2023

L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 155/2023 ha fornito chiarimenti in merito al bonus prima casa in caso di eredità.

Nel caso oggetto dell’interpello, il contribuente ha beneficiato attraverso una successione di un immobile avente più appartamenti e pertinenze composte da differenti particelle catastali, dalla titolarità differente, sebbene prive di autonomia funzionale e reddituale.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, il bonus prima casa potrà essere richiesto in merito ad uno solo degli appartamenti entrati nella successione, da specificare nella medesima dichiarazione, anche se l’immobile sia composto da due differenti catastali aventi differenti titolarità. E’ necessario che le stesse particelle catastali siano unite ai fini fiscali e pertanto sfornite di autonomia sia funzionale che reddituale.

La successione fa perdere l’agevolazione prima casa per un successivo acquisto?

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 44 del 7 maggio 2001 ha chiarito che in caso di trasferimenti derivanti da successione, usufruendo dei benefici prima casa, non preclude la possibilità di acquistare successivamente a titolo oneroso un’altra abitazione non di lusso fruendo dell’agevolazione prima casa, in quanto sono diversi i presupposti dell’acquisto.

Tale conclusione appare valida anche nell’ipotesi di precedente acquisto di immobile abitativo agevolato, avvenuto parzialmente per donazione. Questo, a condizione che venga alienata la quota acquistata a titolo oneroso, entro un anno dall’acquisto, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nell’interpello n. 228 del 2 aprile 2021.

Pertanto, per non decadere dall’agevolazione, è necessario alienare almeno il 50 percento dell’immobile acquistato a titolo oneroso.

Questo, non avviene per la situazione inversa, ovvero, acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa e successivamente ne ricevo uno per donazione. In questo caso non spetta l’agevolazione a meno che il soggetto non si impegni a rivendere entro un anno il primo immobile acquistato, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E dell’8 aprile 2016.

Successione agevolazione prima casa: spetta se ci sono più eredi?

L’agevolazione prima casa richiesta da un erede va anche al beneficio di tutti gli altri in possesso dei requisiti richiesti. Pertanto, è sufficiente che un solo erede possegga i requisiti richiesti dalla normativa per determinare il bonus in favore di tutti gli altri nel passaggio di proprietà delle relative quote.

Agevolazione prima casa successione: conclusioni

In caso di un immobile ricevuto in successione, per richiedere l’agevolazione prima casa, oltre alla sussistenza dei requisiti fissati dalla legge, è necessario presentare la dichiarazione di successione, integrativa o modificativa entro 12 mesi dall’apertura della successione.

Se stai valutando di vendere l’immobile ricevuto in donazione o stai pianificando di effettuare un acquisto ti consiglio di considerare tutti gli aspetti visti nel presente contributo.

Per qualsiasi dubbio o nel caso in cui desideri esaminare la tua situazione, qui di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me.