APE – Attestato Prestazione Energetica: guida operativa

Ape, l’Attestato di Prestazione Energetica è la certificazione che riassume le caratteristiche energetiche dell’immobile. In particolare quelle termo igrometriche, i consumi di acqua calda, il riscaldamento degli ambienti e il tempo di dispersione, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. Nelle trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore la APE. Tutte le informazioni utili in questa guida per la predisposizione della documentazione necessaria in conformità alla normativa vigente.

L’APE è la certificazione che riassume le caratteristiche energetiche dell’immobile.

In particolare si tratta del documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento.

In particolare quelle termo igrometriche, i consumi di acqua calda, il riscaldamento degli ambienti e il tempo di dispersione, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

L’APE assume una grande importanza sia in caso di compravendita di una unità immobiliare sia in materia di locazione della stessa.

Questo contributo ha l’obiettivo di fornirvi delle delucidazioni in merito all’APE.

Soffermandomi sulle modifiche apportate dalla normativa vigente in merito all’indicazione dell’attestato di prestazione energetica all’interno del contratto di locazione.

Sei pronto!? Si comincia!

APEChe cosa è l’APE l’attestato di prestazione energetica?

A partire dal 6 giugno 2013, l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ha sostituito l’attestato di certificazione energetica (ACE).

L’APE rappresenta lo strumento di “informazione” in merito alla prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici.

L’APE da un lato fornisce all’utente raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica, con proposte degli interventi più significativi ed economicamente più convenienti.

Inoltre deve contenere tutti gli elementi che permettono ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi.

Non è raro il caso in cui un acquirente valuti la possibilità di acquistare un immobile anche grazie alle indicazioni presenti nell’Attestato di Prestazione Energetica. Questo perché attraverso di esso è semplice mettere a confronto e classificare gli edifici per la loro prestazione energetica.

Questo è possibile in quanto l’APE assegna a ciascun edificio una lettera, in scala da A+ e G (scala di 10 lettere) la prestazione di ogni edificio.

Le varie Classi Energetiche sono contraddistinte da una lettera dell’alfabeto che può andare dalla “A+” che individua gli immobili a maggior efficienza energetica alla “G” che individua gli immobili di più scadente efficienza energetica.

Viene a configurarsi l’APE come strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico. Questo consente ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell’edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi e benefici.

Quando deve essere effettuata la certificazione APE?

L’APE deve essere redatta dal 1° Luglio 2009 in caso di compravendita di immobili e dal 1° Luglio 2010 in caso di locazione.

Tieni presente comunque che dal 2012 negli annunci immobiliari devono essere obbligatoriamente inseriti gli indici di prestazione energetica (valore in kWh/mq anno).

Inoltre l’APE è tra i documenti utili ad ottenere il certificato di agibilità di un edificio.

Con la Legge n. 90/2013 è stato ulteriormente chiarito quando bisogna redigere l’Attestato.

La Certificazione Energetica è richiesta nei seguenti casi:

  1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta);
  2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito;
  3. Affitto di edifici o singole unità immobiliari;
  4. Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l’indice di prestazione energetica);
  5. Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori;
  6. Ristrutturazione importante quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio;
  7. Edifici pubblici ed aperti al pubblico;
  8. Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

L’attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell’immobile. Come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc.

Chi redige l’APE?

L’APE viene redatto da un “soggetto accreditato” chiamato certificatore energetico.

Si tratta di un professionista che ha competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici.

La formazione, la supervisione e l’accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Circa la metà delle Regioni italiane ancora non hanno adottato delle normative proprie. In questo caso la legge vigente è quella nazionale (D.Lgs. 192/05)

Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti. Possono essere esempi di tecnici abilitati l’architetto, l’ingegnere ed il geometra.

Il certificatore ha delle responsabilità civili e penali molto importanti.

Come viene redatta la certificazione?

Con l’ausilio di specifici software viene effettuata una analisi energetica dell’immobile.

Analisi nella quale vengono valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, le caratteristiche geometriche dell’immobile, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti. Ma anche il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

In seguito il Certificatore elabora i calcoli, compila il documento e rilascia la targa energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile.

L’ APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

Il sopralluogo nell’immobile è obbligatorio.

Quanto costa un APE?

Il costo di un certificato, come per altri servizi professionali, non è soggetto a tariffazione minima.

Il prezzo di una certificazione energetica per un appartamento varia in media tra i € 150,00 ed i € 250,00 a seconda della città e delle caratteristiche dell’unità immobiliare.

Per immobili diversi dagli appartamenti come ville, case a schiera, negozi, uffici, etc il costo aumenta.

La validità dell’APE

In particolare l’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio.

La certificazione deve e aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che riguardi elementi edilizi o impianti tecnici. Questo in maniera tale da modificare la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni stabilite dalla legge. Con questo mi riferisco al controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici. Nel caso in cui non vengano rispettate le condizioni, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata.

Nelle trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’attestato di prestazione energetica.

Non è necessario che l’APE sia un documento allegato al contratto di locazione, ma è sufficiente indicare nell’atto che c’è stata la presa visione del certificato dal parte del locatario.

Contenuto obbligatorio della certificazione APE

L’APE deve obbligatoriamente riportare, per l’edificio o per l’unità immobiliare, pena l’invalidità:

  • La prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile. Attraverso i rispettivi indici;
  • La classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile;
  • La qualità energetica del fabbricato ai fini del contenimento dei consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento. Attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;
  • I valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
  • Le emissioni di anidride carbonica;
  • L’energia esportata;
  • e raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica. Con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti. Differenziando gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

L’APE nelle locazioni turistiche

Sorge il dubbio sulla necessità o meno, anche per chi effettua locazioni ad uso turistico inferiori a 30 gg di adeguarsi alla normativa riguardante il possesso della certificazione APE.

La normativa in materia di certificazione energetica, come disciplinata dal D.lgs n. 192/2005, non fa alcuna distinzione sulla durata del contratto.

L’articolo 6, comma 2, D.lgs. 192/2005 sembra infatti avere carattere onnicomprensivo nei confronti di tutte le “nuove locazioni di edifici o unità immobiliari”.

Affermando che:

il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1”. “In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al nuovo  locatario. Ciò deve avvenire all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”.  Salvo poi affermare al comma successivo che solo “nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola. Con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”

L’art. 6 del D.lgs n. 192 del 2005 vincola i proprietari di immobili concessi in locazione a possedere la certificazione energetica (APE).

Ciò deve avvenire in conformità a quanto disciplinato dalla legge nazionale e dalle leggi regionali di attuazione.

Il contratto di locazione dovrà contenere “un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato”.

Cosa cambia con il D.lgs. n. 145 del 23 dicembre 2013

L’art.1 comma 7 del D.L. 23 dicembre 2013, n.145 modifica l’art.6, comma 3  e 3-bis del D.lgs 192/2005 e recita quanto segue:

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola.  Con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari […]”

L’aggiunta della dicitura “soggetti a registrazione” introdotta L’art. 1 comma 7 del D.L. 23 dicembre 2013, è una precisa indicazione introdotta dal legislatore.

APE e sanzioni

Per quanto concerne le sanzioni, gli obblighi di dotazione, dichiarazione e di allegazione sono sanzionati, a norma della nuova disciplina varata dal DL 23 dicembre 2013, n. 145.

Ciò non avviene non più con la sanzione della nullità contrattuale assoluta ma solo con sanzioni amministrative. . In particolare, le parti sono soggette, in solido ed in parti uguali, al pagamento di una sanzione da:

  • Euro 300,00 ad Euro 1.800,00, come previsto dell’art. 15, comma 9, del citato decreto legislativo. Per la violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le singole unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione;
  • Euro 1.000,00 ad Euro 4.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari di durata superiore a tre anni. Ad. esempio, contratti a canone concordato “3+2”;
  • Ovvero Euro 500,00 ad Euro 2.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari non eccedenti i tre anni. Ad. esempio, contratti a canone libero “4+4”;
  • Euro 3.000,00 ad Euro 18.000,00, per la violazione dell’obbligo di allegazione negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nelle locazioni di edifici.

Il pagamento della sanzione non esime comunque il locatore dall’obbligo di presentare l’APE in caso di omessa dichiarazione o allegazione dello stesso attestato.

Certificazione APE: consulenza

A fronte di quanto precedentemente esposto sarà opportuno che vi dotiate dell’APE.

Vista la complessità della normativa, evitate di fare da soli per rischiare di incorrere in sanzioni!!!

Se avete bisogno di aiuto contattatemi.

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