Assegnazione di immobili in corso di costruzione e ristrutturazione: imposte indirette

Gli atti di assegnazione di immobili in corso di costruzione e di ristrutturazione ai soci, dal punto di vista dell’imposizione indiretta, possono essere assimilati ad un atto di cessione e possono, quindi, risultare soggetti ad Iva o ad imposta di registro. Sono dovute all’atto di assegnazione anche le imposte ipotecaria e catastale.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo le varie casistiche che si possono presentare sotto il profilo delle imposte indirette, nell’assegnazione di immobili ai soci.

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Assegnazione immobili ai soci: definizione

Il termine “assegnazione” non ha un’identità giuridica ben definita. In senso lato il termine assegnazione sta ad indicare ogni:

“attribuzione patrimoniale a favore di una persona determinata, in funzione di sue particolari qualifiche o posizioni che giustificherebbero causalmente l’attribuzione stessa.”

Il termine assegnazione rientra in varie situazioni, quali ad esempio:

  • l’attribuzione di utili in natura al socio;
  • la riduzione del capitale mediante il trasferimento ai soci della proprietà sui beni sociali;
  • l’attribuzione dei beni ai soci in caso di liquidazione della società o in caso di recesso del socio;
  • la liquidazione in natura della quota agli eredi.

Assegnazione immobili ai soci: normativa

Sotto il profilo civilistico, il termine “assegnazione” non trova una sua definizione. Invece il nostro legislatore fiscale l’ha utilizzato in varie situazioni. Per quanto riguarda le imposte indirette, il Testo unico dell’imposta di registro menziona le “assegnazioni ai soci, associati o partecipanti”, all’art. 4 comma 1 lett. d) del DPR 131/1986. Anche in materia di Iva, all’art. 2 comma 2 n. 6 del DPR n. 633/1972 viene disciplina le “assegnazione ai soci”.

Assegnazione immobili ai soci: disciplina Iva

L’assegnazione di immobili ai soci, da un punto di vista Iva è disciplinata dall’art. 2 comma 2 n. 6 del DPR 633/1972, affermando che, devono essere considerate cessioni ai fini IVA:

“le assegnazioni ai soci fatte a qualsiasi titolo da società di ogni tipo e oggetto nonché le assegnazioni e le analoghe operazioni fatte da altri enti privati o pubblici, compresi i consorzi e le associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica”.

L’assegnazione di immobili ai soci segue il regime Iva delle cessioni immobiliari a titolo oneroso. Pertanto, ai fini dell’individuazione del regime Iva applicabile alle assegnazioni, bisognerà tener conto:

  • delle caratteristiche del soggetto che assegna l’immobile;
  • della natura del bene assegnato (area edificabile/inedificabile, fabbricato abitativo/strumentale).

Assegnazione di immobili in corso di costruzione: parere Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la la circolare n. 18 del 29.05.2013 ha chiarito che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto Iva, effettuata in un momento anteriore alla data di ultimazione dello stesso, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la sua cessione deve essere assoggettata ad Iva. Questo, a prescindere dalla naturale del fabbricato che si sta edificando e oggetto di assegnazione.

Pertanto, da quanto si evince dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate, l’assegnazione di un immobile in corso di costruzione sarebbe in ogni caso imponibile Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero in misura fissa pari a 200,00 euro.

Assegnazione di immobili in corso di costruzione: parere della giurisprudenza

Secondo la recente giurisprudenza ( Corte di Cassazione n. 22138 del 22.09.2017 e la n. 23499 del 18.11.2016) l’immobile strumentale in corso di costruzione ceduto ad un consumatore finale non può essere considerato nel circuito produttivo. Pertanto le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate nella misura proporzionale rispettivamente del 3% e 1%.

Assegnazione di un immobile in corso di costruzione

L’assegnazione di un immobile in corso di costruzione deve ritenersi imponibile Iva. Questo, a condizione che i lavori di ristrutturazione edilizia siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale. Affinché un immobile sia considerato “in corso di costruzione”, è necessario che sia stato dato avvio al cantiere, non è sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative. Pertanto l’assegnazione di un immobile in corso di costruzione è imponibile Iva al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • richiesta delle necessarie autorizzazioni amministrative;
  • sia dato avvio al cantiere.

A fronte del principio di alternatività Iva-imposta di registro, quest’ultima è dovuta nella misura fissa di 200,00 euro.

Chiarimenti Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 18/2013, assimila la cessione di fabbricato in corso di costruzione alla cessione operata entro 5 anni dal termine dei lavori di ristrutturazione, e pertanto trovano applicazione le seguenti imposte ipotecaria e catastale:

  • In misura fissa se l’immobile in ristrutturazione ha natura abitativa;
  • in misura proporzionale (3% + 1%) se l’immobile in corso di costruzione ha natura strumentale.

Questa impostazione dell’Agenzia delle Entrate non è stata accolto dal Notariato che, nello studio n. 88-2009/T che ha affermato che le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 3% o dell’1%, solo se i lavori di ristrutturazione non sono effettivamente iniziati.

Assegnazione di immobili in corso di costruzione e ristrutturazione: imposte

Con la seguente tabella ho voluto riassumere il regime impositivo delle assegnazioni di fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione.

CasisticheIvaImposte di registro, ipotecaria e catastale
Assegnazione di fabbricato in corso di costruzione operata da soggetto IvaImponibile a prescindere da art. 10 comma 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/1972Imposta di registro: 200,00 euro
Imposta ipotecaria:
200,00 euro
Imposta catastale: 200,00 euro
Assegnazione di fabbricato in corso di ristrutturazione operata da soggetto IvaImponibile ex art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/1972 in quanto assimilato al fabbricato ceduto dall’impresa di ristrutturazione entro 5 anni da ultimazione lavori.Fabbricato abitativo
Imposta di registro: 200,00 euro
Imposta ipotecaria:
200,00 euro
Imposta catastale: 200,00 euro
Fabbricato strumentale
Imposta di registro: 200,00 euro
Imposta ipotecaria:
Imposta catastale: 1%

Assegnazione di immobili in corso di costruzione e ristrutturazione: conclusioni

Come avrai visto leggendo questo contributo, sono molteplici le variabili e le casistiche che si possono presentare, sotto il profilo delle imposte indirette, nell’assegnazione di immobili in corso di costruzione e ristrutturazione.

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