Agevolazione sulla seconda casa: quando è possibile

Bonus prima casa anche sulla seconda abitazione, senza dover vendere la prima

Sono due i casi in cui è possibile acquistare una seconda casa, senza necessità di vendere la prima, usufruendo di nuovo dei benefici fiscali previste dalla legge sulla “prima casa”.Questo si ha, quando l’abitazione precedentemente posseduta sia divenuta, in relazione alle esigenze del contribuente, inidonea all’uso. Il secondo caso si manifesta quando la precedente abitazione è stata acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice. Quest’ultimo è stato chiarito in una risposta ad un interpello da parte dell’Agenzia delle entrate.

Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per poter usufruire dell’agevolazione prima casa. Inoltre i due casi possibile ottenere l’agevolazione sulla seconda casa.

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Requisiti agevolazione prima casa

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Agevolazione prima casa imposte ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
   •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
   •  L’imposta catastale fissa di €50.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
   • IVA ridotta del 4%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Agevolazione sulla secondo casa: Prima casa inidonea

L ’ ordinanza della Suprema Corte n.19989/2018 ritiene possibile acquistare una seconda casa con il bonus prima casa, senza dover vendere la prima. Questo a condizione che la prima sia diventata inidonea all’uso. Si può trattare di una inidoneità imputabile a:

• circostanze oggettive, come nel caso di una calamità naturale che abbia reso l’edificio pericolante;

• circostanze soggettive, come nel caso di allargamento della famiglia che renda indispensabile un appartamento più ampio.

Potrebbe essere considerata inidonea anche una casa divenuta inaccessibile perché situata in un piano alto in un palazzo senza ascensore. Questo ad esempio perché il proprietario è restato vittima di un incidente che ne ha compresso l’accessibilità. Inoltre può essere considerata inidonea la casa inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa priva di impianti o servizi.

Anche l’Agenzia delle Entrate, con una risoluzione ha sancito che, la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisca al contribuente di comprarne un’altra. Questo beneficiando dell’agevolazione “prima casa”.

Prima casa viene data in affitto

L’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un ostacolo di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, etc.

Pertanto, se la prima casa viene data in locazione a terzi a terzi, il contribuente ne può acquistare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale. Questa tesi è, però, avversata dall’Agenzia delle Entrate. Secondo cui, il contribuente non può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione, qualora abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione.

Prima casa acquistata prima del 1993

E’ possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla seconda casa quando la prima sia stata acquistata da ditta costruttrice anteriormente al 1993.

Per comprendere questo è necessario ricordare l’evoluzione della normativa.

Prima del 22 maggio 1993, infatti, l’aliquota Iva sull’acquisto della casa era al 4% per chiunque, anche per chi acquistava la “prima casa”. Con il Dl 155/1993 tutto è cambiato: l’Iva al 4% è rimasta solo per chi acquistata la “prima casa”, mentre, negli altri casi, l’Iva è passata al 10%.

Pertanto ci si è chiesto, nei casi in cui il primo immobile sia stato acquistato prima del 1993, e quindi con Iva al 4% non per merito delle agevolazioni, ma perché così previsto per tutti i contribuenti, sia necessario vendere tale abitazione precedente. L’Agenzia delle Entrate ha fornito risposta negativa all’interpello posto da contribuente.

Riassumendo, il contribuente che oggi compra un immobile, se già abbia la proprietà di un’altra abitazione acquistata da impresa costruttrice prima del 22 maggio 1993, può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in sede di nuovo acquisto, senza cedere l’abitazione già posseduta, qualora:

• la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 sia l’unica di sua proprietà nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;
• non abbia, in tutto il territorio nazionale, la proprietà di un’ulteriore casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”.