Avviso di accertamento prima casa: cosa fare

Quali sono gli strumenti che puoi utilizzare quando viene notificato un avviso di accertamento?

Quando si decade dall’agevolazione prima casa possiamo comunicarlo tramite istanza all’Agenzia delle Entrate per evitare l’irrogazione di sanzioni. In caso di mancata comunicazione verrà notificato un avviso di accertamento.

In questo contributo voglio soffermarmi su quali sono gli istituti che potrai utilizzare per beneficiare della riduzione delle sanzioni. Inoltre quale termine deve rispettare l’Agenzia delle Entrate per effettuare un accertamento prima casa.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Decadenza agevolazione prima casa: quando

Si decade dall’agevolazione prima casa se, alternativamente:

• Dichiarazione mendace resa all’atto di acquisto;
• Trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, nei 5 anni dall’acquisto, degli immobili acquistati usufruendo dell’agevolazione in esame. Non si decade dall’agevolazione prima casa nel caso in cui la cessione nei 5 anni, sia causata dal trasferimento in una diversa residenza principale situata all’estero. Questo, purché con tale stato straniero siano in vigore procedure di cooperazione. Dove è possibile all’Amministrazione Finanziaria di verificare che, effettivamente, il contribuente ha adibito a propri dimora abituale l’immobile acquistato (c.m. 21.02.2014, n. 2/E)

Nel caso in cui si perda l’agevolazione prima casa, la maggior imposta da restituire ai fini dell’imposta di registro sarà pari alla differenza fra il 9% dovuto e il 2% versato.

Non ci saranno effetti per quanto riguarda le imposte ipocatastali, che restano dovute nella misura di 50€ ciascuna.

Inoltre il contribuente sarà tenuto a versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta e gli interessi di legge.

Quale è la soluzione per evitare il versamento della sanzione del 30%  per il contribuente che, entro un anno, non intenda riacquistare un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale?

Questo è possibile soltanto attraverso la preventiva comunicazione di tale intendimento all’Agenzia delle Entrate.

In questo modo il contribuente sarà si tenuto al versamento delle imposte in misura piena ed i relativi interessi, ma eviterà l’applicazione della sanzione del 30% (r.m. 27.12.2012, n. 112/E).

Avviso di accertamento prima casa: quali sono le alternative?

Nel caso in cui ti venga notificato un avviso di accertamento prima casa, potrai adottare una delle seguenti soluzioni:

• Presentare un’istanza per richiedere l’accertamento con adesione;
• Richiedere acquiescenza all’accertamento;
• Definire le sole sanzioni ad 1/3 e provvedere ala loro pagamento entro il termine fissato per il ricorso. In questo modo il ricorso avrà ad oggetto solo le imposte contestate.

Accertamento con adesione

Tale istituto è disciplinato dal Dl n. 218/97. Questo permette al contribuente di negoziare con l’Autorità competente la pretesa tributaria. L’accertamento con adesione può essere utilizzato sia prima che dopo la notifica dell’avviso di accertamento. Questo istituto ricordo che può essere utilizzato sia per le imposte dirette che indirette e quindi pertanto anche per l’imposta di registro. L’accertamento con adesione può essere attivato sia dall’Amministrazione finanziaria che dallo stesso contribuente. Una volta raggiunto l’accordo tra le parti, oltre al versamento di quanto dovuto il contribuente potrà beneficare della riduzione delle sanzioni di 1/3.

Acquiescenza all’accertamento

Anche questo istituto è disciplinato dal Dl n. 218/97. A differenza dell’istituto visto in precedenza, l’acquiescenza rappresenta l’accettazione alla pretesa tributaria. In pratica, è una vera e propria ammissione di colpa da parte del contribuente. Attraverso questo istituto il contribuente accetta l’avviso di accertamento, ottenendo in cambio la riduzione delle sanzioni di 1/3. Inoltre avrà la possibilità del pagamento dilazionato delle imposte.

Vediamo qui di seguito quali sono le condizioni per poter ottenere la riduzione delle sanzioni ad 1/3:

• rinuncia ad impugnare l’avviso di accertamento;
• Non presenta istanza di accertamento con adesione;
• Versare, entro 60 gg dalla notifica dell’atto, quanto stabilito dall’Amministrazione finanziaria.

Come si pagano le imposte accertate?

Sia che si aderisca all’accertamento con adesione che all’acquiescenza, le somme dovute dovranno essere versate tramite modello F24 o F23. Il contribuente può scegliere 2 modalità:

• pagamento in un’unica soluzione;
• pagamento rateizzato con un massimo di 8 rate di pari importo. Le rate salgono a 16 qualora l’importo dovuto sia superiore a 50 mila euro.

Nel caso in cui si scelga il pagamento rateale dovremo considerare anche il pagamento degli interessi. Per evitare di decadere dal beneficio, non oltre il decimo giorno dal pagamento, deve essere inviata la quietanza all’ufficio competente.

E’ possibile utilizzare l’istituto del ravvedimento operoso?

Se abbiamo ricevuto un avviso di accertamento non possiamo ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Il contribuente che intenda avvalersi di tale istituto dovrà presentare apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto. In tale istanza dovrà dichiarare la decadenza dei requisiti per l’agevolazione prima casa e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

Termine prescrizione avviso di accertamento prima casa

Il termine di prescrizione per l’avviso di accertamento prima casa è di 3 anni. Tuttavia quello che può variare è il giorno della decorrenza. I tre anni decorrono dalla data di registrazione dell’atto di compravendita. Questo, per verificare cause di decadenza dall’agevolazione prima casa. Nel caso di variazione della residenza il termine ultimo per la notifica dell’accertamento prima casa è 3 anni e 18 mesi dalla registrazione dell’atto. Infine nel cado di vendita infra quinquennale l’Agenzia delle Entrate avrà a disposizione 3 anni ordinari oltre un anno che rappresenta il termine entro cui il contribuente può effettuare il nuovo acquisto senza decadere dall’agevolazione prima casa.

Avviso di accertamento prima casa: consulenza

Ti sei accorto di non avere più i requisiti per l’agevolazione prima casa? Non aspettare che ti venga notificato l’avviso di accertamento. Anche nel caso in cui ti venga notificato l’avviso vi sono alcuni istituti che permettono la riduzione delle sanzioni. In questa fase è importante non sbagliare pertanto ti consiglio di rivolgerti ad esperti del settore.

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