Attività imprenditoriale locazioni brevi: quando si configura?

Si ha attività imprenditoriale locazioni brevi, qualora i servizi offerti fanno configurare una autonoma organizzazione. Una legge provinciale o regionale non può imporre diverse condizioni rispetto alla legge nazionale. Questo al fine di configurare quando un’attività debba considerarsi come reddito d’impresa o meno.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 373 del 10 settembre 2019, ha chiarito quando la disciplina delle locazioni brevi debba configurarsi come attività d’impresa

Analizziamo in questo contributo quando l’attività di locazioni brevi debba essere svolta in modo imprenditoriale.

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Locazioni brevi: definizione

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dal D.L. n. 50 del 2017, convertito con la Legge n. 96/2017

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono locazioni turistiche brevi, i contratti di locazione che:

• Abbiano ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
• Abbia durata non superiore a 30 giorni(e quindi, non sia soggetto a registrazione, anche se, per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile, ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n. 131/86);
• Sia stato stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.

Il D.L. n 50/2017 comprende nella definizione di Locazione Breve, non solo la mera messa a disposizione dell’immobile all’ospite, ma anche la possibilità di offrire servizi aggiuntivi.

Questo aspetto è molto interessante, ma si deve prestare attenzione al fatto che i servizi aggiuntivi ammessi sono soltanto quelli connessi alla locazione.

Cosa si intende per servizi aggiunti connessi alla locazione?

La normativa prevede espressamente quali possono essere i servizi da considerare connessi alla locazione e che, pertanto, possono essere offerti all’ospite rientrando nella disciplina delle locazioni brevi. Questi servizi aggiuntivi sono i seguenti:

• Fornitura di biancheria;
• Cambio delle lenzuola (al termine di ogni pernottamento).
• Pulizia dei locali (al termine di ogni pernottamento).

Tieni bene a mente questi servizi, perché sono gli unici che puoi offrire nella forma di Locazione Breve. Se, ad esempio, oltre a questi servizi decidi di offrire anche altro, come ad esempio il servizio di NCC, la colazione, o servizio di tour guidati, cambiano le cose.

In questo caso non stai proponendo una locazione, in quanto i servizi aggiuntivi divengono preponderanti rispetto alla locazione stessa (per norma di legge). Per questo motivo tale attività ricade nell’esercizio di impresa ed a seconda dei casi può essere gestita sotto forma di:

• Casa Vacanze;
• Affittacamere;
• B&B;
• Hotel;
• Etc.

Attività imprenditoriale locazioni brevi: quesito posto dal contribuente

Il contribuente intende locare a turisti, per brevi periodi, immobili abitativi avvalendosi del portale di intermediazione immobiliare Airbnb.

L’attività di affittacamere verrà svolta dal contribuente come persona fisica. Ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, i redditi derivanti da contratti di locazione breve (fino a 30 giorni) da persone private possono essere assoggettati, per opzione, all’imposta sostitutiva del 21% di cui al regime della “cedolare secca”. I portali di intermediazione effettueranno la ritenuta d’acconto nella misura del 21%, che verseranno all’Agenzia delle Entrate. L’immobile oggetto dell’attività di affittacamere si trova nella provincia di Bolzano.

Legge provinciale di Bolzano

La Legge Provinciale n. 12 del 1995 prevede, invece, che l’esercizio di affittacamere “privato”, così come previsto dal citato art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno. Questo, per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa. Pertanto, secondo il contribuente, in base alla Legge Provinciale di Bolzano, l’avvalersi dei servizi di “AirBnB” comporterebbe che l’attività sarebbe da inquadrare come commerciale. Con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap) e il numero di partita IVA, e di iscriversi alla Camera di commercio ed all’INPS.

Attività imprenditoriale locazioni brevi: soluzione prospettate dal contribuente

Secondo il contribuente il reddito derivante da tali locazioni, configurandosi al di fuori dell’attività d’impresa, potrà essere assoggettato alla cedolare secca, attraverso l’applicazione, al reddito stesso, dell’imposta sostitutiva nella misura del 21 per cento. Tuttavia il contribuente fa presente, come già anticipato, che la legge provinciale di Bolzano n. 12 del 1995 stabilisce che l’esercizio di affittacamere al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa è possibile solo qualora vengano stipulati non più di quattro contratti di locazione all’anno per ciascuna stanza o unità abitativa e purché non venga svolta un’attività di promozione ovvero non ci si avvalga di servizi di intermediazione.

Gerarchia delle norme

Pertanto il contribuente arriva a sostenere che, nella gerarchia delle fonti, debba prevalere la legge nazionale su quella provinciale. Pertanto, i redditi derivanti dalle locazioni di cui sopra non si possono configurare come redditi d’impresa per il semplice fatto che le unità immobiliari locate superano un determinato numero individuato, appunto, da una legge provinciale.

Attività imprenditoriale locazioni brevi: Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate chiarisce, innanzitutto, che la legge Provinciale citata contiene delle disposizioni che non possono assumere rilevanza ai fini fiscali. Per poter applicare la disciplina sulle locazioni brevi, è indispensabile, innanzitutto, che il contratto sia stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Per individuare, poi, se l’attività di locazione rientra o meno nell’ambito dell’attività di impresa, occorre rifarsi alle disposizioni dell’articolo 2082 del codice civile:

Secondo cui si configura come attività d’impresa l’esercizio professionale di un’attività economica organizzata volta alla produzione o allo scambio di beni o servizi.

Da ciò si evince che è il requisito dell’organizzazione a configurare un’attività economica come rientrante nell’ambito dell’attività d’impresa. L’amministrazione finanziaria, pertanto, arriva alla conclusione che qualora il locatore, oltre alla locazione dell’immobile abitativo, fornisca tutta una serie di servizi aggiuntivi a quelli strettamente legati alle esigenze abitative, quali, per esempio, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, l’attività d’impresa viene a configurarsi poiché, come precisato dalla circolare 24/E/2017. Questo in quanto per la messa a disposizione di tali servizi è richiesto un livello minimo di organizzazione.

Tipologia imprenditoriale e non della locazione

L’esercizio dell’attività di locazione turistica può essere gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, con rilevanti e differenti risvolti sul piano della qualificazione reddituale dei redditi provenienti da tale attività.

In taluni casi può accadere che il proprietario dell’immobile non gestisca personalmente le locazioni in quanto ricorre ad un terzo soggetto che si occupa di tutti gli adempimenti legati alle locazioni (HOST). Questa fattispecie consente di avere la proprietà dell’immobile disinteressandosi di tutta l’attività di intermediazione e di servizi connessi alla locazione turistica. In pratica, da un punto di vista fiscale questa modalità consente al proprietario dell’immobile di effettuare locazioni turistiche con erogazione di servizi aggiuntivi, senza che al proprietario dell’immobile possa essere imputato l’esercizio di un’attività ricettivo-turistica che necessita dell’esercizio in forma imprenditoriale.