Aprire un affittacamere: guida operativa

L’attività di affittacamere è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per aprire un affittacamere imprenditoriale o non imprenditoriale.

Negli ultimi anni il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti ad attività di affittacamere costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Vi sono diverse modalità alternative per mettere a reddito un immobile: il Bed and Breakfast, la casa vacanze, la locazione turistica ed infine l’attività di affittacamere.

Non esiste una forma migliore in assoluto rispetto ad un’altra. La decisione nel propendere in una forma rispetto ad un ‘altra può dipendere sia dalle leggi regionali che le regolano sia dalla struttura dell’immobile.

Vediamo in questo contributo quali sono gli adempimenti e i requisiti per poter aprire un affittacamere. La legge impone per questa tipologia di attività alcuni adempimenti civilistici e fiscali.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Come si definisce un’attività di affittacamere?

L’attività di affittacamere è disciplinata nel nostro ordinamento dalla L. n. 217/1983 come segue:

“struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari“

Il gestore dell’affittacamere può svolgere anche una serie di attività complementari a quella di alloggio, solo a favore delle persone alloggiate.

Prima di aprire un affittacamere è necessario esaminare la legge regionale del Turismo nella regione in cui si intende intraprendere questa attività. Ogni regione infatti definisce quali sono i requisiti ed i criteri per svolgere questa attività. ( ad es. Affittacamere in Piemonte: guida all’apertura). Di seguito troverai tutti i riferimenti normativi per aprire un’affittacamere suddivisi per ciascuna regione.

Differenza tra affittacamere e locazioni turistiche

Gli esercizi di affittacamere non devono essere confusi con le semplici locazioni turistiche.

Quest’ultimi vengono dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari.

Mentre le locazioni turistiche possono essere svolte senza l’apertura della partita Iva, l’attività di affittacamere, essendo un’attività commerciale, se svolta in modo continuativo, prevede l’obbligo di apertura della partita Iva.

Differenza tra affittacamere e Bed and Breakfast

La somministrazione di alimenti e bevande può essere rivolta solo alle persone alloggiate. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano anche la prima colazione, possono assumere la denominazione di Bed and Breakfast.

In sostanza, ciò che differenza chi affitta camere da chi ha un B&B è il servizio di colazione.

Vediamo adesso, in che modo può essere esercitata l’attività di affittacamere in Italia. Ti indicherò quando questa attività può essere svolta in modo non professionale e quando invece occorre avviarla in modo professionale, con obbligo di apertura della partita Iva.

Gli alloggi ed i requisiti minimi richiesti

I locali destinati ad attività di affittacamere devono rispettare i requisiti urbanistici previsti per le case di civile abitazione. Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

• Pulizia dei locali ad ogni cambio di ospite ed almeno una volta a settimana;
• Cambio della biancheria ad ogni cambio ospite e almeno una volta a settimana;
• Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
• Addetto sempre reperibile.

Affittacamere e somministrazione di alimenti e bevande

Le legge regionali sul turismo come vedremo successivamente, stabiliscono quali sono i servizi obbligatori che un’affittacamere deve fornire ed invece quali sono i servizi complementari.

Tra i servizi complementari, vi sono ad esempio:

• servizio di lavanderia;
• pulizia giornaliero della stanza;
• servizio di prima colazione, etc.

La somministrazione di alimenti e bevande fa scattare l’obbligo di richiesta di autorizzazione presso l’ASL competente.

Aprire un’attività di affittacamere: leggi regionali sul turismo

L’attività di affittacamere, come per le altre strutture ricettive extralberghiere, è disciplinata dalle leggi regionali. Quest’ultime, stabiliscono sia i requisiti che devono avere gli immobili, sia i servizi che è possibile offrire. Qui di seguito, troverai tutti i riferimenti per avviare l’attività di affittacamere suddivisi per ciascuna Regione.

ABRUZZO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 28.4.1995, n. 75 Disciplina delle strutture turistiche extralberghiere, come modificata dalla L.r. 29.12.2011, n.44, Legge Comunitaria regionale 2011	Art. 26 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti mobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari. Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande.	Caratteristiche strutturali edilizie ed igienico sanitarie, previste dai regolamenti comunali
BASILICATA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 4.6.2008, n. 6 Disciplina della classificazione delle strutture ricettive e di ospitalità, come modificata dalla L.r. 4.3.2016, n. 5, Collegato alla legge di stabilità regionale del 2016	Art. 5, comma 8 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sette camere, ubicate anche in immobili differenti, nei quali sono forniti alloggio ed, eventualmente, servizi complementari, compresa la somministrazione dei pasti e delle bevande esclusivamente alle persone alloggiate; in tal caso possono avvalersi, in aggiunta, della denominazione di “Pensione”. L’attività di affittacamere ha carattere imprenditoriale e può essere esercitata in modo complementare all’esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare.	I responsabili delle strutture ricettive comunicano alla Provincia i prezzi massimi che intendono applicare per ogni stagionalità.
CALABRIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 7.3.1995, n. 4 – Norme sulla classificazione degli esercizi ricettivi extralberghieri, modificata ed integrata dalla L.r. 27.11.2015, n. 20 e L.r. 5.7 .2017, n. 24	Art. 16 – Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite da privati i quali, ad integrazione del proprio reddito familiare, utilizzando la propria abitazione, o parte di essa, diano l’ospitalità, per un periodo non inferiore a sette giorni, in non più di sei camere per dodici posti letto, ubicate in uno stesso stabile.	Requisiti minimi e massimi, quali: – non oltre quattro camere arredate, con numero massimo complessivo di sei posti letto; – possono fornire pasti con l’eccezione di superalcoliche; – la durata minima dell’alloggio è pari a 7 giorni, eccezion fatta per gli artisti e/o per deroghe provinciali; – il pagamento dell’alloggio, salvo patto contrario, deve avvenire quindicinalmente; – la risoluzione dell’affitto va comunicata 7 giorni prima, salvo eccezioni e/o deroghe; – le persone alloggiate non hanno diritto al rimborso del prezzo anticipato per l’alloggio, ma solo per l’eventuale vitto qualora non consumato, previo avviso al giorno precedente; Comunicazione prezzi alla regione.
CAMPANIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 24.11. 2001, n. 17 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, come modificata dalla L.r. 7.8.2014, n. 16 e L.r. 8.8.2016, n. 22, Legge annuale di semplificazione 2016	Art. 2 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con un massimo di dodici posti letto, gestite da privati, ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile, purché singolarmente dotati di servizi igienici.	E’ prevista la somministrazione di cibi e bevande limitatamente alle sole persone alloggiate, nonché ai loro ospiti e a coloro che sono ospitati nella struttura ricettiva in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, nonché la fornitura agli ospiti  di giornali e riviste, materiale per uso fotografico e di registrazione audiovisiva, cartoline e francobolli.
EMILIA ROMAGNA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 28.7 2004, n. 16 – Disciplina delle strutture ricettive dirette all’ospitalità Delibera G.R n. 2186/2005 e n. 802/2007, come modificata dalla L.r. 23.12.2016, n. 25, Legge di stabilità 2017 e dalla L.r. 27.12.2017, n. 25, Legge di stabilità 2018	Art. 10 – Sono affittacamere le strutture gestite in forma imprenditoriale composte da non più di 6 camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nel quale sono forniti alloggio e servizi complementari. Room and Breakfast se si somministra almeno la prima colazione. Locanda nel caso in cui l’affittacamere sia complementare ad un esercizio di ristorazione.	comunicare i periodi di apertura e chiusura al Comune, entro i termini previsti per l’invio della comunicazione e dei prezzi e delle caratteristiche delle strutture ricettive alle Province.
FRIULI VENEZIA GIULIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 16.1.2002, n. 2 – Disciplina organica del turismo, modificata ed integrata dalla L.r. 9.12.2016, n. 21, Disciplina delle politiche regionali nel settore turistico e dell’attrattività del territorio regionale, nonché modifiche a legge regionali in materia di turismo e attività produttive	Art. 28 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere per un massimo di 15 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati con o senza uso di cucina situate in uno stesso stabile che forniscono servizio di alloggio comprendente: a) La pulizia quotidiana dei locali; b) La fornitura ed il cambio di biancheria ad ogni cambio di cliente e comunque una volta alla settimana; c) La fornitura di energia elettrica, acqua gas e riscaldamento.	I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere i requisiti strutturali, igienico sanitari ed edilizi previsti dalla normativa vigente in materia e dai regolamenti comunali per i locali di civile abitazione.
LAZIO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 6.8.2007, n. 13 – Organizzazione del sistema turistico laziale Regolamento regionale 7.8.2015, n. 8, come modificato dal Regolamento regionale 16.6.2017, n. 14, Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere	Art. 4 – Le Guest house o Affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale con l’offerta del servizio di alloggio ed eventualmente di servizi complementari composte da un massimo di 6 camere in non più di 2 appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e dotate di un soggiorno di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.	Dotate di un soggiorno, di una cucina o angola cottura annesso al soggiorno. Rispetto requisiti previsti per le abitazioni. Non vi è più l’obbligo di trasmettere le tabelle prezzi alla P.A. per la vidimazione.
LIGURIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 12.11.2014, n. 32 – Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche Dgr 5.5.2017, n. 346	Art. 20 – Sono affittacamere le strutture ricettive atte a fornire alloggio ed eventuali servizi complementari, compresa la somministrazione di cibi e bevande in non più di 6 unità abitative costituite da camere ammobiliate ubicate in una o due unità immobiliari di civile abitazione poste nello stesso stabile o in stabili situati ad un a distanza inferiore a 150 m.	Possibilità di esercitare l’attività in maniera complementare ad un’attività di ristorazione se svolta dallo stesso titolare. Gli esercizi di affittacamere possono anche essere condotti in forma non imprenditoriale, con carattere occasionale o saltuario.
LOMBARDIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 1.10.2015, n. 27 – Politiche regionali in materia di turismo ed attrattività del territorio lombardo. Regolamento regionale 5.8.2016, n. 7 – Determinazione dei servizi, degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie delle foresterie ai sensi dell’art. 37 della L.r. n. 27/2015	Art. 27 – Le foresterie lombarde sono strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale, in non più di 6 camere con un massimo di 14 posti letto da chi anche in un immobile diverso da quello di residenza, fornisce alloggio ed eventuali servizi complementari compresa la somministrazione di alimenti e bevande esclusivamente per le persone alloggiate. Non è richiesto il cambio di destinazione d’uso per l’esercizio dell’attività e mantengono la destinazione urbanistica residenziale.	I locali destinati all’esercizio di foresterie devono possedere le caratteristiche strutturali e igienico sanitarie previste per i locali di civile abitazione. Alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza attraversare la camera da letto ed i servizi destinati in maniera esclusiva alla famiglia o ad altro ospite. Ai fini della promozione e commercializzazione chi esercita attività di affittacamere può continuare ad utilizzare tale denominazione solo in aggiunta a quella di foresteria lombarda. Obbligo di esposizione dei prezzi. Rispetto delle normative in materia fiscale e di sicurezza.
MARCHE – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 11.7.2006, n. 9 – Testo unico delle norme regionali in materia di turismo	Art. 26 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere con una capacità ricettiva complessiva non superiore a 12 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile nelle quali è fornito alloggio avvalendosi della normale organizzazione familiare.	Non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande Comunicazione dei prezzi praticati
MOLISE – Informazioni dal sito della Regione Il Molise non ha previsto la tipologia Affittacamere nella sua legge
PIEMONTE – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 3.8 .2017 n.13 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere Decreto Presidente GR. 8.6.2018, n.4/R, Regolamento regionale recante “Caratteristiche e modalità di gestione delle strutture ricettive extralberghiere, requisiti tecnico edilizi ed igienico sanitari”	Art. 3 – Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile e senza l’utilizzo da parte dell’ospite del posto di cottura o della cucina, nelle quali sono forniti il pernottamento ed eventuali servizi complementari tra cui la preparazione e la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate.	L’attività di affittacamere può essere gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. L’uso della cucina è vietato agli ospiti, ma può eventualmente essere utilizzata dal titolare, per la preparazione pasti (colazione e/o pranzo e/o cena) agli alloggiati. Gli affittacamere, in alternativa possono assumere la denominazione di Rooms & Rental o di Guest House. Gli esercizi di affittacamere, se sono annessi ad un pubblico esercizio di ristorazione dello stesso titolare e se sono ubicati in un complesso immobiliare unitario, possono assumere la denominazione di “Locanda”.
PUGLIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 11.2.1999, n. 11 – Disciplina delle strutture ricettive ex articoli 5, 6 e 10 della legge 217/1983, delle attività turistiche ad uso pubblico gestite in regime di concessione e delle associazioni senza scopo di lucro, come modificata dalla L.r. 18.2.2014, n. 6 e dalla L.r. 9.4.2018, n.13. Legge Regionale n. 22 del 7 luglio 2020.	Art. 46 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari, come la ristorazione se svolta dal medesimo titolare.	L’attività di affittacamere deve essere svolta in forma imprenditoriale e pertanto necessita d’iscrizione nel registro delle imprese e può essere svolta in forma complementare all’esercizio di ristoro.
SARDEGNA – Informazioni sul sito della Regione
L. 28.7.2017, n. 16 – Norme in materia di turismo, come modificata dalla L.r. 14.9.2017, n. 21. Determina 27.10.2017, n. 1031, Attribuzione Identificativo Univoco Numerico (IUN). L.r. 12.8.1998, n. 27 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere integrazioni e modifiche alla L.r. 14.5.1984, n. 22	Artt. 16, comma 2 – Si intende per domo l’attività ricettiva di ospitalità ed eventuale somministrazione della prima colazione svolta in non più di 6 camere ubicate in un’unica unità immobiliare o in non più di due appartamenti ammobiliati anche non situati nello stesso stabile, purché localizzati a non più di cento metri di distanza l’uno dall’altro nelle quali sono forniti alloggio e servizi complementari che comprendono la pulizia dei locali e la sostituzione della biancheria almeno una volta la settimana e ad ogni cambio di cliente.	Tale attività è deve essere obbligatoriamente iscritta nel registro delle imprese. Obbligo di esporre i prezzi praticati ed i periodi di apertura e chiusura. Polizza assicurativa per responsabilità civile verso i clienti.
SICILIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 6.4.1996, n. 27 – Norme per il turismo D.A. 21.3.2017	Art. 3, comma 10 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nel quale sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.
TOSCANA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 20.12.2016, n. 86 – Testo unico del sistema turistico regionale, come modificata dalla L.r. 17.10.2017, n. 58, Norme in materia di affittacamere, bed and breakfast e obblighi di comunicazione, e dalla L.r 18.5.2018, n. 24 – Disposizione in materia di sistema organizzativo del turismo, strutture ricettive, locazioni e professioni turistiche	Art. 55 – Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere per clienti con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate nella stessa unità immobiliare nelle quali sono forniti alloggio e servizi minimi.	L’affittacamere può essere svolta in forma imprenditoriale quando uno stesso soggetto non può gestire più di due esercizi nell’ambito del medesimo edificio. L’attività di affittacamere svolta in forma non imprenditoriale può essere esercitata esclusivamente nella casa dove la persona fisica ha la residenza o il domicilio. L’attività di somministrazione di alimenti e bevande agli alloggiati deve cessare entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Gli affittacamere che alla data di entrata in vigore della presente legge hanno assunto la denominazione di Bed & Breakfast e somministrano alimenti e bevande agli alloggiati, qualora intendano continuare l’attività di somministrazione, entro dodici mesi dalla data predetta provvedono: a) ad effettuare una comunicazione al Suap competente per territorio in caso di somministrazione solo della prima colazione; b) a presentare la Scia al Suap competente per territorio in caso di somministrazione di alimenti e bevande, con la quale assumono la denominazione di bed and breakfast in forma imprenditoriale.
TRENTINO – Informazioni sul sito della Provincia
L.p. 15.5.2002, n. 7 – Disciplina degli esercizi alberghieri ed extralberghieri e promozione della qualità della ricettività turistica” come modificata dalla L.p. 15.11.2007, n. 20	Art. 31 – Sono esercizi di affittacamere gli esercizi ricettivi dotati di non più di 25 camere anche disposte in più appartamenti di uno stesso edificio o di edifici diversi comunque direttamente collegati tra loro, nei quali si fornisce alloggio nonché eventuali servizi di somministrazione di alimenti e bevande ad esclusione di quelle superalcoliche ed altri servi accessori.	Possibilità di somministrazione di alimenti e bevande esclusivamente alle persone alloggiate. Devono possedere i requisiti previsti dal regolamento ed essere conformi alle norme urbanistiche, sanitarie e di prevenzione incendi e di sicurezza. Attività complementare rispetto agli esercizi per la somministrazione al pubblico di pasti tradizionali purché svolta dallo stesso titolare e nello stesso immobile: in tal senso non vale la disposizione precedente.
ALTO ADIGE – Informazioni sul sito della Provincia
L.p. 11.5.1995, n. 12 – Disciplina dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie. Decreto Presidente della Giunta provinciale 27.8.1996, n. 32.	Art. 1 – Servizio di alloggio in non più di 6 camere o 4 appartamenti ammobiliati ubicati in uno stesso edificio non classificato come bene strumentale.	Somministrazione limitatamente alle persone alloggiate di alimenti e bevande e si deve destinare all’esercizio di tale attività prevalentemente persone appartenenti al proprio nucleo familiare o normalmente conviventi non sussiste l’obbligo di iscriversi al registro delle imprese. Obbligo di esposizione dei prezzi minimi e massimi.
UMBRIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 10.7 2017, n. 8 – Legislazione turistica regionale L.r.12.7.2013, n. 13 – Testo unico in materia di turismo	Art. 20 – Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite in modo unitario per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari in non più di sei camere poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale per un massimo di 12 posti letto. Gli esercizi di affittacamere possono essere gestiti in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale; in forma non imprenditoriale da coloro che svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari.	Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti esclusivamente nelle camere e non nella sua interezza. Gli affittacamere conservano le caratteristiche della civile abitazione e l’esercizio dell’attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d’uso delle unità abitative Non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande. Polizza assicurativa per responsabilità civile verso i clienti
VALLE D’AOSTA – Informazioni dal sito della Regione
L.r. 29.5.1996, n. 11 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, modificata dalla L.r. 4.8.2000, n. 23 e L.r. 23.5.2011, n. 12 e dalla L.r. 22.12.2017, n. 23, Disposizioni collegate alla legge di stabilità regionale per il triennio 2018-2020	Art. 14 – Sono esercizi di affittacamere le strutture ricettive nelle quali sono fornite alloggio ed eventualmente servizi complementari con una capacità ricettiva complessiva non superiore a 12 posti letto e composte da non più di 6 camere delle quali una camere configurata come monolocale di superficie minima pari a mq 17,50 al netto della superficie del bagno dotata di cucina autonoma.	Somministrazione di alimenti e bevande solo alle persone alloggiate. Attività complementare rispetto all’esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria.
VENETO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 14.6.2013, n. 11 – Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto come modificata dalla L.r. 30.12.2014, n. 45. DGR 31.3.2015, n. 419 – Requisiti condizioni e criteri per la classificazione delle strutture ricettive complementari. DGR 27.5.2016, n. 780 – Disciplina delle strutture ricettive complementari. DGR 14.12.2017 n. 2080 – Modificazioni ed integrazioni alla Dgr n. 419/2015	Art 29 ed art. 2, Dgr. n. 419/2015 – Gli alloggi turistici che sono composti da 1 a 6 camere ciascuna dotata di un massimo di 4 posti letto potranno assumere la denominazione aggiuntiva e sostitutiva di camere in ossequio ai vari sistemi di comunicazione commerciale.

Aprire un’attività di affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere se svolta in modo saltuario, può essere svolta in modo non imprenditoriale.

Tuttavia oltre all’occasionalità dell’attività é necessario che il gestore dell’affittacamere risieda e abbia il domicilio nell’immobile ove si eserciti l’attività.

Questa modalità di esercizio dell’attività ha il vantaggio sia di essere esonerati dall’iscrizione presso il Registro delle Imprese, all’apertura della partita Iva e dall’iscrizione Inps.              

Tuttavia sia che l’attività di affittacamere sia svolta in modo professionale che in modo non professionale vi è l’obbligo di segnalare l’attività al Comune competente per territorio.

Tale comunicazione avviene utilizzando l’apposita modulistica SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che viene compilata in regime di autocertificazione.

Tuttavia vi sono dei vincoli per poter iniziare questa tipologia di attività e devono essere autocertificati al momento di presentazione della SCIA:

•  Vincoli morali: devono essere autocertificati dal dichiarante;
• Oggettivi del locale: l’immobile sul quale si intenda svolgere l’attività di affittacamere deve rispettare alcuni requisiti dettati dalle normative vigenti. Con queste faccio riferimento al rispetto delle normative vigenti in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di prevenzione incendi, di staticità, di sicurezza degli impianti.

Adempimenti amministrativi per avviare un affittacamere

Sia che tu intenda avviare un’attività di affittacamere imprenditoriale o non imprenditoriale, dovrai svolgere i seguenti adempimenti:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura;
• Comunicazione dei prezzi;
• Imposta di soggiorno;
• Banca dati della ricettività.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Come disciplinato dall’art. 109 del TULPS  vi è l’obbligo anche per i proprietari o i gestori di case vacanze, alla comunicazione e spedizione delle schedine alloggiate entro 24 ore dal momento dell’arrivo sia per gli ospiti UE che extra UE.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative all’ubicazione e tipologia di locali utilizzati. Nonché tutte le indicazioni sulle modalità di svolgimento dell’attività.

E’ opportuno allegare copia dell’autorizzazione comunale nonché dell’ulteriore documentazione richiesta.

Tutti i gestori di strutture ricettive e quindi anche gli affittacamere hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione può avvenire telematicamente, tramite il portale “alloggiati web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti. In caso di mancata comunicazione, si è soggetti a sanzioni anche di natura penale.

Se desideri approfondire questo adempimento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Alloggiati Web: cosa cambierà dal 2022“.

Comunicazione dei prezzi

Entro il 1° marzo ed il 1° ottobre di ogni anno vi è l’obbligo di comunicare alle competenti autorità amministrative (Regione o enti delegati) i prezzi che si vogliono praticare dal 1° giugno al 1° gennaio successivo.

Tali prezzi saranno poi pubblicizzati e resi noti alle autorità e  diverranno vincolanti per l’operatore.

Imposta di soggiorno

Il gestore dell’attività di affittacamere dovrà registrarsi nel Comune dove svolge l’attività, per adempiere al pagamento dell’imposta di soggiorno. In quanto, entro il 15 del mese successivo, dovrà essere presentata telematicamente apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati. Se dalla comunicazione scaturisce un’imposta di soggiorno da versare, dovrà essere versata entro e non oltre il 15 del mese successivo. Un altro adempimento obbligatorio è la dichiarazione annuale imposta di soggiorno. Infatti, con il Decreto Rilancio è stato introdotto l’obbligo per i gestori delle strutture ricettive di trasmettere per via telematica, la dichiarazione riepilogativa annuale entro il 30 giugno di ogni anno. Se desideri approfondire questo adempimento ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Dichiarazione annuale imposta di soggiorno: come compilare ed inviare il modello“

Banca dati della ricettività

Con il decreto del 29 settembre 2021 n. 1782, il Ministero del Turismo ha fissato le regole per la gestione della nuova banca dati. Tale banca dati interesserà tutte le strutture ricettive extralberghiere e le locazioni brevi. Pertanto, anche per chi desidera aprire un affittacamere sarà tenuto ad iscriversi a questa banca dati. Quest’ultima raccoglierà le informazioni relative alla struttura ricettiva. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: “Banca dati locazioni brevi: novità e sanzioni“.

Tassazione affittacamere non professionale

Qualora l’attività di affittacamere sia svolta senza il requisito della professionalità abituale, si configurano redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67 co. 1 lett. i) del TUIR). È tale ad esempio l’attività esercitata limitatamente al periodo estivo.

L’attività di tipo occasionale, da un punto di vista fiscale da luogo a proventi fuori dal campo di applicazione dell’Iva.

Tali redditi dovranno essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi o nel Modello 730 nella categoria dei “redditi diversi“.

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario (art. 37 co. 4-bis del TUIR). Questo in quanto l'”affittacamere” si obbliga, dietro corrispettivo, a far godere al cliente un immobile, per un tempo determinato, a nulla influendo l’eventuale possesso da parte del primo delle autorizzazioni amministrative all’esercizio dell’attività.

Ove l’attività di affittacamere ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno, come previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora abbia le caratteristiche individuate dall’art. 4 del DL 50/2017, l’attività di affittacamere rientra nella disciplina recata dalla norma sulle locazioni brevi, che prevede anche un obbligo di comunicazione ed un obbligo di ritenuta in capo agli “intermediari” per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

E’ obbligatoria la ricevuta fiscale?

Essendo un’attività non rientrante nel campo di applicazione dell’iva, non vi è l’obbligo da parte del gestore di rilasciare una fattura o ricevuta fiscale.

Al fine di poter certificare i compensi derivanti dall’esercizio dell’attività di affittacamere, il gestore è consigliabile che rilasci una ricevuta non fiscale.

Pertanto l’emissione della ricevuta non è obbligatoria (salvo richiesta da parte del cliente), ma consigliabile per dare traccia a tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

La limitazione principale posta ad un’attività di affittacamere non professionale riguarda i periodi obbligatori di chiusura che devi osservare ogni anno. Tali periodi sono definiti dalle leggi regionali sul turismo.

Adempimenti affittacamere non professionale

Come abbiamo visto l’attività di affittacamere non professionale, rispetto all’attività di affittacamere professionale presenta delle semplificazioni in termini di adempimenti per poter avviare l’attività. Tuttavia, vi sono degli adempimenti da porre in essere per gestire un’attività di affittacamere anche non professionale, vediamoli qui di seguito.

Denuncia attività alla questura

Quando si avvia un’attività di affittacamere professionale è necessaria la denuncia dell’attività alla Questura.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative all’ubicazione e tipologia di locali utilizzati. Nonché tutte le indicazioni sulle modalità di svolgimento dell’attività.

E’ opportuno allegare copia dell’autorizzazione comunale nonché dell’ulteriore documentazione richiesta.

Tutti i gestori di strutture ricettive e quindi anche gli affittacamere hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione può avvenire telematicamente, tramite il portale “alloggiati web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti. In caso di mancata comunicazione, si è soggetti a sanzioni anche di natura penale.

Se desideri approfondire questo adempimento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Alloggiati Web: cosa cambierà dal 2022“.

Comunicazione dei prezzi

Entro il 1° marzo ed il 1° ottobre di ogni anno vi è l’obbligo di comunicare alle competenti autorità amministrative (Regione o enti delegati) i prezzi che si vogliono praticare dal 1° giugno al 1° gennaio successivo.

Tali prezzi saranno poi pubblicizzati e resi noti alle autorità e  diverranno vincolanti per l’operatore.

Imposta di soggiorno

Il gestore dell’attività di affittacamere dovrà registrarsi nel Comune dove svolge l’attività, per adempiere al pagamento dell’imposta di soggiorno. In quanto, entro il 15 del mese successivo, dovrà essere presentata telematicamente apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati. Se dalla comunicazione scaturisce un’imposta di soggiorno da versare, dovrà essere versata entro e non oltre il 15 del mese successivo.

Banca dati della ricettività

Con il decreto del 29 settembre 2021 n. 1782, il Ministero del Turismo ha fissato le regole per la gestione della nuova banca dati. Tale banca dati interesserà tutte le strutture ricettive extralberghiere e le locazioni brevi. Pertanto, anche per chi desidera aprire un affittacamere sarà tenuto ad iscriversi a questa banca dati. Quest’ultima raccoglierà le informazioni relative alla struttura ricettiva. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: “Banca dati locazioni brevi: novità e sanzioni“.

Come aprire un affittacamere professionale?

Devono operare con la qualifica di imprenditori professionali tutti i soggetti che affittano camere in appartamenti nei quali non hanno fissato la propria residenza e domicilio. Inoltre quando l’attività svolta è caratterizzata dal requisito della professionalità e imprenditorialità.

Per poter aprire un affittacamere imprenditoriale è necessario effettuare una serie di adempimenti:

• Presentazione della SCIA “Segnalazione certificata di Inizio Attività”, al Comune interessato;
• Iscrizione al Registro delle Imprese;
• Pratica di apertura della partita iva all’Agenzia delle Entrate;
• Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps;
• Eventuale iscrizione posizione Inail.

Presentazione della SCIA in Comune

Il primo adempimento per poter avviare un’attività ricettiva di affittacamere è di presentare la Scia nel Comune nel quale ha la sede l’attività. Ogni Comune mette a disposizione un portale per poter inviare telematicamente la Scia di avvio dell’attività. Il portale telematico più utilizzato dai comuni è IMPRESAINUNGIORNO. Non sono previste altre modalità rispetto alla trasmissione telematica della Scia. La presentazione della Scia è obbligatoria anche nel caso in cui, avendone i requisiti, si desidera aprire un affittacamere in modo non imprenditoriale.

Ogni Comune, all’interno del proprio sito, indica la documentazione ed i requisiti richiesti per la presentazione della Scia.

Solitamente i Comuni richiedono per la presentazione dell’attività i seguenti requisiti:

• requisiti morali;
• requisiti dei locali.

I primi sono richiesti mediante autocertificazione del gestore della casa vacanze. Mentre per i requisiti dei locali sono richieste una serie di documenti da allegare alla Scia atti a dimostrare la conformità urbanistica e di impianti alle normative vigenti ed il possesso dei requisiti igienico-sanitari.

La presentazione della Scia in Comune può essere effettuata direttamente dal titolare, oppure avvalendosi di un professionista. In quest’ultimo caso sarà necessario allegare all’istanza la relativa procura speciale.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività andrà coincidere con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la Scia al Comune.

Iscrizione al registro delle Imprese

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per iscrivere l’attività al Registro delle Imprese di competenza. Questo in quanto essendo un’attività d’impresa necessità dell’obbligo d’iscrizione in Camera di Commercio. Tale pratica dovrà avvenire attraverso il Portale Comunica Starweb. Tramite tale portale in una pratica contestuale verranno inviate le pratiche agli altri Enti. Per aprire un affittacamere in forma di ditta individuale sono dovuti i seguenti costi:

• Bolli e diritti: per un ammortare complessivo di circa 40 euro;
• Diritto annuale: per una ditta individuale iscritta alla sezione speciale è di importo pari ad euro 53. Tale importo dovrà essere versato annualmente tramite modello F24.

Pratica di apertura della partita Iva all’Agenzia delle Entrate

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate affinché venga attribuita la partita Iva. Tale pratica deve essere presentata contestualmente alla pratica di iscrizione al Registro delle Imprese.

Quale codice ATECO per gli affittacamere?

Per aprire un affittacamere in forma professionale si dovrà utilizzare il seguente codice ATECO:

55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

 

Questo codice contraddistingue in modo univoco l’attività di affittacamere. Tale codice, dovrà essere presente anche nel modello di apertura della partita Iva.

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

Aprire un affittacamere, essendo un’attività d’impresa di natura commerciale, il titolare dell’attività dovrà provvedere all’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. La pratica di iscrizione dovrà avvenire contestualmente con la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Gli affittacamere sono soggetti alla contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente prodotto, anche nel caso in cui sia inferiore al livello minimo imponibile. Pertanto non sono dovuti i contributi fissi ma soltanto i contributi variabili.

L’aliquota contributiva è del 24%. I contributi variabili dovranno essere versati insieme alla scadenza delle imposte, ovvero:

• Entro il 30 giugno si dovrà versare il saldo relativo all’anno precedente e il I acconto dell’anno successivo;
• Entro il 30 novembre si dovrà versare il II acconto relativo all’anno successivo

Iscrizione posizione Inail

La situazione differisce a seconda del fatto che l’attività sia svolta in forma societaria o individuale.

Nel caso sia svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione e contribuzione è immediatamente operativo. Si deve adempiere contemporaneamente all’inizio dell’attività attraverso la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Nel caso sia svolta in forma individuale l’obbligo  presso l’INAIL sussiste sempre quando si hanno dipendenti. Nel caso in cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di attrezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio. Con questo mi riferisco nel caso di casa vacanze potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e lucidatrici per la pulizia.

Regime fiscale affittacamere

Aprire un affittacamere in forma imprenditoriale con prestazione di servizi accessori (quali consegna e cambio della biancheria, riassetto del locale) configura un’attività commerciale produttiva di redditi d’impresa, a condizione che venga esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva (C.M. 16.6.87 n. 13/9/318). 

L’attività di affittacamere, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Di fatto, però, l’imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97), parametro da accertare secondo le consuete modalità.

Per una ditta individuale i due regimi fiscali a disposizione che possiamo scegliere sono:

• Regime forfettario;
• Regime semplificato

Il regime forfettario ad oggi è il regime più vantaggioso per i soggetti che desiderano avviare un’attività. In quanto per i primi 5 anni vi è una tassazione agevolata del 5%. Per gli anni successivi la tassazione sarà del 15%.

Il regime semplificato anche se, rispetto al regime forfettario, presenta una tassazione più elevata, tuttavia può essere più conveniente qualora l’importo dei costi inerenti l’attività siano elevati.

Non esiste pertanto a priori un regime fiscale più vantaggioso rispetto ad un altro, è opportuno effettuare alcune simulazioni per verificare quale regime fiscale sia più vantaggioso per gestire la tua attività di affittacamere.

Inoltre, nel caso in cui desideriamo gestire il modello di business non individualmente ma con altri soggetti, può essere conveniente la struttura societaria di una Srl.

Affittacamere: disciplina Iva

La R.M. 13.10.2000 n. 155/E precisa che il presupposto soggettivo di imponibilità all’IVA sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale. Pertanto, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.

La C.T. Reg. Siracusa 21.8.2017 n. 3080/4/17 ha considerato “abituale” la prestazione svolta sulla base della destinazione ad alloggio della clientela di tutte le camere dell’immobile e del carattere stagionale dell’attività.

Alla luce di questo, possiamo concludere che:

• le prestazioni rese da affittacamere sono soggette ad IVA soltanto se svolte in modo abituale;
• in caso di esercizio occasionale di tale attività, invece, manca il presupposto soggettivo del tributo e, quindi, l’attività stessa è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.

Nell’ipotesi in cui le prestazioni rese da affittacamere risultino soggette ad IVA è imponibile con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi dell’art. n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972. Tra questi vi rientrano espressamente “gli affittacamere”.

Viceversa, per le prestazioni di locazioni di immobili abitativi, senza l’offerta di alcun servizio, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/1972.

Affittacamere imprenditoriale: corrispettivi elettronici

Con l’introduzione della fattura elettronica e la progressiva scomparsa dello scontrino fiscale in forma cartaceo, anche le strutture ricettive extralberghiere dovranno adeguarsi. Pertanto, se desideri aprire un affittacamere professionale dovrai alternativamente:

• Emissione della fattura elettronica;
• Emissione dei corrispettivi telematici.

Per evitare costi legati all’acquisto di un registratore telematico, consiglio l’emissione della fattura elettronica. Quest’ultima può essere trasmessa gratuitamente tramite il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: corrispettivi telematici nelle attività extra-alberghiere.

Contratto di locazione per gli affittacamere

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni con durata inferiore a 30 giorni. Questo vuol dire che dovrai far firmare ad ogni ospite un contratto di locazione. L’obbligo di far firmare il contratto è di tipo civilistico e non fiscale, tuttavia di consiglio di non evitare questo adempimento. Il contratto di locazione è l’unico strumento che ti consente di tutelarti nel caso di eventuali problematiche con l’ospite. Essendo contratti di locazione inferiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Come verificare la redditività di un’attività di affittacamere?

Molti mi contattano chiedendomi se avviare un’attività di affittacamere sia redditizia o meno. Prima di fare un investimento importante è opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. Attraverso il business plan è possibile prevedere l’andamento dei primi anni di attività e verificare la sostenibilità sia dei costi fissi che variabili. L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare negli anni. Solo attraverso questa attività di pianificazione sarà possibile verificare la fattibilità dell’operazione sia da un punto di vista economico che finanziario.

Conclusioni

Come precedentemente descritto, aprire un affittacamere può essere effettuato sia in forma professionale che non professionale. Maggiori adempimenti sia civilistici che fiscale nell’adottare la forma di affittacamere professionale.

Quindi l’affittacamere non professionale ha l’indubbio vantaggio di essere più facilmente gestibile e con meno oneri burocratici. Tuttavia ha il vincolo che il titolare dell’attività deve avere il domicilio e la residenza anagrafica nel luogo dove intende svolgere l’attività. Inoltre l’attività deve essere svolta in modo occasionale.

Aprire un affittacamere: consulenza fiscale online

Chiunque si decida ad intraprendere la strada di affittacamere, dovrebbe considerare ogni singolo dettaglio, e scegliere la forma appropriata per far fruttare al meglio la propria attività.

Il nostro studio, se lo vorrai, effettuerà insieme a te delle valutazioni per individuale la forma migliore per mettere a reddito il tuo immobile.

Dalle locazioni turistiche alle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, bed and breakfast, agriturismo etc.).

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