Airbnb come funziona: vantaggi e svantaggi

Come funziona Airbnb? Come si diventa Host e come si inserisce un’annuncio? Scopriamo insieme come mettere a reddito la tua casa con locazioni brevi e la relativa disciplina fiscale.

Se stai locando la tua abitazione tramite i c.d. “Affitti turistici brevi” allora sicuramente conoscerai Airbnb. Si tratta del più famoso portale di servizi web che permette di offrire alloggi in ogni parte del mondo, a turisti che vi soggiornano per brevi periodi.

Dopo aver affrontato in più circostanze il regime fiscale delle locazioni brevi, abbiamo pensato in questo contributo di andare ad approfondire le modalità di funzionamento di Airbnb. L’obiettivo è quello di facilitarne l’utilizzo da parte di tutti i proprietari di immobili intenzionati a pubblicizzare la propria offerta di locazione sul portale internet più famoso per questo argomento. Inoltre come tassare correttamente i redditi percepiti dal portale.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Airbnb: come è nato

Airbnb nasce in California (a San Francisco) nel 2008 come Start-up fondata da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk, per la ricerca di spazi condivisi in appartamenti.

Riuscita a diventare famosa tra gli studenti universitari, originariamente si chiamava Airbedandbreakfast, diventata definitivamente Airbnb soltanto nel 2009. Negli anni di immobili l’offerta si è allargata da semplici camere condivise a case, ville, appartamenti e persino castelli in ogni parte del mondo.

Oggi la disponibilità è di 350 mila alloggi in quasi 200 Paesi.

In Italia sono oltre 150.000 gli alloggi disponibili (e i numeri sono in continua crescita).

Oggi Airbnb è uno degli esempi mondiali della c.d. “Sharing economy“.

I fattori di successo di questo portale online sono sicuramente la facilità di utilizzo e la condivisione in tempo reale di ogni offerta.

Pensa che chiunque grazie alle App e alle piattaforme appartenenti a questo sistema, può prenotare con facilità l’appartamento mettendosi in contatto con il proprietario.

Il sito si finanzia attraverso le commissioni applicate su ciascuna prenotazione avvenuta. Queste, si aggirano dal 3 al 5% per l’HOST e dal 6 al 12% per l’ospite.

Come funziona Airbnb?

Il portale funziona come una comunità online che mette in contatto i viaggiatori e gli host (= i proprietari o intermediari). Il modello di business di Airbnb si basa sulla possibilità dei membri di affittare i loro appartamenti. Il portale funge da intermediario nei pagamenti e prende una commissione a prenotazione avvenuta.

Airbnb come funziona: i vantaggi

Vediamo quali sono i vantaggi nell’utilizzare la piattaforma Airbnb:

  • Verifica l’identità delle persone: Airbnb richiede una verifica dell’identità, anche con documento d’identità e foto. Il portale chiede inoltre lo scatto di una foto istantanea per verificare che corrisponda a quella presente sul documento;
  • Costo inferiore di un alloggio: nel portale è possibile trovare un’ampia selezione di proprietà ed il vantaggio di costo è sicuramente indiscutibile. Airbnb mette a disposizione prezzi ancora più convenienti per soggiorni a lungo periodo;
  • Filtrare la prenotazione: l’ospite può ricercare l’appartamento non solo per data e posizione, ma anche per prezzo, ti di proprietà, servizi, etc.
  • Le esperienze: Airbnb negli ultimi anni ha ampliato la sua offerta, prevedendo esperienze e ristoranti. Infatti oltre all’alloggio l’ospite potrà prenotare e vivere autentiche esperienze locali;
  • Recensioni: Airbnb da la possibilità sia all’host che all’ospite di rilasciare recensioni. Il feedback di uno è visibile solo dopo la pubblicazione anche della recensione dell’altro.
  • Gestione dei pagamenti: tutte le transazioni avvengono online. Inoltre il pagamento viene bloccato sulla carta di credito dell’ospite nel momento della prenotazione, garantendo maggior tutela al proprietario di casa. La somma viene poi accreditata all’host 24 ore dopo il check in, garantendo al viaggiatore la possibilità di bloccare il pagamento in caso di gravi problemi. Possibili problematiche che possono portare al rimborso della somma sono: l’appartamento non corrisponde alla foto, l’host non si è presentato ad accogliere l’ospite etc.
  • Assistenza: possibilità di contattare Airbnb 24 ore su 24, tramite telefono, email o chat.

Airbnb come funziona: gli svantaggi

Adesso vediamo quali possono essere gli svantaggi che possiamo riscontrare nell’utilizzare la piattaforma Airbnb:

  • Foto dell’appartamento diverse dalla realtà: prenotare un’appartamento con Airbnb non è come prenotare una stanza in hotel. Questo, in quanto sono i singoli host che creano un annuncio e alcuni potrebbero essere più onesti di altri;
  • Recensioni potrebbero essere non veritiere: le recensioni sono soggettive pertanto la realtà può cambiare rispetto a quanto scritto nelle recensioni. Consiglio comunque prima di prenotare di leggere più recensioni possibili;
  • Commissioni Airbnb: per il servizio offerto Airbnb applica sia all’ospite che all’host una commissione di servizio.

Chi utilizza Airbnb?

Airbnb oggi viene maggiormente utilizzato dal proprietario di casa che affitta la seconda casa per metterla a reddito con locazione brevi. Inizialmente partita l’idea per arrotondare il proprio stipendio, si sta trasformando sempre più in una vera e propria professione. Proprio per questo il nostro legislatore è intervenuto con varie norme volte a disciplinare la materia: “cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti“. Inoltre il portale viene utilizzato da intermediari per la gestione di immobili di terzi.

Airbnb riconosce agli host con determinate caratteristiche la figura del Superhost. Per diventare Superhost, dovrai:

  • avere una valutazione media complessiva nelle recensioni da 4,8 in su;
  • completato almeno 10 soggiorni nel corso dell’anno precedente;
  • tasso di cancellazione delle prenotazioni meno dell’1%;
  • tasso di risposta al 90% dei nuovi messaggi entro 24 ore.

E’ fondamentale diventare Superhost il prima possibile in quanto ti permetterà di:

  • avere più visibilità;
  • possibilità di incrementare i guadagni;
  • l’accesso a ricompense esclusive.

Airbnb come funziona per iscriversi

Per iscriversi sul portale Airbnb, dovrai collegarti alla pagina iniziale airbnb.it, sull’apposita sezione Registrati.

E’ possibile scegliere se utilizzare uno degli account FacebookGoogle oppure utilizzando un indirizzo email.

Apparirà poi un modulo contenente alcuni dati personali da compilare che completeranno la registrazione. I dati da inserire sono: nome, cognome, email, password e data di nascita.

Il processo di iscrizione termina confermando la propria identità attraverso l’inserimento di un codice di verifica che viene inviato via email direttamente dal portale all’email che abbiamo fornito.

A questo punto, una volta completata l’iscrizione al servizio, è necessario cliccare sul pulsante Diventa un host e compilare il modulo che ti viene proposto.

Nella compilazione è necessario specificare il tipo di alloggio (appartamento, casa vacanzebed & breakfast, affittacamere etc.). Ma anche che tipo di stanza (casa intera, privata o condivisa) offri agli ospiti. Oppure il numero massimo di persone che puoi ospitare e la città in cui ti trovi. Dopodiché è necessario cliccare sui pulsanti Continua e Completa il mio annuncio e inserire le informazioni richieste:

  • Numero di letti e bagni disponibili;
  • Indirizzo dell’abitazione;
  • Servizi offerti (es. Tv, Internet, aria condizionata), e prezzi.

Infine ti verrà richiesto se effettuai la registrazione come privato ( senza partita Iva) o come impresa ( con partita Iva).

Come creare un annuncio perfetto

Per creare un ottimo annuncio la cosa migliore è quella di immedesimarsi nel possibile ospite, questo, sia che tu sia un host privato che professionista. E’ fondamentale una descrizione veritiera e accurata dell’alloggio. La pubblicazione dell’annuncio è gratis, Airbnb tratterà le commissioni solo nel momento di avvenuta prenotazione. Dopo ogni prenotazione è importante rilasciare una recensione all’ospite, questo è importante per gli altri host che per ricevere recensioni. Adesso vediamo quali sono gli elementi che non dobbiamo trascurare per poter realizzare un annuncio perfetto:

L’ospite prima di tutto

Per poter realizzare un annuncio convincente è necessario provare a vivere nell’appartamento come se fossimo un turista. Solo in questo modo potremo individuare i pregi e difetti che presenta l’alloggio. Può essere utile chiedere alla fine di ogni soggiorno a ciascun ospite quali sono gli aspetti che migliorerebbero nell’alloggio ed eventualmente nei servizi offerti.

Storytelling

Scrivere un annuncio convincente passa attraverso le emozioni che l’annuncio riesce a suscitare nel lettore. Per questo è fondamentale che dall’annuncio sia offerta una vera e propria esperienza. Gli ospiti che scelgono Airbnb, sanno benissimo che rinunceranno ai comfort e ai servizi che può offrire un hotel, in cambio di una vacanza più vera. Fate capire perché la vostra offerta renderà la loro vacanza indimenticabile, per farlo raccontate loro una storia che susciti le loro emozioni. Nel testo di presentazione del vostro appartamento fate immaginare agli ospiti cosa faranno durante il loro soggiorno. Questo renderà il vostro annuncio unico e diverso dalla concorrenza.

Descrizione dell’annuncio

Ti consiglio di dedicare un pò del tuo tempo nella descrizione del tuo annuncio. Molti trascurano questo aspetto, ma ti assicuro che rappresenta un fattore determinante per ottenere prenotazioni. E’ importante che tu descriva in modo accurato e preciso le caratteristiche del tuo appartamento e dei servizi che andrai offrire ai tuoi ospiti. Concentrati in modo particolare sui punti di forza del tuo alloggio che lo rendono “unico” rispetto ai tuoi concorrenti. È importante che il tuo annuncio sia esclusivo per il tuo appartamento, quindi non aver paura di “spiare” la concorrenza per farti un’idea complessiva. Se il tuo alloggio è in una città turistica, non puoi prescindere dal tradurre il tuo annuncio almeno in altre due lingue: inglese e spagnolo. Questo, in quanto la maggior parte dei tuoi turisti non sanno italiani.

L’importanza delle foto

Quando si cerca un appartamento la foto è il fattore più immediato di una prima selezione. Per l’ospite, ma questo vale anche più in generale per ogni utente web, l’immagine è il primo fattore di giudizio di un qualsiasi sito web. La grafica e le immagini ci fanno capire immediatamente l’affidabilità di un sito, e la stessa cosa vale per un annuncio. Airbnb offre un servizio fotografico professionale gratuito. Tuttavia di consiglio di rivolgerti ad un esperto che possa cogliere i punti di forza del tuo alloggio. E’ ormai acclarato che un servizio fotografico di altro livello permette di:

  • Di incrementare fino al 20% i tuoi guadagni;
  • Di aumentare fino al 20% di prenotazioni in più.

E’ importante scegliere con attenzione la prima foto in quanto sarà la prima che gli ospiti vedranno e se, avrà catturato la loro attenzione entreranno nel tuo annuncio. Pertanto come prima foto inserisci quella che evidenzia il punto di forza del tuo alloggio. Solitamente sono sufficienti una decina di foto.

Elemento prezzo

Il prezzo, rappresenta uno dei vantaggi competitivi di Airbnb ed è molto più concorrenziale rispetto a quello degli alberghi. La filosofia di Airbnb è: una casa affittata a poco è comunque meglio di una casa non affittata. Almeno nella fase iniziale è consigliabile inserire prezzi più bassi, in quanto non avendo recensioni è più difficile ottenere prenotazioni. Una volta ottenute recensioni positive e il nostro annuncio sarà nelle prime pagine di ricerca, possiamo aumentare la fascia di prezzo. Per impostare il prezzo migliore può essere utile confrontarti con le strutture simili alla nostra sia in base alla posizione che ai servizi offerti.

La prenotazione e il pagamento

I prezzi impostati su Airbnb sono da intendersi per ogni pernottamento e variano in base al numero di ospiti che soggiornano nell’appartamento. Un elemento importante sono i costi aggiuntivi alla locazione. Ricordo che, come disciplinato dall’art. 4 comma 1 del DL. n. 50 del 2017, per le locazioni brevi è possibile offrire solo il servizio di pulizie e di fornitura della biancheria ad ogni cambio di ospite. Qualora si voglia offrire servizi aggiuntivi, è possibile farlo solo con un’attività turistico ricettiva extralberghiera. Questa attività se svolta in modo continuativo e professionale richiede l’apertura della partita Iva.

Per effettuare una prenotazione si può inviare un messaggio all’host oppure, se l’utente ha previsto la  prenotazione immediata, prenotare direttamente.

La scelta migliore è sempre quella di avere un contatto diretto con l’host.

L’intermediario ti risponderà, generalmente entro 24 ore, comunicandoti se ha accettato o meno la tua richiesta.

Le commissioni applicate da Airbnb

Airbnb applica un modello di commissioni condiviso, in cui i costi del servizio sono addebitati sia all’host che all’ospite. La percentuale Airbnb per l’host dipende dalla policy di cancellazione impostata. Comunque si aggira dal 3 al 5% della cifra totale. La maggior parte dei cosi del servizio per gli ospiti è inferiore al 14,2% del totale della prenotazione. Le commissioni Airbnb sono relative oltre al compenso per l’intermediazione anche per la copertura di tutte le spese che può avere un portale. Con questo mi riferisco ad esempio ai servizi di assistenza clienti 24 ore su 24 in diverse lingue, e i costi di transazione.

Airbnb, in base ad un feedback di molti host professionisti, ha previsto un nuovo modello di commissioni che rimuove i costi del servizio a carico dell’ospite. Questo modello è noto come commissione semplificata e fornisce agli host un maggiore controllo sui prezzi.

A partire dal 7 dicembre 2020, la commissione semplificata (15% a carico dell’host) sarà l’unico modello di commissione disponibile su Airbnb per tutti gli host collegati tramite software a livello globale (sono esclusi Stati Uniti, Canada, Messico, Uruguay, Bahamas, Argentina e Taiwan).

Cosa significa commissione semplificata?

Questo significa che Airbnb tratterà una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e non verrà addebitato alcun costo all’ospite. Questa nuova struttura dei costi del servizio ti consentirà di avere una strategia di prezzo più semplice, poiché potrai impostare il prezzo che sarà visibile agli ospiti. Il fatto che non ci siano costi del servizio a carico dell’ospite, questo permette di rendere i tuoi annunci più competitivi. Gli host che hanno deciso di cambiare hanno osservato un aumento delle prenotazioni del 17%.

Se desideri approfondire nel dettaglio l’aspetto delle commissioni ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Commissioni Airbnb: tutto quello che devi sapere“.

Come sincronizzare il calendario Airbnb

Il calendario Airbnb può essere sincronizzato con i calendari di altri portali, ad esempio HomeAway, Vrbo etc.

Ma a cosa serve sincronizzare il calendario Airbnb con atri siti di casa vacanze?

Se ha insito il tuo annuncio in più portali, ogni volta che riceverai una prenotazione su un portale, dovrai bloccare la prenotazione aggiornando anche gli altri calendari. Questo, serve per evitare che per lo stesso soggiorno abbiamo più prenotazioni. Aggiornare i calendari manualmente richiede un pò di tempo.

Per velocizzare il processo devi inserire un link personale: URL, in una determinata pagina.
Vediamo qui di seguito quali sono gli step da seguire:
Vai alla pagina “Visualizza Calendario” e clicca il link “Parametri di disponibilità” scorri la pagina fino a quando apparirà la scritta Sincronizza i Calendari. A questo punto, troverai 2 scritte: 

  • Importa Calendario
  • Esporta il calendari.

Clicca su Importa calendario se vuoi che Airbnb venga aggiornato con il calendario di un altro sito.
Nel primo spazio alla voce: “Indirizzo del Calendario” (URL) va aggiunto il link del calendario di un altro sito.
Se invece vuoi esportare il calendario Airbnb su altri siti, clicca la voce “esporta calendario” e copia il link mostrato. Questo link lo dovrai aggiungere nell’altro sito. Se hai seguito questa procedura, adesso quando un ospite prenoterà su Airbnb, entro un paio d’ore, si aggiorneranno tutti gli altri calendari impostati in questa pagina e viceversa.

Come funziona la prenotazione immediata Airbnb

La prenotazione immediata permette di prenotare all’istante senza la necessità di inviare una richiesta che dovrà essere approvata dall’host. Qui di seguito, ti mostro come potrai attivare la prenotazione immediata sul tuo annuncio:

  • Seleziona un annuncio.
  • Clicca Gestisci annuncio.
  • Clicca Impostazioni di prenotazione nella parte superiore della pagina.

Per attivare la Prenotazione immediata, seleziona chi risponde ai tuoi requisiti potrà prenotare senza chiedere la tua approvazione. Per disattivare la prenotazione immediata, seleziona tutti gli ospiti devono inviare le richieste di prenotazione.

Qui di seguito vediamo quali quali sono i vantaggi della prenotazione immediata:

  • maggiori guadagni: gli ospiti adorano la comodità della prenotazione immediata, per questa ragione gli host che la utilizzano spesso vedono raddoppiate le prenotazioni;
  • posizione migliore nelle ricerche: oltre a disporre di un badge che mette in evidenza il tuo annuncio, questo sarà elencato prima nei risultati di ricerca;
  • controllo esclusivo: puoi specificare come requisito per l’ospite l’invio di un documento d’identità ufficiale o la raccomandazione da parte di altri host;
  • “dormire sonni tranquilli”: casa tua, regole tue. Puoi effettuare una cancellazione senza penalità se i tuoi ospiti infrangono le tue regole, prima o durante il viaggio.

Airbnb come funziona: stima dei guadagni

Vediamo con un esempio quanto si può guadagnare affittando il nostro alloggia tramite Airbnb. Ipotizziamo di voler affittare il nostro alloggio a 100 euro a notte e che il numero di notti della prenotazione sia pari a 6 e le spese di pulizia siano pari a 50 euro. Vediamo qui di seguito quanto ci resta in tasca da questa prenotazione:

  • Il totale della prenotazione sarà pari a 100 x 6 +50 = 650 euro
  • le commissioni Airbnb saranno pari a 650 x 3% = 19,5 euro
  • 650 – 19,5 = 630,5 sarà il compenso lordo che guadagnerete dalla prenotazione

Agli ospiti vengono invece addebitati i costi del servizio che vanno dal 5% al 15% del totale della prenotazione.

Serve la partita Iva per affittare casa su Airbnb?

Per affittare una casa su Airbnb non è obbligatoria l’apertura della partita Iva, e questo vale anche per i proprietari che affittano in locazione turistica breve.

Tuttavia, per non aprire la partita Iva è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • il numero di appartamenti deve essere inferiore a 4 unità;
  • non devono essere previsti servizi aggiuntivi alla locazione (ad esempio transfer o visite guidate);
  • le pulizie devono essere effettuate solamente al termine del soggiorno;
  • per alcuni comuni è necessario rispettare il periodo di inattività, ossia un periodo di chiusura annuale.

Ricordo che la locazione turistica breve è disciplinata a livello nazionale mentre le strutture ricettive extralberghiere (Casa vacanze, B&B, Affittacamere, etc.) a livello regionale.

Affittare con Airbnb contrattualistica e tassazione

Le locazioni turistiche brevi, sono disciplinate nel nostro ordinamento dal D.L. n. 50/2017. Quest’ultimo, ha previsto, dal 1 giugno 2017 che, gli intermediari immobiliari devono operare una ritenuta fiscale del 21% nel momento in cui ricevono la materiale disponibilità della somma di denaro.

Airbnb come gli altri portali di prenotazione online che operano sul mercato italiano dovrebbe operare come sostituto d’imposta. Questo significa che sarebbe tenuta ad operare la ritenuta fiscale da versare all’Erario per conto dei proprietari. Airbnb ha scelto di non operare da sostituto d’imposta. Questo significa che gli host che intervengono a loro volta nel processo di pagamento dei compensi ai proprietari dovranno fungere a loro volta da sostituti d’imposta applicando al ritenuta fiscale di legge.

All’interno del profilo host presente sulla piattaforma si trova tutto il materiale necessario, pronto da stampare e necessario per predisporre la dichiarazione dei redditi.

Il codice tributo per il versamento di questa ritenuta è il 1919 da utilizzare con modello F24 per il versamento delle ritenute dei contratti di locazione breve. Il versamento dovrà essere effettuato entro il 16 del mese successivo in cui viene operata la ritenuta.

Le ricevute per gli ospiti

All’interno del proprio annuncio, nella sezione “prenotazioni” possiamo trovare una serie di documenti utili. Tra questi, troviamo le ricevute di pagamento, che però sono relative solo alle commissioni applicate da Airbnb. Per un soggetto privato (senza partita Iva) non è obbligatorio che venga rilasciata la ricevuta a ciascuna prenotazione. La ricevuta fiscale deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite. L’importo totale da inserire nella ricevuta sarà dato dall’importo che ci viene bonificato dal portale aggiungendo la commissione applicata da quest’ultimo. Per creare le ricevute potrai farlo in due modi:

  • Comprando un blocco ricevute e compilandole a mano;
  • Utilizzando la creazione automatica di ricevute attraverso software appositi.

Ti ricordo che, se l’importo della ricevuta è superiore a 77,47 euro, dovrai apporre una marca da bollo da 2 euro.

Devo redigere un contratto di locazione breve?

Il rapporto tra proprietario e ospite è regolamentato dall’accordo sottoscritto accettando i termini e le condizioni di Airbnb. In quanto intermediario, Airbnb può intervenire in qualsiasi momento in caso di problemi con la sua assistenza. Ma cosa succede quando avvengono situazioni risolvibili solo con l’intervento di un avvocato?

E’ bene sapere che Airbnb fa da intermediario ma non si sostituisce all’host da un punto di vista legale

Tutte le responsabilità su eventuali inadempienze sono responsabilità solo del proprietario/host. Per la legge italiana gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni devono essere contrattualizzati. Tuttavia ai fini fiscali, i contratti con durata inferiore a 30 giorni non devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate. Consiglio di redigere un contratto di locazione turistico breve in modo da essere più tranquilli in caso di possibili controversie con l’ospite. Qui di seguito una guida che può esserti utile nel redigere un contratto di locazione turistica breve: “Contratto di locazione turistica: guida operativa“.

Tassazione redditi locazione breve su Airbnb

Se desideri mettere a reddito il tuo immobile su Airbnb, devi sapere che dovrai tassare i proventi percepiti da ciascuna prenotazione. Per dichiarare tali redditi dovrai presentare la dichiarazione dei redditi. Questo, indipendentemente dal volume di proventi percepiti. Nel tassare il tuo reddito da locazione breve potrai scegliere uno tra i seguenti regimi:

  • Tassazione Irpef: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) viene considerato imponibile al 95% per tenere conto di eventuali spese sostenute (es. proprio quelle di intermediazione di Airbnb). La quota imponibile del reddito confluisce nel reddito imponibile IRPEF, sul quale applicare le aliquote IRPEF in vigore e determinare la tassazione dovuta;
  • Cedolare secca: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) è tassato al 100% (nessun costo può essere dedotto, nemmeno quello di Airbnb). Il reddito è assoggettato a tassazione attraverso l’applicazione di imposta al 21%.

Non possiamo dire a priori quale dei due regimi fiscali sia più conveniente. Vi sono alcune variabili, come ad esempio altri redditi oltre la locazione, spesa da detrarre, etc. che possono condizionare la scelta. Merita sicuramente fare una simulazione in base alla tua situazione personale in modo da accertarsi quale sia il regime fiscale più conveniente per te. Comunque, in entrambi i regimi, non avrai la possibilità di dedurre le commissioni Airbnb. Per poter dedurre le commissioni del portale ed eventualmente altri costi inerenti l’attività, dovrai aprire una partita Iva ed operare professionalmente con un’attività turistico ricettiva extralberghiera.

Chi deve tassare il reddito?

Il reddito da locazione deve essere sempre dichiarato dal soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile (proprietà, uso, usufrutto, diritto di abitazione, etc). Tuttavia, vi sono alcune ipotesi derogatorie. La prima è data dal soggetto che subaffitta con locazioni brevi l’immobile. Questi è tenuto a dichiarare il reddito da locazione percepito, al netto del reddito da locazione passivo. Altra ipotesi derogatoria riguarda il soggetto che utilizza la locazione breve sull’immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito. In questo caso, qualora il reddito da locazione derivi da contratti di durata inferiore ai 30 giorni l’obbligo dichiarativo è sul comodatario (e non sul comodante, come avviene per i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni).

Imposta di soggiorno con Airbnb

Airbnb per molti comuni d’Italia provvede a trattenere l’imposta di soggiorno al momento della prenotazione e a versarla al Comune di riferimento. Airbnb metta a disposizione l’elenco dei Comuni italiani con cui opera: “Elenco comuni italiani di Airbnb“. Se il tuo Comune rientra tra quelli che Airbnb riscuote l’imposta, sarai tenuto ugualmente a predisporre ed inviare la dichiarazione dell’imposta di soggiorno al Comune.

Sicurezza e garanzie Airbnb

Airbnb offre un livello elevato di sicurezza e mette a disposizione:

  • la garanzia Host;
  • la protezione assicurativa Host.

La Garanzia Host Airbnb protegge i proprietari dall’eventuali danni materiali causati dall’ospite durante il soggiorno, ma non è un’assicurazione. Per gli immobili adibiti a locazioni brevi la protezione garantita è di un massimo di 800.000 euro.

Il programma di garanzia host Airbnb non si applica a beni come contanti, titoli, oggetti da collezione, opere d’arte, gioielli, animali o responsabilità civile.

Mentre il programma assicurativo host è una vera e propria assicurazione che copre gli host in caso di richieste di risarcimento di terze parti per danni materiali alla proprietà.

Tale programma è disponibile per tutti gli host e va a sostituire l’assicurazione primaria solo in caso di incidenti che si verificano durante il soggiorno.

Airbnb come funziona: consulenza

Stai pensando di mettere a redito un tuo immobile. Se sei arrivato fino a qui, ti sarai reso conto che pubblicare il tuo annuncio nel portale Airbnb, può essere la scelta vincente per te! Come avrai visto, è fondamentale il momento iniziale relativo alla pubblicazione del tuo annuncio. Inoltre, per evitare problemi con il Fisco, sarai tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi e tassare in modo corretto questi redditi.

Qui di seguito troverai il link per metterti in contatto con me, potrà assisterti sia a livello fiscale che aiutarti nel valutare la forma migliore per mettere a reddito il tuo immobile.

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