Come aprire un b&b: guida operativa

Come si avvia un Bed & Breakfast? Quando diventa necessario aprire la partita Iva? In questo articolo cerchiamo di fare chiarezza sulle modalità di apertura e gestione di un Bed & Breakfast, mettendo in luce le differenze intercorrenti tra B&B gestiti in forma “non imprenditoriale” e B&B “imprenditoriali”, sotto il profilo degli adempimenti amministrativi, contabili e della tassazione.

Sono molte le persone che hanno la fortuna di avere un appartamento e vogliono sfruttare una parte dell’abitazione affittando una o più camere. In questi casi la soluzione del Bed & Breakfast può risultare quella più conveniente perché, rispettando determinati requisiti, può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Vi sono diverse modalità alternative per mettere a reddito un immobile: l’affittacamere, la casa vacanze, la locazione turistica ed infine l’attività di bed and breakfast.

Non esiste una forma migliore in assoluto rispetto ad un’altra. La decisione nel propendere in una forma rispetto ad un ‘altra può dipendere sia dalle leggi regionali che le regolano sia dalla struttura dell’immobile.

Vediamo in questo contributo quali sono gli adempimenti e i requisiti per poter aprire un b&b. La legge impone per questa tipologia di attività alcuni adempimenti civilistici e fiscali.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Come si definisce un B&B?

Il Bed & Breakfast è un’attività ricettiva extra-alberghiera che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto, utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario con periodi di apertura stagionale o annuale.

Negli ultimi anni si sta assistendo ad un incremento del numero dei B&B soprattutto nelle grandi città turistiche e nelle località di villeggiatura, principalmente grazie alla facilità con cui è possibile aprirli.  L’attività di Bed & Breakfast infatti può essere svolta anche da soggetti non imprenditori privi di pregresse esperienze nel settore e può rappresentare un’ulteriore fonte di reddito per chi dispone nella propria abitazione (casa indipendente o appartamento all’interno di un condominio) di alcune camere in più.

L’attività di Bed & Breakfast non deve essere confusa con le locazioni turistiche ne’ con l’attività di affittacamere: le prime si caratterizzano per la mera locazione dell´immobile o parte di esso a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni e senza l’erogazione di ulteriori servizi aggiuntivi, mentre le seconde sono strutture ricettive composte da  camere ubicate in appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio e servizi complementari tipici dell’attività alberghiera.

Cosa serve per aprire un b&b?

L’iter burocratico per aprire un B&B è abbastanza semplice. 

Dal punto di vista normativo, non esistono a livello nazionale provvedimenti riguardanti espressamente la formula del Bed & Breakfast.

La Legge n. 217/1983 prima e la Legge Quadro 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo” poi, hanno demandato la regolamentazione dell’attività di B&B alle singole Regioni e Province autonome.

Nel 2011, si è avuto un tentativo di introdurre una normativa a carattere nazionale per regolare la materia. La Legge fu varata sotto il nome di “Codice del Turismo” ma esso ha avuto vita breve in quanto subito bersagliato dalle Regioni e bollato dalla Corte Costituzionale che ne ha abrogato quasi tutti gli articoli. Di fatto quindi tale codice è rimasto lettera morta e non ha mai trovato concreta applicazione.

Requisiti B&B nelle diverse regioni

L’attività di bed and breakfast, come per le altre strutture ricettive extralberghiere, è disciplinata dalle leggi regionali. Quest’ultime, stabiliscono sia i requisiti che devono avere gli immobili, sia i servizi che è possibile offrire. Qui di seguito, troverai tutti i riferimenti per aprire un b&b suddivisi per ciascuna Regione.

ABRUZZO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 28.4.1995, n. 75 Disciplina delle strutture turistiche extralberghiere, come modificata dalla L.r. 29.12.2011, n.44, Legge Comunitaria regionale 2011	Art. 26 bis – Si definisce B&B Imprenditoriale l’attività ricettiva svolta in maniera continuativa e professionale all’interno di una abitazione o parte di essa, per fornire alloggio e prima colazione in non più di sei camere e quattordici posti letto, anche avvalendosi di personale qualificato.	L’attivita’ non richiede cambio di destinazione d’uso dell’immobile. I locali devono possedere le caratteristiche strutturali edilizie ed igienico sanitarie previste per l’uso abitativo dalle leggi e dai regolamenti igienico-edilizi comunali.
BASILICATA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 4.6.2008, n. 6 Disciplina della classificazione delle strutture ricettive e di ospitalità, come modificata dalla L.r. 4.3.2016, n. 5, Collegato alla legge di stabilità regionale del 2016	Art. 5, comma 12 – Sono attività ricettive di BED & BREAKFAST quelle a conduzione ed organizzazione familiare svolte in maniera occasionale e non imprenditoriale che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisibili, per un massimo di quattro camere ed otto posti letto totali, elevabili a sei camere e 12 posti letto nei Comuni, nelle frazioni e negli altri centri abitati	I responsabili delle strutture ricettive comunicano alla Provincia i prezzi massimi che intendono applicare per ogni stagionalità.
CALABRIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 7.3.1995, n. 4 – Norme sulla classificazione degli esercizi ricettivi extralberghieri, modificata ed integrata dalla L.r. 27.11.2015, n. 20 e L.r. 5.7 .2017, n. 24	Art. 16 – Sono esercizi di bed and breakfast le strutture gestite da privati i quali, ad integrazione del proprio reddito familiare, utilizzando la propria abitazione, o parte di essa, diano l’ospitalità, per un periodo non inferiore a sette giorni, in non più di sei camere per dodici posti letto, ubicate in uno stesso stabile.	Requisiti minimi e massimi, quali: – non oltre quattro camere arredate, con numero massimo complessivo di sei posti letto; – possono fornire pasti con l’eccezione di superalcoliche; – la durata minima dell’alloggio è pari a 7 giorni, eccezion fatta per gli artisti e/o per deroghe provinciali; – il pagamento dell’alloggio, salvo patto contrario, deve avvenire quindicinalmente; – la risoluzione dell’affitto va comunicata 7 giorni prima, salvo eccezioni e/o deroghe; – le persone alloggiate non hanno diritto al rimborso del prezzo anticipato per l’alloggio, ma solo per l’eventuale vitto qualora non consumato, previo avviso al giorno precedente; Comunicazione prezzi alla regione.
CAMPANIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 24.11. 2001, n. 17 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, come modificata dalla L.r. 7.8.2014, n. 16 e L.r. 8.8.2016, n. 22, Legge annuale di semplificazione 2016	Art. 2 – Costituisce attività ricettiva di “Bed and Breakfast” l’offerta di alloggio e prima colazione esercitata, con carattere saltuario e non professionale, da un nucleo familiare che, ad integrazione del proprio reddito, utilizza parte della propria abitazione, fino ad un massimo di quattro camere e per un massimo di otto ospiti.	E’ obbligatoria la comunicazione delle presenze Regione/Istat
EMILIA ROMAGNA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 28.7 2004, n. 16 – Disciplina delle strutture ricettive dirette all’ospitalità Delibera G.R n. 2186/2005 e n. 802/2007, come modificata dalla L.r. 23.12.2016, n. 25, Legge di stabilità 2017 e dalla L.r. 27.12.2017, n. 25, Legge di stabilità 2018	Art. 13 – Si intende per esercizio saltuario di alloggio e prima colazione e può assumere l’identificazione di bed & breakfast l’attività di ospitalità e somministrazione della prima colazione nell’abitazione di residenza o abituale dimora, avvalendosi della propria normale conduzione familiare e garantendo la compresenza con gli ospiti, avvalendosi della normale conduzione familiare, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e in ogni caso senza organizzazione in forma d’impresa, in non più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni.	L’ospitalità può essere fornita per un massimo di centoventi giorni nell’arco del periodo di disponibilità all’accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell’arco dell’anno solare.
FRIULI VENEZIA GIULIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 16.1.2002, n. 2 – Disciplina organica del turismo, modificata ed integrata dalla L.r. 9.12.2016, n. 21, Disciplina delle politiche regionali nel settore turistico e dell’attrattività del territorio regionale, nonché modifiche a legge regionali in materia di turismo e attività produttive	Art. 28 – L’attività di bed and breakfast è esercitata da coloro i quali, nell’ambito della propria residenza, o di immobili diversi da quello di residenza, ove eleggono domicilio, offrono alloggio e prima colazione ivi servita, privilegiando nell’offerta della prima colazione l’utilizzo di prodotti agricoli regionali.   L’attività di Bed and Breakfast può essere gestita in forma non imprenditoriale o imprenditoriale.	I locali destinati all’esercizio di b&b devono possedere i requisiti strutturali, igienico sanitari ed edilizi previsti dalla normativa vigente in materia e dai regolamenti comunali per i locali di civile abitazione.
LAZIO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 6.8.2007, n. 13 – Organizzazione del sistema turistico laziale Regolamento regionale 7.8.2015, n. 8, come modificato dal Regolamento regionale 16.6.2017, n. 14, Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere	Art. 4 –  sono strutture situate in immobili che erogano ospitalità e servizio di prima colazione, dotate di un soggiorno con annesso angolo cottura o cucina, ed aventi un massimo di tre camere da destinare agli ospiti, con un totale massimo consentito di posti letto calcolati sulla base della metratura della struttura e, comunque, non superiore complessivamente a 8. Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa.	I Bed & Breakfast, rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria, nonché tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’allegato n. 6 del regolamento del 16 giugno 2017 n. 14.
LIGURIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 12.11.2014, n. 32 – Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche Dgr 5.5.2017, n. 346	Art. 21 – Sono “bed & breakfast” le strutture ricettive in cui è fornito l’alloggio e il servizio di prima colazione in un’unità immobiliare di civile abitazione da parte del titolare che dimora stabilmente nella stessa durante i periodi di apertura della struttura. L’alloggio può essere effettuato in non più di quattro camere. Deve essere presente una camera ad uso esclusivo del titolare della struttura ricettiva.	L’utilizzo delle predette unità immobiliari secondo le modalità previste nella presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.
LOMBARDIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 1.10.2015, n. 27 – Politiche regionali in materia di turismo ed attrattività del territorio lombardo. Regolamento regionale 5.8.2016, n. 7 – Determinazione dei servizi, degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie delle foresterie ai sensi dell’art. 37 della L.r. n. 27/2015	Art. 29 – Si definisce bed & breakfast l’attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in non più di quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, ivi compresa l’eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia. Il titolare deve avere la residenza ed il domicilio presso la struttura.	I locali destinati all’esercizio di b&b devono possedere le caratteristiche strutturali e igienico sanitarie previste per i locali di civile abitazione. Alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza attraversare la camera da letto ed i servizi destinati in maniera esclusiva alla famiglia o ad altro ospite. Ai fini della promozione e commercializzazione chi esercita attività di affittacamere può continuare ad utilizzare tale denominazione solo in aggiunta a quella di foresteria lombarda. Obbligo di esposizione dei prezzi. Rispetto delle normative in materia fiscale e di sicurezza.
MARCHE – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 11.7.2006, n. 9 – Testo unico delle norme regionali in materia di turismo	Art. 34 – Sono esercizi di bed and breakfast le strutture ricettive nelle quali è fornito alloggio in camere ed è somministrata la prima colazione. I b&b possono essere gestiti sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale.	I locali devono possedere, oltre ai requisiti igienico-sanitari previsti per l’uso abitativo dai regolamenti comunali edilizi e di igiene, i requisiti tecnici, strutturali e funzionali minimi stabiliti dalla Giunta regionale. Comunicazione dei prezzi praticati
MOLISE – Informazioni dal sito della Regione Il Molise non ha previsto la tipologia B&B nella sua legge
PIEMONTE – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 3.8 .2017 n.13 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere Decreto Presidente GR. 8.6.2018, n.4/R, Regolamento regionale recante “Caratteristiche e modalità di gestione delle strutture ricettive extralberghiere, requisiti tecnico edilizi ed igienico sanitari”	Art. 4 – I bed and breakfast sono strutture ricettive gestite da soggetti privati che, in compresenza con gli ospiti, utilizzano parte dell’abitazione in cui risiedono o di immobili diversi da quello di residenza, ove eleggono domicilio, offrendo il servizio di pernottamento in camere e di prima colazione in un’unica unità immobiliare nel corso dell’anno solare. I b&b possono essere gestiti sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale.	L’attività di b&b richiede la sistemazione, all’interno della struttura, di una camera da letto riservata al titolare.
PUGLIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 11.2.1999, n. 11 – Disciplina delle strutture ricettive ex articoli 5, 6 e 10 della legge 217/1983, delle attività turistiche ad uso pubblico gestite in regime di concessione e delle associazioni senza scopo di lucro, come modificata dalla L.r. 18.2.2014, n. 6 e dalla L.r. 9.4.2018, n.13. Legge Regionale n. 22 del 7 luglio 2020.	B&B a conduzione familiare l’attività ricettiva svolta in maniera non continuativa e non imprenditoriale da chi, nella casa in cui abita, fornisce alloggio e prima colazione in non più di tre camere e nove posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, ivi compresa l’eventuale presenza di collaboratori domestici al servizio della famiglia, senza la fornitura di servizi aggiuntivi. L’attività di B&B a conduzione familiare può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.	Il soggetto che intende sospendere, temporaneamente, l’attività di B&B deve darne preventiva comunicazione al Comune e all’Agenzia regionale Puglia promozione indicando il periodo di sospensione.
SARDEGNA – Informazioni sul sito della Regione
L. 28.7.2017, n. 16 – Norme in materia di turismo, come modificata dalla L.r. 14.9.2017, n. 21. Determina 27.10.2017, n. 1031, Attribuzione Identificativo Univoco Numerico (IUN). L.r. 12.8.1998, n. 27 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere integrazioni e modifiche alla L.r. 14.5.1984, n. 22	Artt. 16, comma 1 –  Si intende per “bed&breakfast” l’attività occasionale di ospitalità e somministrazione della prima colazione svolta nell’abitazione di residenza e domicilio abituale per mezzo della propria normale conduzione familiare da effettuarsi in non più di tre stanze e con un massimo di dieci posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e senza organizzazione in forma d’impresa.	la porzione di immobile adibita all’ospitalità e alla somministrazione della prima colazione può essere sottoposta a controlli ispettivi sul posto da parte dei soggetti esercenti le funzioni di vigilanza di cui all’articolo 25.
SICILIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 6.4.1996, n. 27 – Norme per il turismo D.A. 21.3.2017	Art. 3 – un’attività ricettiva esercitata da soggetti che avvalendosi della propria organizzazione familiare, utilizzano parte della loro abitazione fino ad un massimo di cinque camere, con non più di 4 posti letto per camera, non sovrapponibili, fornendo alloggio e prima colazione in qualsiasi forma giuridica esercitata.	I locali in cui esercitare l’attività di B&B possono essere anche non di proprietà del Gestore, mantenendo tuttavia il requisito di adibire ad abitazione personale l’immobile medesimo.
TOSCANA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 20.12.2016, n. 86 – Testo unico del sistema turistico regionale, come modificata dalla L.r. 17.10.2017, n. 58, Norme in materia di affittacamere, bed and breakfast e obblighi di comunicazione, e dalla L.r 18.5.2018, n. 24 – Disposizione in materia di sistema organizzativo del turismo, strutture ricettive, locazioni e professioni turistiche	Art. 56 – Sono esercizi di bed and breakfast le strutture ricettive composte da non più di sei camere per i clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nella stessa unità immobiliare, nelle quali sono forniti alloggio e servizi minimi e viene somministrata la prima colazione. I bed and breakfast possono essere gestiti in forma imprenditoriale e in forma non imprenditoriale. L’attività di bed and breakfast svolta in forma imprenditoriale comporta che uno stesso soggetto non può gestire più di due esercizi di bed and breakfast nell’ambito del medesimo edificio. L’attività di bed and breakfast svolta in forma non imprenditoriale può essere esercitata esclusivamente nella casa dove la persona fi sica ha la residenza e il domicilio
TRENTINO – Informazioni sul sito della Provincia
L.p. 15.5.2002, n. 7 – Disciplina degli esercizi alberghieri ed extralberghieri e promozione della qualità della ricettività turistica” come modificata dalla L.p. 15.11.2007, n. 20	Art. 31 – Sono esercizi di affittacamere gli esercizi ricettivi dotati di non più di 25 camere anche disposte in più appartamenti di uno stesso edificio o di edifici diversi comunque direttamente collegati tra loro, nei quali si fornisce alloggio nonché eventuali servizi di somministrazione di alimenti e bevande ad esclusione di quelle superalcoliche ed altri servi accessori.	Possibilità di somministrazione di alimenti e bevande esclusivamente alle persone alloggiate. Devono possedere i requisiti previsti dal regolamento ed essere conformi alle norme urbanistiche, sanitarie e di prevenzione incendi e di sicurezza. Attività complementare rispetto agli esercizi per la somministrazione al pubblico di pasti tradizionali purché svolta dallo stesso titolare e nello stesso immobile: in tal senso non vale la disposizione precedente.
ALTO ADIGE – Informazioni sul sito della Provincia
L.p. 11.5.1995, n. 12 – Disciplina dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie. Decreto Presidente della Giunta provinciale 27.8.1996, n. 32.	Art. 1 – Servizio di alloggio in non più di 6 camere o 4 appartamenti ammobiliati ubicati in uno stesso edificio non classificato come bene strumentale.	Somministrazione limitatamente alle persone alloggiate di alimenti e bevande e si deve destinare all’esercizio di tale attività prevalentemente persone appartenenti al proprio nucleo familiare o normalmente conviventi non sussiste l’obbligo di iscriversi al registro delle imprese. Obbligo di esposizione dei prezzi minimi e massimi.
UMBRIA – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 10.7 2017, n. 8 – Legislazione turistica regionale L.r.12.7.2013, n. 13 – Testo unico in materia di turismo	Art. 20 – Il bed and breakfast è il servizio di alloggio e prima colazione esercitato all’interno dell’abitazione ove il titolare ha la residenza e dimora abitualmente, avvalendosi della normale organizzazione familiare. Il soggetto titolare dell’attività di bed and breakfast deve riservarsi una camera da letto all’interno della struttura.	Gli esercizi di bed and breakfast conservano le caratteristiche della civile abitazione e l’esercizio dell’attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d’uso delle unità abitative.
VALLE D’AOSTA – Informazioni dal sito della Regione
L.r. 29.5.1996, n. 11 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, modificata dalla L.r. 4.8.2000, n. 23 e L.r. 23.5.2011, n. 12 e dalla L.r. 22.12.2017, n. 23, Disposizioni collegate alla legge di stabilità regionale per il triennio 2018-2020	Art. 14 – Sono esercizi di b&b quelle condotte da privati che, utilizzando parte della loro abitazione, fino ad un massimo di tre camere ed una capacità ricettiva complessiva non superiore a sei posti letto, forniscono un servizio di alloggio e di prima colazione, in modo saltuario o per periodi stagionali ricorrenti.	L’esercizio di b&b non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile a fini urbanistici e comporta, per i proprietari o possessori dei locali, l’obbligo di dimora nel medesimo per i periodi in cui l’attività viene esercitata o di residenza nel comune in cui viene svolta l’attività, oppure in locali ubicati a non più di cinquanta metri di distanza dall’abitazione in cui si dimora.
VENETO – Informazioni sul sito della Regione
L.r. 14.6.2013, n. 11 – Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto come modificata dalla L.r. 30.12.2014, n. 45. DGR 31.3.2015, n. 419 – Requisiti condizioni e criteri per la classificazione delle strutture ricettive complementari. DGR 27.5.2016, n. 780 – Disciplina delle strutture ricettive complementari. DGR 14.12.2017 n. 2080 – Modificazioni ed integrazioni alla Dgr n. 419/2015	Art 29 ed art. 2, Dgr. n. 419/2015 – Gli alloggi turistici che sono composti da 1 a 6 camere ciascuna dotata di un massimo di 4 posti letto potranno assumere la denominazione aggiuntiva e sostitutiva di camere in ossequio ai vari sistemi di comunicazione commerciale.

Requisiti per l’alloggio 

Oltre al rispetto dei requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni già sopra citati, le Regioni individuano dei requisiti minimi delle stanze:

• L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione).
• E’ prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base (la normativa varia da Regione a Regione).
• Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.
• Ogni camera deve essere dotata di un bagno ad uso esclusivo che deve essere provvisto delle attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc.).
• Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.

Il servizio

Nel servizio di B&B la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso.

La colazione

nel servizio di B&B la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso.

Aprire un B&B non imprenditoriale

Come sopra accennato l’attività di Bed & Breakfast può essere avviata in forma non imprenditoriale senza partita Iva oppure in forma imprenditoriale, con partita Iva, come una qualsiasi altra attività commerciale in forma individuale o societaria.

L’attività di b&b se svolta in modo saltuario, può essere svolta in modo non imprenditoriale.

Tuttavia oltre all’occasionalità dell’attività é necessario che il gestore dell’affittacamere risieda e abbia il domicilio nell’immobile ove si eserciti l’attività.

Questa modalità di esercizio dell’attività ha il vantaggio sia di essere esonerati dall’iscrizione presso il Registro delle Imprese, all’apertura della partita Iva e dall’iscrizione Inps.              

Tuttavia sia che l’attività di b&b sia svolta in modo professionale che in modo non professionale vi è l’obbligo di segnalare l’attività al Comune competente per territorio.

Tale comunicazione avviene utilizzando l’apposita modulistica SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che viene compilata in regime di autocertificazione.

Tuttavia vi sono dei vincoli per poter iniziare questa tipologia di attività e devono essere autocertificati al momento di presentazione della SCIA:

•  Vincoli morali: devono essere autocertificati dal dichiarante;
• Oggettivi del locale: l’immobile sul quale si intenda svolgere l’attività di affittacamere deve rispettare alcuni requisiti dettati dalle normative vigenti. Con queste faccio riferimento al rispetto delle normative vigenti in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di prevenzione incendi, di staticità, di sicurezza degli impianti.

Tassazione B&& non imprenditoriale

Qualora l’attività di b&b sia svolta senza il requisito della professionalità abituale, si configurano redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67 co. 1 lett. i) del TUIR). È tale ad esempio l’attività esercitata limitatamente al periodo estivo.

L’attività di tipo occasionale, da un punto di vista fiscale da luogo a proventi fuori dal campo di applicazione dell’Iva.

Tali redditi dovranno essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi o nel Modello 730 nella categoria dei “redditi diversi“.

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario (art. 37 co. 4-bis del TUIR). Questo in quanto l’”affittacamere” si obbliga, dietro corrispettivo, a far godere al cliente un immobile, per un tempo determinato, a nulla influendo l’eventuale possesso da parte del primo delle autorizzazioni amministrative all’esercizio dell’attività.

Ove l’attività di affittacamere ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno, come previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora abbia le caratteristiche individuate dall’art. 4 del DL 50/2017, l’attività di affittacamere rientra nella disciplina recata dalla norma sulle locazioni brevi, che prevede anche un obbligo di comunicazione ed un obbligo di ritenuta in capo agli “intermediari” per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Essendo un’attività non rientrante nel campo di applicazione dell’iva, non vi è l’obbligo da parte del gestore di rilasciare una fattura o ricevuta fiscale.

Al fine di poter certificare i compensi derivanti dall’esercizio dell’attività di affittacamere, il gestore è consigliabile che rilasci una ricevuta non fiscale.

Pertanto l’emissione della ricevuta non è obbligatoria (salvo richiesta da parte del cliente), ma consigliabile per dare traccia a tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Cedolare secca ed attività b&b del conduttore

Spesso ci è stato proposto il seguente quesito, ovvero se sia possibile conservare la cedolare secca il locatore che abbia dato in locazione il proprio immobile ad un conduttore e quest’ultimo avrebbe intenzione di adibire occasionalmente l’immobile ad attività di b&b svolta in maniera non professionale, con il consenso del locatore. Inoltre, si chiede se il locatore possa beneficiare della cedolare secca, nel caso in cui il conduttore decida di dare l’immobile in locazione con contratti di locazione breve (sempre col consenso del locatore).

Ai sensi dell’art. 3 comma 6 del D.lgs. 23/2011, per poter beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, il contribuente deve agire al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/2011,  esclude l’applicabilità della cedolare ove sia il conduttore ad avere la natura di imprenditore o professionista, e ciò anche nel caso in cui l’abitazione sia comunque destinata da quest’ultimo ad abitazione di suoi dipendenti o collaboratori.

Tuttavia la tesi dell’Agenzia delle Entrate non è condivisa dalla giurisprudenza di merito che si è pronunciata in senso opposto in diverse occasioni. Quest’ultima  affermando che la norma sulla cedolare secca non esclude che l’imposta sostitutiva possa trovare applicazione ove il conduttore sia soggetto diverso dalla persona fisica. La soluzione non è priva di dubbi, non rinvenendosi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul tema; mentre, come anticipato, la giurisprudenza di merito esclude che l’attività del conduttore incida sull’ammissibilità della cedolare secca per il proprietario.

Mentre per quanto riguarda il secondo quesito, nel caso in cui il conduttore dell’immobile lo sublochi con contratti di locazione breve (art. 4 del DL 50/2017), si dovrebbe poter ammettere con meno dubbi la possibilità, per il proprietario, di accedere alla cedolare secca. Questo in quanto i contratti di locazione breve, per definizione, si collocano al di fuori dell’esercizio imprenditoriale dell’attività di locazione, sebbene il contratto di sublocazione produca redditi diversi e non redditi fondiari.

Come aprire un b&b imprenditoriale?

L’attività di B&B deve essere svolta in forma imprenditoriale quando ricorrono sia il requisito della professionalità che dell’imprenditorialità.

Per poter aprire un B&B imprenditoriale è necessario effettuare una serie di adempimenti:

• Scia di avvio dell’attività in Comune;
• Iscrizione al Registro delle Imprese;
• Pratica di apertura della partita iva all’Agenzia delle Entrate;
• Iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti dell’Inps;
• Eventuale iscrizione posizione Inail.

Scia in Comune

Il primo adempimento per poter avviare un’attività ricettiva di affittacamere è di presentare la Scia nel Comune nel quale ha la sede l’attività. Ogni Comune mette a disposizione un portale per poter inviare telematicamente la Scia di avvio dell’attività. Il portale telematico più utilizzato dai comuni è IMPRESAINUNGIORNO. Non sono previste altre modalità rispetto alla trasmissione telematica della Scia. La presentazione della Scia è obbligatoria anche nel caso in cui, avendone i requisiti, si desidera aprire un affittacamere in modo non imprenditoriale.

Ogni Comune, all’interno del proprio sito, indica la documentazione ed i requisiti richiesti per la presentazione della Scia.

Solitamente i Comuni richiedono per la presentazione dell’attività i seguenti requisiti:

• requisiti morali;
• requisiti dei locali.

I primi sono richiesti mediante autocertificazione del gestore della casa vacanze. Mentre per i requisiti dei locali sono richieste una serie di documenti da allegare alla Scia atti a dimostrare la conformità urbanistica e di impianti alle normative vigenti ed il possesso dei requisiti igienico-sanitari.

La presentazione della Scia in Comune può essere effettuata direttamente dal titolare, oppure avvalendosi di un professionista. In quest’ultimo caso sarà necessario allegare all’istanza la relativa procura speciale.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività andrà coincidere con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la Scia al Comune.

Iscrizione al registro delle Imprese

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per iscrivere l’attività al Registro delle Imprese di competenza. Questo in quanto essendo un’attività d’impresa necessità dell’obbligo d’iscrizione in Camera di Commercio. Tale pratica dovrà avvenire attraverso il Portale Comunica Starweb. Tramite tale portale in una pratica contestuale verranno inviate le pratiche agli altri Enti. Per aprire un affittacamere in forma di ditta individuale sono dovuti i seguenti costi:

• Bolli e diritti: per un ammortare complessivo di circa 40 euro;
• Diritto annuale: per una ditta individuale iscritta alla sezione speciale è di importo pari ad euro 53. Tale importo dovrà essere versato annualmente tramite modello F24.

Pratica di apertura della partita Iva all’Agenzia delle Entrate

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate affinché venga attribuita la partita Iva. Tale pratica deve essere presentata contestualmente alla pratica di iscrizione al Registro delle Imprese.

Quale codice ATECO per i B&B?

Per avviare un bed and breakfast in forma professionale si dovrà utilizzare il seguente codice ATECO:

55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

 

Questo codice contraddistingue in modo univoco l’attività di affittacamere. Tale codice, dovrà essere presente anche nel modello di apertura della partita Iva.

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’esercizio di un’attività di b&b, essendo un attività commerciale, comporta l’iscrizione del titolare presso la Gestione commercianti dell’Inps.

Tale contribuzione prevede il versamento di contributi fissi annuali, per circa 3.800 a prescindere dai compensi percepiti.

Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 15.000 euro e permettono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve avvenire in quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze:

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eccedenti il minimale, ovvero la soglia di circa 15.000 euro, sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%.

Il versamento dei contributi variabili deve avvenire alle stesse scadenze delle imposte sui redditi, ovvero:

• Saldo e I acconto: entro il 30 giugno;
• II acconto: entro il 30 novembre.

Come potrai vedere l’aspetto contributivo è assai oneroso, soprattutto nella fase di inizio dell’attività.

Iscrizione posizione Inail

La situazione differisce a seconda del fatto che l’attività sia svolta in forma societaria o individuale.

Nel caso sia svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione e contribuzione è immediatamente operativo. Si deve adempiere contemporaneamente all’inizio dell’attività attraverso la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Nel caso sia svolta in forma individuale l’obbligo  presso l’INAIL sussiste sempre quando si hanno dipendenti. Nel caso in cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di attrezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio. Con questo mi riferisco nel caso di casa vacanze potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e lucidatrici per la pulizia.

Bed and Breakfast normativa fiscale

Il regime fiscale b&b in forma imprenditoriale con prestazione di servizi accessori (quali consegna e cambio della biancheria, riassetto del locale) configura un’attività commerciale produttiva di redditi d’impresa, a condizione che venga esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva (C.M. 16.6.87 n. 13/9/318). 

L’attività di b&b, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Di fatto, però, l’imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97), parametro da accertare secondo le consuete modalità.

Per una ditta individuale i due regimi fiscali a disposizione che possiamo scegliere sono:

• Regime forfettario;
• Regime semplificato

Bed and Breakfast: regime forfettario

 Un’alternativa vantaggiosa a quanto sopra appena descritto è costituita dall´adozione del c.d. “Regime forfettario” (introdotto dalla Legge 190/2014 e modificato per effetto di quanto stabilito dalla Legge 208/2015).

Prima di tutto occorre precisare che tale regime “agevolato”, adatto per chi intraprende una nuova attività imprenditoriale, è accessibile solo per le persone fisiche esercenti attività di impresa/lavoro autonomo, quindi, nel caso di B&B imprenditoriali, solo per quelli costituiti nella forma di ditta individuale.

I soggetti forfettari determinano il reddito imponibile applicando all´ammontare dei ricavi percepiti un coefficiente di redditività diversificato a seconda del codice Ateco che contraddistingue l’attività esercitata. Sul reddito imponibile così calcolato si applica un´imposta sostitutiva dell´IRPEF, addizionali e IRAP, del 15%.

Tale percentuale, se sono soddisfatte alcune condizioni, è ridotta al 5% per i primi 5 anni di attività´ (c.d. regime forfetario per le “Start up” – comma 65, articolo 1, L. 190/2014 modificato dalla L. 208/2015).

Nello specifico, per i servizi di alloggio e ristorazione di cui fanno parte i Bed & Breakfast (codici Ateco 2007 appartenenti ai gruppi 55 – 56), la soglia massima di ricavi conseguibili nell’anno è di € 50.000 e il coefficiente di redditività del 40%.

Da evidenziare infine che l’adozione del regime forfettario consente di beneficiare di una riduzione del 35% sui contributi previdenziali dovuti alla gestione INPS commercianti e di notevoli semplificazioni contabili qui riepilogate:

• Esonero liquidazione e versamento IVA;
• Esonero dichiarazione IVA;
• Esonero spesometro;
• Esonero registrazione corrispettivi, fatture di acquisto e fatture emesse (è comunque obbligatoria la numerazione e la conservazione delle fatture di acquisto e la certificazione dei corrispettivi);
• Esonero studi di settore;
• Esonero IRAP.

Non esiste a priori un regime fiscale più vantaggioso rispetto ad un altro, è opportuno effettuare alcune simulazioni per verificare quale regime fiscale sia più vantaggioso per gestire la tua attività di affittacamere.

Aprire un b&b: disciplina Iva

La R.M. 13.10.2000 n. 155/E precisa che il presupposto soggettivo di imponibilità all’IVA sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale. Pertanto, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.

La C.T. Reg. Siracusa 21.8.2017 n. 3080/4/17 ha considerato “abituale” la prestazione svolta sulla base della destinazione ad alloggio della clientela di tutte le camere dell’immobile e del carattere stagionale dell’attività.

Alla luce di questo, possiamo concludere che:

• le prestazioni rese da bed and breakfast sono soggette ad IVA soltanto se svolte in modo abituale;
• in caso di esercizio occasionale di tale attività, invece, manca il presupposto soggettivo del tributo e, quindi, l’attività stessa è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.

Nell’ipotesi in cui le prestazioni rese da un b&b risultino soggette ad IVA:

• l’emissione della fattura non è obbligatoria (art. 22 co. 1 n. 2 del DPR 633/72), salvo la stessa sia richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell’operazione;
• si applica l’aliquota del 10% (n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72).

B&B imprenditoriale: corrispettivi elettronici

Con l’introduzione della fattura elettronica e la progressiva scomparsa dello scontrino fiscale in forma cartaceo, anche le strutture ricettive extralberghiere dovranno adeguarsi. Pertanto, se desideri aprire un affittacamere professionale dovrai alternativamente:

• Emissione della fattura elettronica;
• Emissione dei corrispettivi telematici.

L’obbligo dello scontrino elettronico è in vigore già dal 1 luglio 2019, ma solo per attività con fatturato superiore ai 400.000 euro. A partire dal 1 gennaio 2020 l’onere è stato esteso anche a tutte le strutture ricettive imprenditoriali, a prescindere dal fatturato. 

Per evitare costi legati all’acquisto di un registratore telematico, consiglio l’emissione della fattura elettronica. Quest’ultima può essere trasmessa gratuitamente tramite il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: corrispettivi telematici nelle attività extra-alberghiere

Bed & Breakfast ed interventi di recupero del patrimonio edilizio

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 18/E/2008 ha precisato che i soggetti titolari di unità immobiliari abitative, impiegate in modo saltuario a funzioni di B&B, possono fruire dell’agevolazione fiscale riguardante la ristrutturazione, precisando però che l’impiego “promiscuo” determina che la detrazione viene applicata soltanto sulla metà dell’importo normalmente detratto in caso di ristrutturazione effettuata su un immobile ad uso esclusivamente residenziale Ad esempio: spesa sostenuta per lavori ristrutturazione € 50.000: se tale somma fosse spesa per un immobile unicamente destinato ad abitazione, la detrazione ammonterebbe a € 25.000 (50% della spesa); per un immobile abitativo ma destinato in parte a B&B, la detrazione scenderebbe a € 12.500.

Bed & Breakfast in condominio: è possibile?

Un ostacolo all’apertura del B&B all’interno di un condominio è spesso rappresentato dalla presenza di clausole all’interno del regolamento condominiale che:

• Impediscono lo svolgimento dell’attività di B&B o altre a questa riconducibili (ad esempio affittacamere);
• Prevedono un divieto generico, quale quello di non destinare l´immobile ad un uso che possa turbare la tranquillità degli altri condomini.

In entrambi i casi, risulta opportuno rivolgersi all’assemblea dei condomini che, con il consenso unanime potrà espressamente autorizzare l’avvio di un’attività di Bed & Breakfast, superando il divieto regolamentare (Corte di Cassazione, sentenza 17694 del 14/08/2007).

Si segnala inoltre la sentenza della Corte di Cassazione del 16/01/2015 n. 704, riguardante l’impugnazione di una delibera assembleare assunta a maggioranza, con la quale era stata concessa l’autorizzazione all’avvio di un B&B. in questo caso, i condomini in disaccordo hanno avuto la meglio in quanto i giudici hanno confermato che “eventuali limitazioni accettate mediante l’approvazione del regolamento condominiale” vincolano i singoli condomini nell’utilizzo del loro immobile.

Sempre nell’ambito del condominio, risulta evidente che lo svolgimento dell’attività di B&B possa comportare un uso più intenso dei servizi comuni (ascensore, portineria); risulta pertanto opportuno procedere con una modifica delle modalità di riparto delle conseguenti spese.

Bed & Breakfast e TARI maggiorata

Molti regolamenti comunali richiedono al contribuente, all’avvio dell’attività di Bed & Breakfast, la presentazione di una denuncia di variazione ai fini della tassa sui rifiuti, ove indicare i metri quadrati adibiti allo svolgimento dell’attività, con riferimento ai quali, la TARI deve essere calcolata applicando una tariffa maggiorata rispetto ad una normale abitazione privata.

Secondo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5358 del 27.02.2020 è legittimo il regolamento comunale che equipara la porzione di immobile destinata all’esercizio del Bed & Breakfast ad una struttura alberghiera.
Di conseguenza, rientra nel limiti della potestà regolamentare dei Comuni stabilire le tariffe dei suddetti immobili (peraltro non espressamente vietata da alcuna norma statale).

E’ utile un channel manager per gestire la casa vacanze?

Intanto, il channel manager è un software capace di centralizzare le richieste provenienti dai diversi canali di intermediazione immobiliare online. Tramite questo strumento, l’host può creare un unico account per sincronizzare, in tempo reale, prezzi, disponibilità e molti altri aspetti riguardanti gli annunci inseriti su Airbnb, Booking, etc.

Un channel manager consente di risparmiare tempo visto che non sarà più necessario accedere direttamente ad ogni sito, dove sono pubblicati i vari annunci.

La sua utilità viene meno, nel momento in cui affittiamo un solo appartamento.

Come affittare la propria casa vacanze con Booking?

Ad oggi non sarebbe possibile affittare il nostro B&B con profitto senza il supporto degli intermediari immobiliari online ( le cosiddette OTA). L’ormai noto Booking.com nasce come motore di ricerca per prenotare alberghi, poi con il tempo ha dato la possibilità anche a privati e a titolari di partita iva di inserire gli annunci per locazioni brevi. Il primo passo da compiere per poter iniziare ad usare la piattaforma è quello di effettuare la registrazione sul portale. Per creare l’account ti verranno chieste una serie di informazioni personali e dell’immobile che andrai a locare.

Quando si crea l’annuncio è fondamentale dettagliare tutti i servi che andremo ad offrire e le foto. Quest’ultime rivestono un ruolo importante, in quanto dovranno spingere l’ospite a prenotare presso la nostra struttura.

Una volta terminata la compilazione dell’annuncio non resta che aspettare l’approvazione da parte del portale. Non è raro che si debba attendere anche più di un mese per veder accettato e pubblicato il proprio annuncio.

Come affittare la propria casa vacanze con Airbnb?

A differenza di Booking, Airbnb è nata fin da subito, come una piattaforma di condivisione di appartamenti e piccole strutture per brevi soggiorni. Negli anni, Airbnb è diventato sempre di più un colosso, pur mantenendo le proprie finalità e caratteristiche, ovvero offrire l’opportunità di concedere in affitto per brevi periodi una piccola struttura di proprietà.

La procedura di creazione dell’annuncio è molto semplice e rapida. Con lo stesso account sarà possibile inserire un annuncio, oppure prenotare un appartamento. Una volta attivato l’account si potrà inserire l’annuncio, seguendo alcuni semplici passaggi che la piattaforma ti richiederà. Ti verrà richiesto ad esempio, la tipologia di struttura ( appartamento, casa, B&B, etc.) e altre informazioni come ad esempio: descrizione dell’immobile, regole della casa, servizi disponibili, etc., che aiuteranno l’ospite a valutare le caratteristiche dell’alloggio.

Se desideri sapere come funziona il portale Airbnb, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Airbnb come funziona: vantaggi e svantaggi“.

Differenza per l’host tra Airbnb e Booking

Vediamo qui di seguito quali sono gli elementi che incidono maggiormente per la scelta di una piattaforma di intermediazione:

• prenotazioni: la gestione di Booking è molto rigida e non permette al proprietario di rifiutare la richiesta di prenotazione. Nel caso di incomprensioni tra ospite e host, sarà quest’ultimo che dovrà interpellare l’assistenza del portale per risolvere il problema e trovare una soluzione alternativa per l’ospite. Mentre per Airbnb e altri portali simili, la gestione delle prenotazioni è molto più flessibile: vengono inviate le richieste di prenotazioni all’host che ha 24 ore di tempo per accettare o rifiutare;
• aggiornamento calendario: deve avvenire in tempo reale. Per Booking la gestione richiede una particolare attenzione. Un ospite su Booking può prenotare ad un anno di distanza rispetto alla data dell’effettivo soggiorno; questo impone un aggiornamento costante del calendario. Mentre Airbnb, dando la possibilità di rispondere alle prenotazioni in un secondo momento, consente una maggior flessibilità nella gestione del calendario.

Booking mette a disposizione degli Host anche la modalità Last Minute seguendo il modello previsto per molti Hotel. Quest’ultimo è un servizio che può essere garantito solo se il proprietario dell’appartamento vive nei pressi dello stesso.

Dopo questo confronto tra i due portali, appare chiaro come Booking sia un portale rivolto principalmente agli alberghi e alle strutture ricettive extralberghiere gestite in modo imprenditoriale. Mentre chi dispone di un solo appartamento, magari lontano dal luogo della propria dimora, un portale come Airbnb permette una gestione meno rigida delle prenotazioni e tempistiche di arrivo degli ospiti.

Come verificare la redditività di un’attività di B&B?

Molti mi contattano chiedendomi se avviare un’attività di bed and breakfast sia redditizia o meno. Prima di fare un investimento importante è opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. Attraverso il business plan è possibile prevedere l’andamento dei primi anni di attività e verificare la sostenibilità sia dei costi fissi che variabili. L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare negli anni. Solo attraverso questa attività di pianificazione sarà possibile verificare la fattibilità dell’operazione sia da un punto di vista economico che finanziario.

Come aprire un B&B all’estero?

Sempre più persone mi contattano con l’idea di investire in immobili all’estero al fine di avviare un’attività di bed and breakfast.

E’ possibile operare con b&b  imprenditoriale già avviata in Italia, aprendo una sede anche all’estero. In questo caso diventa opportuno un’attenta pianificazione fiscale. 

Occorre, infatti, valutare l’apertura di una società all’estero che si occupi di acquistare l’immobile da gestire tramite b&b. In alternativa, è possibile operare all’estero tramite la costituzione di una stabile organizzazione all’estero di una società italiana.

Quando si acquista un immobile all’estero bisogna prestare particolare attenzione, sia per gli effetti legati alla tassazione in Italia del reddito da locazione di fonte estera, sia agli obblighi di monitoraggio fiscale e al pagamento dell’IVIE.

Pertanto, prima di intraprendere la tua attività di bed and breakfast all’estero, è opportuno effettuare una pianificazione fiscale, in modo da individuare la migliore struttura giuridica per la gestione della tua attività.

Conclusioni

Come precedentemente descritto, aprire un b&b può essere effettuato sia in forma professionale che non professionale. Maggiori adempimenti sia civilistici che fiscale nell’adottare la forma di b&b professionale.

Quindi il b&b non professionale ha l’indubbio vantaggio di essere più facilmente gestibile e con meno oneri burocratici. Tuttavia ha il vincolo che il titolare deve svolgere l’attività in modo occasionale.

La nostra consulenza

Hai l’idea di avviare un’attività di Bed & Breakfast e vuoi sapere se è concretamente fattibile? Vuoi avere una consulenza personalizzata su tutti gli adempimenti amministrativi e fiscali necessari per avviare il tuo B&B? 

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