Agevolazioni prima casa: vantaggi e come si decade

Quali sono le agevolazioni nell’acquisto di un immobile come prima casa? Quali sono le condizioni che devono sussistere per poter beneficiare di tale agevolazioni? Quando si decade dal beneficio e relative sanzioni?

Di seguito mi accingo a rispondere in modo più esaustivo possibile a queste domande.

L’acquisto della prima casa di abitazione è agevolato dal legislatore tributario sotto l’aspetto dell’imposta di registro (ovvero, ove applicabile dell’IVA) cui è soggetta la transazione.

In particolare sussistendo le condizioni che vedremo nel presente contributo è possibile usufruire per quanto riguarda l’imposta di registro dell’ aliquota del 2% anziché quella ordinaria. Mentre nel caso fosse dovuta IVA; essa viene scontata del 4%.

Vediamo in questo contributo quali sono i requisiti per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa. Inoltre quali linee seguire per evitare di decadere dall’agevolazione ed incorrere in sanzioni in caso di accertamento.

Sei pronto?!? Si comincia!!

Agevolazioni prima casa: requisiti 

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Altri casi in cui è prevista l’agevolazione prima casa

Qui di seguito vediamo altri due casi in cui è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa:

1. Al momento dell’acquisto, il compratore possiede, in tutto o in parte, la proprietà o altro diritto reale su un immobile sito nel territorio dello stato italiano e acquistato con l’agevolazione prima casa. Questo purché tale immobile sia alienato entro un anno dalla data del rogito della nuova compravendita. In tale caso non si tiene conto di tale altro immobile al fine di verificare la sussistenza dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa. Tuttavia se l’alienazione non avviene entro tale termine, si applicano le sanzioni che vedremo in seguito;
2. Nel caso di leasing per l’acquisto dell’abitazione principale presso banche ed intermediari finanziari autorizzati alla locazione finanziaria. In tale caso considerando in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di compravendita, il contratto di leasing.

Pertinenze

L’agevolazione prima casa si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale acquistata:

• Anche se l’acquisto delle stesse avviene con atto separato e, quindi, anche posteriormente all’acquisto dell’abitazione principale;
• Purchè le pertinenze appartengono ad una delle seguenti categorie catastali: C2, C6 e C7;
• Limitatamente a una pertinenza per ciascuna delle categoria catastali i cui sopra;
• Purché tali pertinenze siano effettivamente utilizzate a servizio della prima casa acquistata.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 566 del 26 agosto 2021 ha chiarito che le pertinenze nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) non possono rientrare nell’agevolazione prima casa.

Agevolazioni prima casa: dal 1° gennaio 2021 sono ripartiti i termini

A fronte dell’emergenza Covid-19, il Decreto Liquidità, ha sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini connessi al mantenimento dell’agevolazione prima casa. Per i soggetti che hanno acquistato un’abitazione nel 2020 ed hanno beneficiato della sospensione, è bene sapere che dal 1° gennaio 2021 è ripartita la decorrenza dei termini per:

• trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata (18 mesi);
• acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall’acquisto (12 mesi);
• rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione (12 mesi);
• acquistare una prima casa dopo aver venduto la precedente e ottenere il credito pari alle imposte pagate (12 mesi).

Agevolazione prima casa per gli under 36: come funziona

Il Decreto Sostegni bis ha previsto un’agevolazione prima casa ancora più conveniente per i giovini under 36. Ai sensi dell’art. 64 del Decreto Sostegni bis, è riconosciuta l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. L’agevolazione prima casa si applica:

• agli atti di acquisto della prima casa di abitazione, fatta eccezione degli immobili di categoria catastale A1, A8 e A9,
• agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazioni di immobili acquisiti a titolo di abitazione principale.

Il comma 6 dell’art. 64 prevede tra i requisiti, non bisognerà aver compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è rogitato. Inoltre, tra i requisiti, bisognerà avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Agevolazioni prima casa: imposte ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% anziché del 9%;
   •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
   •  L’imposta catastale fissa di €50.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
   • IVA ridotta del 4% anziché del 10%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Come puoi vedere il risparmio di imposta risulta importante nel caso di acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa. Il risparmio risulta essere maggiore acquistando l’immobile da un privato rispetto ad un’impresa con vendita soggetta ad Iva.

Anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta è importante sapere se il soggetto che vende è un privato o una società. Ricordo che le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta.

Per approfondire quest’ultimo tema rimando al seguente contributo: “Acquistare casa in asta: vale l’agevolazione prima casa?“

Decadenza agevolazioni prima casa

Si decade dall’agevolazioni prima casa se, alternativamente:

• Dichiarazione mendace resa all’atto di acquisto;
• Trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, nei 5 anni dall’acquisto, degli immobili acquistati usufruendo dell’agevolazione in esame. Non si decade dall’agevolazione prima casa nel caso in cui la cessione nei 5 anni, sia causata dal trasferimento in una diversa residenza principale situata all’estero. Questo, purché con tale stato straniero siano in vigore procedure di cooperazione. Dove è possibile all’Amministrazione Finanziaria di verificare che, effettivamente, il contribuente ha adibito a propri dimora abituale l’immobile acquistato (c.m. 21.02.2014, n. 2/E)

Nel caso in cui si perda l’agevolazione prima casa, la maggior imposta da restituire ai fini dell’imposta di registro sarà pari alla differenza fra il 9% dovuto e il 2% versato.

Non ci saranno effetti per quanto riguarda le imposte ipocatastali, che restano dovute nella misura di 50€ ciascuna.

Inoltre il contribuente sarà tenuto a versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta e gli interessi di legge.

Quale è la soluzione per evitare il versamento della sanzione del 30%  per il contribuente che, entro un anno, non intenda riacquistare un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale?

Questo è possibile soltanto attraverso la preventiva comunicazione di tale intendimento all’Agenzia delle Entrate.

In questo modo il contribuente sarà si tenuto al versamento delle imposte in misura piena ed i relativi interessi, ma eviterà l’applicazione della sanzione del 30% (r.m. 27.12.2012, n. 112/E).

Come evitare le sanzioni?

Nel caso in cui ti trovi nella situazione di non poter onorare l’impegno assunto, con l’applicazione prima casa, vi è la possibilità di evitare le sanzioni di cui sopra. Questo, avviene comunicando il proprio intendimento di voler sanare l’irregolarità all’Agenzia delle Entrate. Il tutto, si perfeziona, presentando un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Tramite questa procedura, potrai evitare di versare le sanzioni in misura piena ed hai la possibilità di usufruire il ravvedimento operoso.

Agevolazioni prima casa per successione o donazione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare  n 44/E/2001 che, nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione. Il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.

Nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti. Così come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3.

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

Bonus prima casa ed abuso del diritto

L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n 212/00.

Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’IVA) nell’acquisto di beni immobili con l’Agevolazione Prima Casa.

La Giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.

Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione.

Agevolazioni prima casa: riacquisto entro un anno

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, si decade dall’agevolazione nel caso in cui si procede alla vendita entro cinque anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione. E’ esclusa la decadenza dal beneficio, nel caso in cui il contribuente proceda, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro immobile. A stabilirlo l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 28048 del 9 dicembre 2020.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche che non si decade dall’agevolazione nel caso cui il contribuente proceda, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro immobile sito all’estero.

Se sei interessato ad approfondire questo aspetto ti rimando a questo contributo: “acquisto prima casa all’estero: quando è possibile?“

Agevolazione seconda casa: in quali casi

Al ricorrere di specifiche condizioni, la Giurisprudenza ha esteso l’agevolazione anche per l’acquisto della seconda casa. La Corte di Cassazione con la sentenza del 2 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo l’accesso all’agevolazione nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore. Questo, avviene ad  esempio nel caso di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia. Inoltre, nei casi di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in locazione e pertanto non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico. Con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, anche l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa può essere richiesta una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni ma in seguito dichiarato inagibile. Anche se la casa è ancora in corso di costruzione è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi. In caso contrario, l’agevolazione prima casa potrà essere revocata.

Credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

Il contribuente, pur vendendo l’immobile acquistato con i benefici della prima casa entro i 5 anni, può evitare la decadenza dall’agevolazione.

Questo è possibile se acquista, entro un anno dalla vendita , un altro immobile da adibire ad abitazione principale non accatastato come A1, A8 o A9.

In questa ipotesi, spetta al contribuente un credito d’imposta di un ammontare massimo pari al minor valore tra:

• imposta (registro/IVA) pagata all’atto dell’acquisto della “prima casa” originaria;
• imposta (registro/IVA) dovuta in riferimento al riacquisto di un immobile da adibire a “prima casa”.

Tale credito d’imposta potrà essere utilizzato dal contribuente in due modalità:

1. A scomputo di quanto dovuto a titolo di imposta di registro/IVA all’atto del riacquisto;
2. In compensazione di altri tributi /contributi che egli debba successivamente versare all’Erario.

Il credito però non può essere richiesto a rimborso!!!

Questo è stato chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’Interpello n. 44 del 18 gennaio 2021, ha chiarito che, nel caso di mancato utilizzo di tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile beneficiarne per ridurre le imposte di registro e ipocatastali, ma può essere utilizzato in compensazione o in dichiarazione dei redditi.

Agevolazione prima casa: consulenza

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