Airbnb applicherà la ritenuta sugli affitti brevi: cosa cambia per gli host?

Dopo l’accordo con l’Agenzia delle Entrate per il versamento delle imposte non applicate ai compensi corrisposti ai proprietari per il periodo dal 2017 al 2021, Airbnb applicherà la ritenuta sugli affitti brevi stipulati tramite il proprio portale. Questo, avrà delle conseguenze pratiche per gli host, anche in relazione alle annualità passate.

Dal 2024 Airbnb applicherà la ritenuta in relazione agli affitti brevi stipulati per il tramite del proprio ortale online.

Questa misura verrà avviata in parallelo alla novità prevista per la Legge di Bilancio 2024, ovvero la modifica della tassazione degli affitti brevi. Inoltre, verrà lasciata al 21 per cento il valore della ritenuta da applicare ai compensi degli host.

Queste sono alcune delle novità che emergono dopo la firma dell’accordo tra Agenzia delle Entrate e Airbnb in merito alla mancata applicazione delle ritenute per il triennio 2017-2021.

Da tale accordo è stato fissato che la società Airbnb, dovrà versare al Fisco un totale di 576 milioni di euro.

Vediamo qui di seguito quali saranno le implicazioni pratiche per i proprietari: dal 2024 Airbnb applicherà la ritenuta del 21 per cento, mentre per il 2022 sarà necessario regolarizzare direttamente eventuali omissioni.

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Affitti brevi: cosa sono

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

  • fornitura di biancheria;
  • pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

  • Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
  • Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
  • Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Airbnb, Booking: nuovi obblighi dal 2023 per le piattaforme

Le nuove norme obbligano i gestori delle piattaforme online (Aribnb, Booking, etc.) ad identificare chi vende o affitta tramite il portale web. I dati dei locatori, insieme ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate, dovranno essere comunicati trimestralmente all’Agenzia delle Entrate. I dati delle locazioni brevi relativi all’anno 2023dovranno essere trasmessi entro il 31 gennaio 2024. L’Agenzia delle Entrate tramite apposito provvedimento definirà le modalità .

Pertanto, le piattaforme per non farsi trovare impreparate, hanno già inviato diversi solleciti ai locatori tramite email.

Quest’ultimi, avranno a disposizione due solleciti e 60 giorni prima di bloccare gli account degli Host oppure trattenere i compensi.

Airbnb ha comunicato che, in caso di mancato invio dei dati da parte degli host verranno congelati i pagamenti. Pertanto, solo una volta fornite le informazioni fiscali, i pagamenti verranno scongelati e l’Host potrà nuovamente accettare le prenotazioni sulla piattaforma.

Se desideri approfondire i nuovi obblighi per le piattaforme, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Affitti brevi: nuovi obblighi dal 2023“.

Cedolare secca 2024: Airbnb applicherà la ritenuta sugli affitti brevi

Per effetto dell’accordo raggiunto con il Fisco, Airbnb si farà carico della cedolare secca dovuta dagli host per il periodo dal 2017-2021, per un totale di 353 milioni di euro, 174 milione di sanzioni e 49 milioni di interessi.

Per la cedolare secca 2024, Airbnb applicherà la ritenuta del 21 per cento sui canoni corrisposti ai proprietari degli immobili locati per il tramite della propria piattaforma. Tale novità si affianca alle modifiche in arrivo con la Legge di Bilancio 2024. che prevede l’innalzamento della cedolare secca al 26% di più di un immobile nel corso dell’anno, lasciando inalterate le regole per i portali di intermediazione.

L’articolo 18 della Manovra prevede che i soggetti che gestiscono portali di intermediazione immobiliare, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve, applicano la ritenuta nella misura del 21 per cento, operata a titolo di acconto nei casi in cui scatterà la tassazione al 26 per cento.

Cedolare secca non versata: Airbnb sana fino al 2021, ravvedimento operoso per gli host per il 2022

Airbnb regolarizzerà tutto con l’Agenzia delle entrate, chiudendo i conti con il Fisco per il triennio contestato e non chiederà ai proprietari di immobili il rimborso di quanto versato.

Resta in sospeso la questione relativa al 2022. In tal caso è la stessa piattaforma ad informare gli host la necessità di regolarizzare la propria posizione fiscale in caso di mancato versamento della cedolare secca o dell’Irpef in caso di opzione per la tassazione ordinaria dei redditi da locazione breve.

Per il 2022 sarà possibile versare le imposte dovute, tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento cedolare secca: sanzioni e tempi.

In caso di omessa indicazione del reddito da locazione breve in dichiarazione dei redditi, per regolarizzare la posizione sarà necessario presentare una dichiarazione dei redditi integrativa versando oltre all’imposta dovuta le relative sanzioni.

Conclusioni

Airbnb come abbiamo visto ha fatto sapere di voler regolarizzare la propria posizione con il fisco per le annualità fino al 2021, facendosi carico della cedolare secca, applicando una ritenuta del 21% sugli affitti effettuati dai proprietari di immobili per il tramite della piattaforma online.

Per il periodo d’imposta 2022-2023 sarà possibile per i vari proprietari che non hanno versato la cedolare secca di avvalersi del ravvedimento operoso.

Per qualsiasi dubbio o se desideri ricevere assistenza fiscale per regolarizzare la tua posizione, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

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