Airbnb obbligo di ritenuta e comunicazione dati locazioni brevi

La Corte di Giustizia ha respinto il ricorso di Airbnb contro la normativa italiana in merito alle locazioni brevi nella parte in cui impone l’obbligo in capo agli intermediario di comunicare i dati delle locazioni e di operare la ritenuta ove quest’ultimo intervenga nel pagamento.

La Corte invece cassa l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia, ritenendo che non sia rispettosa della disciplina comunitaria.

Vediamo nel dettaglio quali sono gli adempimenti in capo agli intermediari, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici nel settore delle locazioni brevi. Inoltre, quali sono i riflessi di questa sentenza per i proprietari di immobili locati tramite il portale Airbnb.

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La normativa sulle locazioni brevi turistiche

Prima di esaminare la sentenza della Core di Giustizia, vediamo che cosa si intende per locazioni brevi.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

  • fornitura di biancheria;
  • pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

  • Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
  • Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
  • Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Obblighi in capo agli intermediari o ai soggetti che gestiscono i portali telematici

La normativa impone una serie di obblighi in capo ai soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare.

Ai sensi del D.L. n. 50 del 2017, gli intermediari devono:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
  • trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico. Questo, anche se lo stesso intermediario si avvale, a sua volta di altri intermediari.

Tipico esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online ( ad esempio Airbnb, Booking, etc.). In questa situazione, il portale rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. L’agente immobiliare dovrà informare il gestore del portale della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Gli adempimenti di cui sopra valgono anche per i soggetti non residenti:

  • coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale organizzazione;
  • quelli riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, per farlo, saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia (individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr 600/1973). Il rappresentante, in qualità di “responsabile d’imposta”, richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso.

Ricorso di Airbnb contro la normativa italiana sulle locazioni brevi: respinto dalla Corte di Giustizia

La Corte di Giustizia con la sentenza del 22 dicembre 2022 ha respinto il ricorso del colosso Airbnb in materia di adempimenti previsti per le locazioni brevi.

Per quanto riguarda l’obbligo di comunicazione dei dati e l’obbligo di ritenuta, la Corte esclude un contrasto alla libera circolazione, riconoscendo pertanto la legittimità della normativa italiana.

Per i giudici europei la normativa italiana si rivolge:

“a tutti gli operatori di intermediazione immobiliare, dipendentemente dal luogo di stabilimento e dalla modalità attraverso cui essi intervengono, riguardo a locazioni di durata non superiore a 30 giorni concernenti beni immobili situati nel territorio di tale Stato membro”

Tali soggetti dovranno raccogliere e successivamente comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione stipulati a seguito della loro intermediazione.

La Corte ritiene che, seppure tale adempimento può arrecare costi supplementari, nel caso di servizi di intermediazione forniti tramite strumenti digitali, gli stessi dati sono memorizzati e digitalizzati da intermediari come Airbnb, pertanto appare ridotto l’onere in capo a tali soggetti.

Stessa considerazione è stata fatta per l’obbligo della ritenuta d’acconto che, a parere della Corte di Giustizia tale adempimento non risulta più gravoso per i prestatori di servizi di intermediazione immobiliare stabiliti in uno Stato membro diverso dall’Italia rispetto a quanto lo sia per le imprese che hanno ivi uno stabilimento.

Al contrario invece la Corte cassa la norma sull’obbligo di nomina del rappresentante fiscale in Italia, ritenendola misura “sproporzionata” rispetto al fine di evasione fiscale che si pone.

Cosa cambia per chi affitta tramite Airbnb?

Dal momento in cui il “colosso” Airbnb è obbligato ad effettuare la ritenuta del 21%, si tratta di una ritenuta di acconto che il portale web trattiene sul reddito da locazione e che deve versare per conto del titolare del reddito. Tale somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.

Il portale sarà tenuto a mettere a disposizione al locatore la certificazione delle ritenute operate nell’anno di riferimento. Tale documento sarà fondamentale per dichiarare il reddito da locazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Il locatore in sede di dichiarazione dei redditi avrà la possibilità di scegliere se applicare la cedolare secca o l’Irpef. Se desideri approfondire la tassazione dei redditi da locazione brevi, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “tassazione affitti brevi: come si dichiara il reddito“.

La tassazione Irpef del reddito da locazione breve

La tassazione Irpef è la modalità classica di tassazione del reddito da locazione breve. Questo significa che il reddito da locazione breve concorrerà con gli altri redditi prodotti dal contribuente.

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorrerà a diventare imponibile Irpef per il 95% del proprio ammontare. La norma prevede l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria. Mentre il 95% del reddito derivante da locazione breve concorrerà con gli altri redditi e verrà soggettato a tassazione secondo gli scaglioni di reddito Irpef.

Maggiore è il reddito imponibile e più sconsigliabile questa tipologia di tassazione. Tuttavia, tale tassazione rispetto al regime della cedolare secca permette di sfruttare gli oneri deducibili o detraibili per ridurre la tassazione Irpef. Tipo esempio sono il sostenimento delle spese sull’immobile che concorrono ai bonus sulle ristrutturazioni edilizie o del superbonus 110%. Quest’ultime permettono di abbassare l’importo dell’Imposta Irpef dovuta.

Se scegli questo tipo di tassazione, le imposte da versare in dichiarazione dei redditi sono attenuate dalla ritenuta d’acconto. Infatti, come abbiamo visto, il portale Airbnb sarà tenuto ad operare una ritenuta del 21%. Tali ritenuta, che viene versata all’Erario tutti i mesi per tuo conto, rappresenta un tuo acconto Irpef. Pertanto, la tassazione definitiva viene attenuta dalla presenza di questa ritenuta.

La scelta della tassazione IRPEF avviene nel quadro dei redditi fondiari ( RB del modello redditi o B del modello 730).

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

Oltre alla tassazione Irpef vi è la possibilità di scegliere in sede di dichiarazione dei redditi la cedolare secca se più conveniente. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Ad esempio se il tuo canone di locazione è pari al 200,00 euro ed hai subito costi di intermediazione per 50,00 euro, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 200,00 euro.

Se si opta per la cedolare secca non è possibile portare in deduzione alcuno costo.

A differenza della tassazione Irpef, in questo caso la ritenuta applicata da Airbnb è “a titolo d’imposta”. Questo significa che in sede di dichiarazione dei redditi non avrai altre imposte da versare a saldo. La ritenuta applicata copre totalmente la tua imposta dovuta.

Conclusioni

La Corte di Giustizia, respingendo il ricorso Airbnb, ha fatto si che l’Italia possa chiedere al portale online di riscuotere e versare la ritenuta d’imposta alla fonte prevista dal regime fiscale nazionale.

Questo, come abbiamo visto, ha dei riflessi per i proprietari che si trovano a locare immobili tramite Airbnb.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me per qualsiasi dubbio in merito all’argomento.

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