Avviare un’attività di affittacamere: guida operativa

L’attività di affittacamere è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera di tipo imprenditoriale. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per iniziare un’attività professionale o non professionale.

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Vi sono diverse modalità alternative per mettere a reddito un immobile: il Bed and Breakfast, la casa vacanze, la locazione turistica ed infine l’attività di affittacamere.

Non esiste una forma migliore in assoluto rispetto ad un’altra. La decisione nel propendere in una forma rispetto ad un ‘altra può dipendere sia dalle leggi regionali che le regolano sia dalla struttura dell’immobile.

Vediamo in questo contributo quali sono gli adempimenti e i requisiti per poter avviare un’attività di affittacamere. La legge impone per questa tipologia di attività alcuni adempimenti civilistici e fiscali.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Definizione di Affittacamere

L’attività di affittacamere è disciplinata nel nostro ordinamento dalla L. n. 217/1983 come segue:

struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari

Qui di seguito vediamo quali sono i servizi complementari:

  • la pulizia quotidiana dei locali;
  • la fornitura e il cambio di biancheria ad ogni cambio di cliente, e comunque, una volta alla settimana;
  • la fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento.

Il gestore dell’affittacamere può svolgere una serie di attività complementari a quella di alloggio, solo a favore delle persone alloggiate.

Prima di avviare un’attività di affittacamere è necessario esaminare la legge regionale del Turismo nella regione in cui si intende intraprendere questa attività. Ogni regione infatti definisce quali sono i requisiti ed i criteri per svolgere questa attività. ( ad es. Affittacamere in Piemonte: guida all’apertura).

Gli esercizi di affittacamere non devono essere confusi con le semplici locazioni turistiche.

Quest’ultimi vengono dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari.

La somministrazione di alimenti e bevande può essere rivolta solo alle persone alloggiate. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano anche la prima colazione, possono assumere la denominazione di Bed and Breakfast

L’attività di affittacamere, può essere svolta in forma professionale o non professionale.

Affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere se svolta in modo saltuario, può essere svolta in modo non professionale.

Tuttavia oltre all’occasionalità dell’attività é necessario che il gestore dell’affittacamere risieda e abbia il domicilio nell’immobile ove si eserciti l’attività.

Questa modalità di esercizio dell’attività ha il vantaggio sia di essere esonerati all’iscrizione presso il Registro delle Imprese che all’apertura della partita Iva.

Tuttavia sia se l’attività di affittacamere sia svolta in modo professionale che in modo non professionale vi è l’obbligo di segnalare l’attività al Comune competente per territorio.

Tale comunicazione avviene utilizzando l’apposita modulistica SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che viene compilata in regime di autocertificazione.

Tuttavia vi sono dei vincoli per poter iniziare questa tipologia di attività e devono essere autocertificati al momento di presentazione della SCIA:

  •  Vincoli morali: devono essere autocertificati dal dichiarante;
  • Oggettivi del locale: l’immobile sul quale si intenda svolgere l’attività di affittacamere deve rispettare alcuni requisiti dettati dalle normative vigenti. Con queste faccio riferimento al rispetto delle normative vigenti in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di prevenzione incendi, di staticità, di sicurezza degli impianti.

Disciplina fiscale affittacamere non professionale

Qualora l’attività di affittacamere sia svolta senza il requisito della professionalità abituale, si configurano redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67 co. 1 lett. i) del TUIR). È tale ad esempio l’attività esercitata limitatamente al periodo estivo.

L’attività di tipo occasionale, da un punto di vista fiscale da luogo a proventi fuori dal campo di applicazione dell’Iva.

Tali redditi dovranno essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi o nel Modello 730 nella categoria dei “redditi diversi“.

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario (art. 37 co. 4-bis del TUIR). Questo in quanto l'”affittacamere” si obbliga, dietro corrispettivo, a far godere al cliente un immobile, per un tempo determinato, a nulla influendo l’eventuale possesso da parte del primo delle autorizzazioni amministrative all’esercizio dell’attività.

Ove l’attività di affittacamere ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno, come previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora abbia le caratteristiche individuate dall’art. 4 del DL 50/2017, l’attività di affittacamere rientra nella disciplina recata dalla norma sulle locazioni brevi, che prevede anche un obbligo di comunicazione ed un obbligo di ritenuta in capo agli “intermediari” per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

E’ obbligatoria la ricevuta fiscale?

Essendo un’attività non rientrante nel campo di applicazione dell’iva, non vi è l’obbligo da parte del gestore di rilasciare una fattura o ricevuta fiscale.

Al fine di poter certificare i compensi derivanti dall’esercizio dell’attività di affittacamere, il gestore è consigliabile che rilasci una ricevuta non fiscale.

Pertanto l’emissione della ricevuta non è obbligatoria (salvo richiesta da parte del cliente), ma consigliabile per dare traccia a tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Affittacamere professionali

Devono operare con la qualifica di imprenditori professionali tutti i soggetti che affittano camere in appartamenti nei quali non hanno fissato la propria residenza e domicilio. Inoltre quando l’attività svolta è caratterizzata dal requisito della professionalità e imprenditorialità.

Per poter avviare l’attività di affittacamere professionale è necessario effettuare una serie di adempimenti:

  • Scia di avvio dell’attività in Comune;
  • Iscrizione al Registro delle Imprese;
  • Pratica di apertura della partita iva all’Agenzia delle Entrate;
  • Iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti dell’Inps;
  • Eventuale iscrizione posizione Inail.

Scia in Comune

Il primo adempimento per poter avviare un’attività ricettiva di affittacamere è di presentare la Scia nel Comune nel quale ha la sede l’attività. Ogni Comune mette a disposizione un portale per poter inviare telematicamente la Scia di avvio dell’attività. Il portale telematico più utilizzato dai comuni è IMPRESAINUNGIORNO. Non sono previste altre modalità rispetto alla trasmissione telematica della Scia. La presentazione della Scia è obbligatoria anche nel caso in cui, avendone i requisiti, si desidera avviare un’attività di affittacamere in modo non professionale.

Ogni Comune, all’interno del proprio sito, indica la documentazione ed i requisiti richiesti per la presentazione della Scia.

Solitamente i Comuni richiedono per la presentazione dell’attività i seguenti requisiti:

  • requisiti morali;
  • requisiti dei locali.

I primi sono richiesti mediante autocertificazione del gestore della casa vacanze. Mentre per i requisiti dei locali sono richieste una serie di documenti da allegare alla Scia atti a dimostrare la conformità urbanistica e di impianti alle normative vigenti ed il possesso dei requisiti igienico-sanitari.

La presentazione della Scia in Comune può essere effettuata direttamente dal titolare, oppure avvalendosi di un professionista. In quest’ultimo caso sarà necessario allegare all’istanza la relativa procura speciale.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività andrà coincidere con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la Scia al Comune.

Iscrizione al registro delle Imprese

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per iscrivere l’attività al Registro delle Imprese di competenza. Questo in quanto essendo un’attività d’impresa necessità dell’obbligo d’iscrizione in Camera di Commercio. Tale pratica dovrà avvenire attraverso il Portale Comunica Starweb. Tramite tale portale in una pratica contestuale verranno inviate le pratiche agli altri Enti. Per la pratica di avvio di un’attività di ditta individuale sono dovuti i seguenti costi:

  • Bolli e diritti: per un ammortare complessivo di circa 40 euro;
  • Diritto annuale: per una ditta individuale iscritta alla sezione speciale è di importo pari ad euro 53. Tale importo dovrà essere versato annualmente tramite modello F24.

Pratica di apertura della partita Iva all’Agenzia delle Entrate

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate affinché venga attribuita la partita Iva. Tale pratica deve essere presentata contestualmente alla pratica di iscrizione al Registro delle Imprese.

Prima di presentare la pratica di apertura della partita iva è necessario decidere il regime fiscale. Per una ditta individuale i due regimi fiscali a disposizione che possiamo scegliere sono:

Il regime forfettario ad oggi è il regime più vantaggioso per i soggetti che desiderano avviare un’attività. In quanto per i primi 5 anni vi è una tassazione agevolata del 5%. Per gli anni successivi la tassazione sarà del 15%. E’ opportuno affidarsi ad un commercialista in grado di indirizzare, tramite simulazioni, il regime fiscale più vantaggioso.

Per l’avvio dell’attività di affittacamere si dovrà utilizzare il seguente codice ateco:

55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’attività di affittacamere essendo un’attività d’impresa di natura commerciale, il titolare dell’attività dovrà provvedere all’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. La pratica di iscrizione dovrà avvenire contestualmente con la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Gli affittacamere sono soggetti alla contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente prodotto, anche nel caso in cui sia inferiore al livello minimo imponibile. Pertanto non sono dovuti i contributi fissi ma soltanto i contributi variabili.

L’aliquota contributiva è del 24%. I contributi variabili dovranno essere versati insieme alla scadenza delle imposte.

Iscrizione posizione Inail

La situazione differisce a seconda del fatto che l’attività sia svolta in forma societaria o individuale.

Nel caso sia svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione e contribuzione è immediatamente operativo. Si deve adempiere contemporaneamente all’inizio dell’attività attraverso la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Nel caso sia svolta in forma individuale l’obbligo  presso l’INAIL sussiste sempre quando si hanno dipendenti. Nel caso in cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di attrezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio. Con questo mi riferisco nel caso di casa vacanze potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e lucidatrici per la pulizia.

Denuncia attività alla questura

Quando si avvia un’attività di affittacamere professionale è necessaria la denuncia dell’attività alla Questura.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative all’ubicazione e tipologia di locali utilizzati. Nonché tutte le indicazioni sulle modalità di svolgimento dell’attività.

E’ opportuno allegare copia dell’autorizzazione comunale nonché dell’ulteriore documentazione richiesta.

Tutti i gestori di strutture ricettive e quindi anche gli affittacamere hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione può avvenire telematicamente, tramite il portale “alloggiati web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Comunicazione dei prezzi

Entro il 1° marzo ed il 1° ottobre di ogni anno vi è l’obbligo di comunicare alle competenti autorità amministrative (Regione o enti delegati) i prezzi che si vogliono praticare dal 1° giugno al 1° gennaio successivo.

Tali prezzi saranno poi pubblicizzati e resi noti alle autorità e  diverranno vincolanti per l’operatore.

Imposta di soggiorno

Il gestore dell’attività di affittacamere dovrà registrarsi nel Comune dove svolge l’attività, per adempiere al pagamento dell’imposta di soggiorno. In quanto, entro il 15 del mese successivo, dovrà essere presentata telematicamente apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati. Se dalla comunicazione scaturisce un’imposta di soggiorno da versare, dovrà essere versata entro e non oltre il 15 del mese successivo.

Disciplina fiscale affittacamere professionale

L’attività di affittacamere esercitata in forma professionale con prestazione di servizi accessori (quali consegna e cambio della biancheria, riassetto del locale) configura un’attività commerciale produttiva di redditi d’impresa, a condizione che venga esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva (C.M. 16.6.87 n. 13/9/318). 

L’attività di affittacamere, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Di fatto, però, l’imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97), parametro da accertare secondo le consuete modalità.

Affittacamere: Imposte indirette

La R.M. 13.10.2000 n. 155/E precisa che il presupposto soggettivo di imponibilità all’IVA sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale. Pertanto, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.

La C.T. Reg. Siracusa 21.8.2017 n. 3080/4/17 ha considerato “abituale” la prestazione svolta sulla base della destinazione ad alloggio della clientela di tutte le camere dell’immobile e del carattere stagionale dell’attività.

Alla luce di questo, possiamo concludere che:

  • le prestazioni rese dai bed & breakfast (alloggio e prima colazione) sono soggette ad IVA soltanto se svolte in modo abituale;
  • in caso di esercizio occasionale di tale attività, invece, manca il presupposto soggettivo del tributo e, quindi, l’attività stessa è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.

Nell’ipotesi in cui le prestazioni rese dai bed & breakfast risultino soggette ad IVA:

  • l’emissione della fattura non è obbligatoria (art. 22 co. 1 n. 2 del DPR 633/72), salvo la stessa sia richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell’operazione;
  • si applica l’aliquota del 10% (n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72).

Conclusioni

Come precedentemente descritto, l’attività di affittacamere può essere esercitata in entrambi le forme. Maggiori adempimenti sia civilistici che fiscale nell’adottare la forma di affittacamere professionale.

Quindi l’affittacamere non professionale ha l’indubbio vantaggio di essere più facilmente gestibile e con meno oneri burocratici. Tuttavia ha il vincolo che il titolare dell’attività deve avere il domicilio e la residenza anagrafica nel luogo dove intende svolgere l’attività.

Consulenza

Chiunque si decida ad intraprendere la strada di affittacamere, dovrebbe considerare ogni singolo dettaglio, e scegliere la forma appropriata per far fruttare al meglio la propria attività.

Prima di fare un salto nel vuoto ti consiglio comunque di affidarti a commercialisti esperti per un’analisi di fattibilità del progetto e trovare la migliore forma fiscale.

 

2 commenti su “Avviare un’attività di affittacamere: guida operativa”

  1. buon giorno sto avviando i lavori per realizzare tre camere ognuna con bagno esclusivo più una stanza adibita a cucina soggiorno, sono indeciso su quale forma giuridica puntare, mi chiedo se adottando la forma “professionale” con partita iva riuscirò a concludere positivamente l’annata . sarei grato poter avere un parere chiarificante. grazie Roberto Spinelli

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