Assegnazione immobili ai soci: imposte indirette

Gli atti di assegnazione di immobili ai soci, dal punto di vista dell’imposizione indiretta, possono essere assimilati ad un atto di cessione e possono, quindi, risultare soggetti ad Iva o ad imposta di registro. Sono dovute all’atto di assegnazione anche le imposte ipotecaria e catastale.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo le varie casistiche che si possono presentare sotto il profilo delle imposte indirette, nell’assegnazione di immobili ai soci.

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Assegnazione immobili ai soci: definizione

Il termine “assegnazione” non ha un’identità giuridica ben definita. In senso lato il termine assegnazione sta ad indicare ogni:

“attribuzione patrimoniale a favore di una persona determinata, in funzione di sue particolari qualifiche o posizioni che giustificherebbero causalmente l’attribuzione stessa.”

Il termine assegnazione rientra in varie situazioni, quali ad esempio:

  • l’attribuzione di utili in natura al socio;
  • la riduzione del capitale mediante il trasferimento ai soci della proprietà sui beni sociali;
  • l’attribuzione dei beni ai soci in caso di liquidazione della società o in caso di recesso del socio;
  • la liquidazione in natura della quota agli eredi.

Assegnazione immobili ai soci: normativa

Sotto il profilo civilistico, il termine “assegnazione” non trova una sua definizione. Invece il nostro legislatore fiscale l’ha utilizzato in varie situazioni. Per quanto riguarda le imposte indirette, il Testo unico dell’imposta di registro menziona le “assegnazioni ai soci, associati o partecipanti”, all’art. 4 comma 1 lett. d) del DPR 131/1986. Anche in materia di Iva, all’art. 2 comma 2 n. 6 del DPR n. 633/1972 viene disciplina le “assegnazione ai soci”.

Assegnazione immobili ai soci: disciplina Iva

L’assegnazione di immobili ai soci, da un punto di vista Iva è disciplinata dall’art. 2 comma 2 n. 6 del DPR 633/1972, affermando che, devono essere considerate cessioni ai fini IVA:

“le assegnazioni ai soci fatte a qualsiasi titolo da società di ogni tipo e oggetto nonché le assegnazioni e le analoghe operazioni fatte da altri enti privati o pubblici, compresi i consorzi e le associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica”.

L’assegnazione di immobili ai soci segue il regime Iva delle cessioni immobiliari a titolo oneroso. Pertanto, ai fini dell’individuazione del regime Iva applicabile alle assegnazioni, bisognerà tener conto:

  • delle caratteristiche del soggetto che assegna l’immobile;
  • della natura del bene assegnato (area edificabile/inedificabile, fabbricato abitativo/strumentale).

Assegnazioni immobili ai soci fuori campo Iva

Vediamo qui di seguito tutte le operazioni di assegnazioni fuori campo Iva:

  • Operate in assenza del presupposto soggettivo di applicazione dell’Iva. Rientrano in questa casistica ad esempio le assegnazioni operate da società semplici che non esercitano attività d’impresa;
  • Operate in assenza del presupposto territoriale di applicazione dell’Iva, ovvero beni immobili situati all’estero;
  • Aventi ad oggetto terreni non edificabili, anche se operate da soggetti Iva;
  • Fabbricati acquistati senza il diritto alla detrazione dell’imposta (per motivi soggettivi o oggettivi).

Nei casi visti sopra, l’atto di assegnazione rimane escluso da Iva e sarà soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale.

Assegnazioni immobili soggette ad Iva

Sono imponibili Iva le seguenti assegnazioni, come previsto dall’art. 10 comma 1 n. 8-bis e 8- ter del DPR n.. 633/1972:

  • di terreni edificabili;
  • di fabbricati abitativi:
    • in ogni caso (imponibilità per obbligo), se la società che effettua l’assegnazione è l’impresa di costruzione o ristrutturazione e l’assegnazione avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
    • sono in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto, se l’assegnazione è effettuata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ed avviene oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
  • di alloggi sociali, solo in presenza di opzione per l’imponibilità Iva e chiunque sia la società che assegna l’immobile;
  • di fabbricati strumentali:
    • in ogni caso (imponibilità per obbligo), se la società che effettua l’assegnazione è l’impresa di costruzione o ristrutturazione e l’assegnazione avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
    • solo in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto se l’assegnazione è effettuata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione e l’assegnazione avviene dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
    • solo in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto se l’assegnazione è effettuata da una società diversa dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Assegnazioni esenti Iva

Ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/1972, risultano esenti Iva le assegnazioni:

  • di fabbricati abitativi:
    • in ogni caso se la società che effettua l’assegnazione è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
    • solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se la società che assegna è l’impresa di costruzione o ristrutturazione e l’assegnazione avviene oltre 5 anni dopo il termine dei lavori;
  • di alloggi sociali, solo in assenza di opzione per l’imponibilità Iva, chiunque sia la società che assegna l’immobile;
  • di fabbricati strumentali:
    • solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se la società che assegna l’immobile è l’impresa di costruzione costruzione o ristrutturazione e l’assegnazione avviene oltre i 5 anni dal termine dei lavori;
    • solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se la società che assegna l’immobile è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione costruzione o ristrutturazione;

Assegnazioni imponibili Iva: aliquote

Qualora l’assegnazione risulti imponibile Iva, essa si applica con le aliquote indicate nelle tabelle allegate al DPR n. 633/1972, sulla base della tipologia del bene assegnato. Ad esempio, le assegnazione di immobili abitativi, in presenza dei requisiti di applicazione dell’agevolazione “prima casa”, scontano l’Iva ridotta nella misura del 4%.

Nella seguente tabella riporto alcune casistiche in cui alle assegnazioni sono applicate aliquote Iva ridotte.

CasisticaAliquotaNorma
Assegnazioni di case diverse da quelle accatastate A/1, A/8,A/9, in assenza dei requisiti prima casa.10%n. 127-undicies della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972.
Assegnazioni di case diverse da quelle accatastate A/1, A/8,A/9, in presenza dei requisiti prima casa.4%n. 127-undicies della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972.
Trasferimenti di fabbricati ristrutturati10%n. 127-undicies della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972.
Trasferimenti di fabbricati “Tupini” diversi dalle case di abitazione, operati da imprese costruttrici.10%n. 21 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972.

Base imponibile Iva

Qualora l’assegnazione risulti imponibile Iva, la base imponibile su cui applicare le aliquote Iva viste precedentemente, è individuata dall’art. 13 comma 2 lett. c) del DPR n. 633/1972 nel:

prezzo di acquisto, o in mancanza, dal prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettuano tali operazioni”

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n.26 del 01.06.2016 precisa che la base imponibile non deve comprendere il “ricarico” solitamente pratico sul mercato per quel bene, ma deve essere rappresentato dal prezzo di acquisto “attualizzato” al momento della cessione.

Pertanto secondo l’Agenzia delle Entrate, la base imponibile Iva delle assegnazioni va determinata considerando il “valore residuo del bene nel momento dell’assegnazione”.

Valore residuo = Prezzo pagato per l’acquisto + spese incrementative – deprezzamento

Assegnazione immobili ai soci: Imposta di registro

Secondo il principio di alternatività Iva- imposta di registro, definito dall’art. 40 del DPR 131/86, l’imposta di registro per gli atti di assegnazione immobiliare può essere in misura fissa o proporzionale:

  • le assegnazioni di immobili fuori campo Iva per assenza di territorialità sono soggette ad imposta di registro fissa;
  • le assegnazioni di immobili operate da società semplici che sono fuori campo Iva per assenza del requisito soggettivo, sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale;
  • assegnazioni di immobili escluse da Iva per per assenza di detrazione a monte sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale;
  • le assegnazione di terreni agricoli, escluse da Iva sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale;
  • le assegnazione di immobili (abitativi, strumentali e di terreni) che risultano imponibili Iva sono soggette ad imposta di registro in misura fissa nella misura di 200,00 euro;
  • le assegnazioni di immobili esenti Iva sono:
    • soggette ad imposta di registro proporzionale se si tratta di immobili abitativi;
    • soggette ad imposta di registro fissa (200,00 euro) se si tratta di immobili strumentali.

Atto di registrazione

Ai sensi dell’art. 13 del DPR 131/86, gli atti di assegnazione ai soci devono essere oggetto di registrazione entro i 30 giorni dalla formazione dell’atto. Ai sensi dell’art. 5 comma 1 del DPR 131/86, le assegnazioni immobiliari:

  • operate con atto pubblico o scrittura privata autenticata, sono comunque soggette a registrazione in termine fisso;
  • operate mediante scrittura privata non autenticata:
    • devono essere registrate entro 20 giorni, se contengono solo disposizioni non soggette ad Iva;
    • devono essere registrate solo in caso d’uso, se contengono disposizioni soggette ad Iva.

Aliquote

Dal 1 gennaio 2014 è stata rivoluzionata l’imposizione indiretta dei trasferimenti immobiliari. Qui di seguito vedrai quali sono le aliquote di imposta di registro da applicare per gli atti di assegnazione immobiliare non soggette ad Iva:

Norma di riferimentoImmobile assegnatoImposta di registro
Art. 1 periodo 3, tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86Terreni agricoli e relative pertinenze assegnate ai soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.15%
Art. 1 periodo 2, tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86case diverse da quelle accatastate A/1, A/8,A/9, in presenza dei requisiti prima casa.2%
Art. 2 comma 4 bis del DL n. 194 del 30.12.2009Terreni agricoli in presenza delle condizioni di applicazioni delle agevolazioni per la piccola proprietà contadinaFissa: 200,00 euro
Art. 4 comma 1 lett. a n. 2, tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86Fabbricati destinati all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra utilizzazione senza radicali trasformazioni4%
Art. 1 periodo 1, tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86Immobili diversi dai precedenti9%

Imposta ipotecaria e catastale

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute per le operazioni di trascrizione e voltura catastale derivanti dall’assegnazione. Gli atti assoggettati all’imposta di registro nella misura del 15%, 9% o 2% sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna. Gli atti di assegnazione immobiliare soggetti ad Iva sono soggette ad imposta di registro in misura fissa di 200,00 euro.

Assegnazione immobili ai soci: conclusioni

Come avrai visto leggendo questo contributo, sono molteplici le variabili e le casistiche che si possono presentare, sotto il profilo delle imposte indirette, nell’assegnazione di immobili ai soci.

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