Bed & Breakfast: guida all’apertura

Come si avvia un Bed & Breakfast? Quando diventa necessario aprire la partita Iva? In questo articolo cerchiamo di fare chiarezza sulle modalità di apertura e gestione di un Bed & Breakfast, mettendo in luce le differenze intercorrenti tra B&B gestiti in forma “non imprenditoriale” e B&B “imprenditoriali”, sotto il profilo degli adempimenti amministrativi, contabili e della tassazione.

Sono molte le persone che hanno la fortuna di avere un appartamento e vogliono sfruttare una parte dell’abitazione affittando una o più camere. In questi casi la soluzione del Bed & Breakfast può risultare quella più conveniente perché, rispettando determinati requisiti, può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.

In generale, l’avvio di un attività di Bed & Breakfast rappresenta la soluzione ideale per sfruttare al meglio la propria  abitazione senza impegnarsi in lunghi affitti rimanendo in tal modo liberi da ogni vincolo contrattuale.

In questo articolo troverai tutte le informazioni che ti saranno utili per avviare la tua attività e se vorrai potrai contare su di noi per avviare la tua attività e per tutti gli adempimenti fiscali connessi.

Definizione di Bed & Breakfast e brevi considerazioni generali

Il Bed & Breakfast è un’attività ricettiva extra-alberghiera che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto, utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario con periodi di apertura stagionale o annuale.

Negli ultimi anni si sta assistendo ad un incremento del numero dei B&B soprattutto nelle grandi città turistiche e nelle località di villeggiatura, principalmente grazie alla facilità con cui è possibile aprirli.  L’attività di Bed & Breakfast infatti può essere svolta anche da soggetti non imprenditori privi di pregresse esperienze nel settore e può rappresentare un’ulteriore fonte di reddito per chi dispone nella propria abitazione (casa indipendente o appartamento all’interno di un condominio) di alcune camere in più.

L’attività di Bed & Breakfast non deve essere confusa con le locazioni turistiche ne’ con l’attività di affittacamere: le prime si caratterizzano per la mera locazione dell´immobile o parte di esso a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni e senza l’erogazione di ulteriori servizi aggiuntivi, mentre le seconde sono strutture ricettive composte da  camere ubicate in appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio e servizi complementari tipici dell’attività alberghiera.

Normativa di riferimento

Dal punto di vista normativo, non esistono a livello nazionale provvedimenti riguardanti espressamente la formula del Bed & Breakfast.

La Legge n. 217/1983 prima e la Legge Quadro 135/2001Riforma della legislazione nazionale del turismo poi, hanno demandato la regolamentazione dell’attività di B&B alle singole Regioni e Province autonome.

Nel 2011, si è avuto un tentativo di introdurre una normativa a carattere nazionale per regolare la materia. La Legge fu varata sotto il nome di “Codice del Turismo” ma esso ha avuto vita breve in quanto subito bersagliato dalle Regioni e bollato dalla Corte Costituzionale che ne ha abrogato quasi tutti gli articoli. Di fatto quindi tale codice è rimasto lettera morta e non ha mai trovato concreta applicazione.

Come aprire un Bed & Breakfast: modalità di gestione e aspetti fiscali

Come sopra accennato l’attività di Bed & Breakfast può essere avviata in forma non imprenditoriale senza partita Iva oppure in forma imprenditoriale, con partita Iva, come una qualsiasi altra attività commerciale in forma individuale o societaria.

A seconda della scelta, vi sono regole diverse da rispettare sia per quanto riguarda l’iter amministrativo per avviare e condurre l’attività sia dal punto di vista della tassazione dei redditi conseguiti.

Analizziamo quindi le due fattispecie:

 Bed & Breakfast in forma non imprenditoriale

Affinché l’attività di Bed & Breakfast possa essere considerata non imprenditoriale e quindi senza obbligo di apertura della partita Iva, essa deve essere svolta in modo occasionale e non continuativo, senza l´organizzazione dei mezzi tipici di un’attività professionale.

L´Agenzia delle Entrate con le Risoluzioni 180/E/1998 e 155/E/2000 ha individuato nell’obbligo di compresenza del titolare e degli ospiti nell’immobile messo a disposizione il primo indicatore di occasionalità in quanto tale circostanza fa presumere l´utilizzo dell´immobile stesso per scopi famigliari e non commerciali.

Anche l’esiguità dei servizi forniti nel B&B (numero limitato di stanze con solo pernottamento, prima colazione e servizi di pulizia) avvalendosi della “normale organizzazione famigliare”, nonché il carattere “saltuario” o “stagionale” denotano l´assenza di quell’organizzazione di mezzi e quella professionalità tipici di un´attività imprenditoriale svolta in maniera abituale, con conseguente esclusione dal campo di applicazione dell´Iva.

Cedolare secca ed attività b&b del conduttore

Spesso ci è stato proposto il seguente quesito, ovvero se sia possibile conservare la cedolare secca il locatore che abbia dato in locazione il proprio immobile ad un conduttore e quest’ultimo avrebbe intenzione di adibire occasionalmente l’immobile ad attività di b&b svolta in maniera non professionale, con il consenso del locatore. Inoltre, si chiede se il locatore possa beneficiare della cedolare secca, nel caso in cui il conduttore decida di dare l’immobile in locazione con contratti di locazione breve (sempre col consenso del locatore).

Ai sensi dell’art. 3 comma 6 del D.lgs. 23/2011, per poter beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, il contribuente deve agire al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/2011,  esclude l’applicabilità della cedolare ove sia il conduttore ad avere la natura di imprenditore o professionista, e ciò anche nel caso in cui l’abitazione sia comunque destinata da quest’ultimo ad abitazione di suoi dipendenti o collaboratori.

Tuttavia la tesi dell’Agenzia delle Entrate non è condivisa dalla giurisprudenza di merito che si è pronunciata in senso opposto in diverse occasioni. Quest’ultima  affermando che la norma sulla cedolare secca non esclude che l’imposta sostitutiva possa trovare applicazione ove il conduttore sia soggetto diverso dalla persona fisica. La soluzione non è priva di dubbi, non rinvenendosi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul tema; mentre, come anticipato, la giurisprudenza di merito esclude che l’attività del conduttore incida sull’ammissibilità della cedolare secca per il proprietario.

Mentre per quanto riguarda il secondo quesito, nel caso in cui il conduttore dell’immobile lo sublochi con contratti di locazione breve (art. 4 del DL 50/2017), si dovrebbe poter ammettere con meno dubbi la possibilità, per il proprietario, di accedere alla cedolare secca. Questo in quanto i contratti di locazione breve, per definizione, si collocano al di fuori dell’esercizio imprenditoriale dell’attività di locazione, sebbene il contratto di sublocazione produca redditi diversi e non redditi fondiari.

Avvio dell’attività: iter burocratico

Per avviare l’attività di Bed & Breakfast è necessario presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con relativi allegati presso lo sportello SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune di pertinenza.

Con la SCIA, l’apertura della struttura ricettiva è immediata: con essa, oltre ai dati relativi all’attività e all’immobile vanno presentatati diversi allegati che variano da Regione a Regione (planimetria, atto di proprietà o contratto di affitto, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, etc.).

In generale tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per l’attività siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza vigenti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi per le stanze. Per la presentazione di tali allegati è utile avvalersi dell´assistenza di un geometra o altro professionista esperto in tali questioni.

La SCIA ha un costo per diritti di istruttoria variabile dai 50 ai 200 € a seconda del Comune.

I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche gestite dalle locali A.A.P.I.T. (Azienda Autonoma Provinciale per l´incremento turistico) o dagli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Riguardo a queste procedure vanno consultati gli uffici competenti in quanto ci potrebbero essere delle differenze da regione e regione.

Requisiti per l´alloggio: oltre al rispetto dei requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni già sopra citati, le Regioni individuano dei requisiti minimi delle stanze:

  • L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione).
  • E’ prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base (la normativa varia da Regione a Regione).
  • Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.
  • Ogni camera deve essere dotata di un bagno ad uso esclusivo che deve essere provvisto delle attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc.).
  • Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.

Il servizio: nel servizio di B&B la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso.

I prezzi: i prezzi applicati devono essere comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.

Infine, chi esercita tale attività deve essere in possesso dei seguenti requisiti soggettivi:

  • Possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del R.D. n. 773/1931 (T.U.L.P.S.);
  • Assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;
  • Assenza di condanne ai sensi della Legge 20 Febbraio 1958 n. 75 (Legge Merlin).

 Il trattamento fiscale dei proventi del Bed & Breakfast non imprenditoriale

Ai fini delle imposte sui redditi, i proventi derivanti dall’attività di gestione del B&B sono qualificabili come redditi diversi di cui all’articolo 67 comma 1 lett. i) del D.P.R. 917/1986 (“redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente”).

In particolare, il reddito è calcolato quale differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese sostenute specificamente inerenti alla loro produzione (comma 2 art. 71 D.P.R. 917/1986).

Il “reddito diverso” generato si andrà a cumulare con gli altri redditi percepiti (fabbricati, lavoro dipendente o autonomo, etc.) e sarà assoggettato alle aliquote ordinarie IRPEF qui sotto riepilogate, oltre che all’addizionale regionale e comunale.

Aliquote e scaglioni Irpef redditi 2020: tabella riepilogativa

Scaglioni di reddito 2020 Aliquota Imposta dovuta
fino a 15.000 € 23% 23% del reddito
da 15.001 fino a 28.000 € 27% 3.450,00 + 27% sul reddito che supera i 15.000,00 €
da 28.001 fino a 55.000 € 38% 6.960,00 + 38% sul reddito che supera i 28.000,00 €
da 55.001 fino a 75.000 € 41% 17.220,00 + 41% sul reddito che supera i 55.000,00 €
oltre 75.000 € 43% 25.420,00 + 43% sul reddito che supera i 75.000,00 €

A livello dichiarativo, il reddito così determinato confluirà nel Modello Unico Persone fisiche (Quadro RL) oppure nel modello 730, qualora il percipiente abbia redditi di lavoro dipendente o di pensione e disponga quindi di un sostituto d´imposta che preleva il dovuto o eroga direttamente il rimborso delle imposte.

Dal punto di vista operativo e soprattutto per essere in regola in caso di controllo da parte del Fisco, il titolare del B&B dovrà effettuare i seguenti semplici adempimenti:

  • Dotarsi di un “bollettario madre-figlia” per il rilascio delle ricevute a fronte dell´incasso dei corrispettivi da parte degli ospiti;
  • Applicare sulla ricevuta una marca da bollo di € 2,00 per importi superiori a € 77,47 ed eventualmente la tassa di soggiorno da riversare successivamente al Comune di pertinenza;
  • Procurarsi e conservare tutti i giustificativi delle spese effettuate come fatture, scontrini, bollette ed ogni altro documento funzionale allo scopo.

In merito alle ricevute emesse, esse dovranno essere datate, numerate e devono riportare l’indicazione del corrispettivo incassato, il numero dei giorni di pernottamento, oltre che il nominativo dell´ospite.

Si consiglia inoltre di dotarsi di un timbro da apporre sulle ricevute (ad esempio: “B&B XYZ” di Carlo Rossi, codice fiscale, indirizzo).

Dal lato delle spese da considerarsi “inerenti”, a titolo esemplificativo si tratta di:

  • Approvvigionamento di generi alimentari per la colazione;
  • Acquisti di prodotti per la pulizia e la manutenzione delle camere e dei bagni;
  • Acquisti di biancheria e servizio di lavanderia;
  • Acquisti di mobili ed oggetti di arredamento e decorazioni;
  • Utenze energetiche (telefono, riscaldamento, acqua e luce) che saranno deducibili in base ad un calcolo pro-quota su base millesimale e in proporzione al tempo di occupazione degli ospiti.

Oltre alla conservazione ordinata delle ricevute emesse e di tutti i giustificativi di spesa, è buona regola dotarsi di un registro o anche utilizzare un semplice foglio di calcolo, in cui annotare periodicamente gli incassi e i costi.

Per evitare malintesi con il Fisco, che potrebbe disconoscere la deducibilità di spese non correttamente documentate, come ad esempio per gli scontrini, un accorgimento è quello di registrarsi presso supermercati o altre aziende della grande distribuzione e richiedere l´emissione della fattura. Per registrarsi è sufficiente comunicare i propri dati e il proprio codice fiscale.

Incassi dai portali on-line

Nel caso in cui il proprietario del B&B si affidi alle note piattaforme on-line per le prenotazione degli ospiti, i compensi ricevuti tramite bonifico bancario da tali piattaforme (al netto delle commissioni trattenute dal sito) sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite in quanto quest´ultimo dispone già della ricevuta rilasciata dal sito.

Laddove sia dovuta la tassa di soggiorno, il B&B emetterà ricevuta solo per essa.

Dal punto di vista dichiarativo, anche i compensi incassati tramite i portali on-line sono redditi diversi e confluiranno nella dichiarazione dei redditi insieme a quelli incassati direttamente. In sede di dichiarazione il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a suo favore ricevute dalla piattaforma.

Inoltre, per tutelarsi in caso di ispezione fiscale, è bene conservare, assieme al contratto stipulato con la piattaforma, le ricevute che queste rilasciano per i costi di commissione o di servizio, contenenti anche i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell´ospite e la durata del soggiorno.

Bed & Breakfast in forma imprenditoriale

Qualora i presupposti per l’esercizio dell’attività in maniera occasionale non sussistono o vengano meno, la gestione di un Bed & Breakfast richiede necessariamente l’apertura della partita IVA con codice Ateco 55.20.5. (Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence).

Per quanto riguarda la forma giuridica, un B&B imprenditoriale può essere condotto come ditta individuale oppure come società.

A seconda della scelta, gli adempimenti e i costi (iniziali e nel corso dell´attività) varieranno notevolmente e in entrambi i casi saranno più elevati rispetto a quelli di un B&B occasionale.

In generale, oltre all’apertura della partita IVA, la conduzione di un B&B in forma imprenditoriale richiede:

  • Attivazione di una casella PEC per i rapporti con le istituzioni;
  • Iscrizione al Registro Imprese presso la Camera di Commercio;
  • Iscrizione all’INPS per il pagamento dei contributi commercianti;
  • Iscrizione INAIL in caso di dipendenti e collaboratori;
  • Timbro della ditta o società (con indicazione anche del numero di partita Iva);
  • Registro dei corrispettivi ed altri registri contabili e libri sociali a seconda della forma giuridica adottata;
  • Tenuta registratore di cassa;
  • Libro unico del lavoro e infortuni se ci si avvale di dipendenti o collaboratori;
  • Conto corrente intestato alla ditta o società.

Resta ferma la presentazione della SCIA e relativi allegati con le stesse modalità previste per i B&B non imprenditoriali!!

Dal punto di vista degli adempimenti nel corso dell´esercizio, un B&B imprenditoriale richiede la tenuta di una contabilità, con notevoli differenze a seconda del regime prescelto (semplificato, ordinario). In generale possiamo così riassumerli:

  • Obbligo di conservare e registrare le fatture emesse e ricevute;
  • Liquidazioni trimestrali o mensili Iva;
  • Tenuta di una contabilità generale se si adotta il regime ordinario, il che implica registrazione dei movimenti finanziari e di ogni altro accadimento contabile come ad esempio le buste paga dei dipendenti;
  • Assoggettamento nel corso dell´anno a vari obblighi dichiarativi ai fini dell´Iva (dichiarazione annuale, comunicazione dei dati delle liquidazioni, spesometro, etc.) e ai fini reddituali;
  • Predisposizione del Bilancio (se obbligatorio).

Bed & Breakfast: imposte indirette

La R.M. 13.10.2000 n. 155/E precisa che il presupposto soggettivo di imponibilità all’IVA sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale. Pertanto, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.

La C.T. Reg. Siracusa 21.8.2017 n. 3080/4/17 ha considerato “abituale” la prestazione svolta sulla base della destinazione ad alloggio della clientela di tutte le camere dell’immobile e del carattere stagionale dell’attività.

Alla luce di questo, possiamo concludere che:

  • le prestazioni rese dai bed & breakfast (alloggio e prima colazione) sono soggette ad IVA soltanto se svolte in modo abituale;
  • in caso di esercizio occasionale di tale attività, invece, manca il presupposto soggettivo del tributo e, quindi, l’attività stessa è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.

Nell’ipotesi in cui le prestazioni rese dai bed & breakfast risultino soggette ad IVA:

  • l’emissione della fattura non è obbligatoria (art. 22 co. 1 n. 2 del DPR 633/72), salvo la stessa sia richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell’operazione;
  • si applica l’aliquota del 10% (n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72).

Il trattamento fiscale dei proventi del Bed & Breakfast imprenditoriale

Data la natura imprenditoriale dell´attività, il reddito conseguito rientra tra i “Redditi di impresa” di cui all’art. 55 del D.P.R. 917/1986 (“Sono redditi d’impresa quelli che derivano dall’esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché’ non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c…”).

In particolare, il reddito viene calcolato come differenza tra i ricavi conseguiti e i costi inerenti l´attività´, con differenziazioni in base alla forma giuridica prescelta (ditta individuale, società di persone o capitali) e al regime contabile adottato (semplificato per cassa o ordinario).

Il reddito così determinato, eventualmente cumulato ad altri redditi conseguiti, sarà quindi assoggettato alle aliquote IRPEF e addizionali regionali e comunali sulla base dello scaglione di appartenenza.

Per B&B costituiti nella forma di società di capitali (tipicamente S.r.l.) sarà invece dovuta l´IRES (aliquota 24%).

Inoltre, a prescindere dalla forma giuridica, L’attività di bed & breakfast, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Di fatto, però, l’imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97). Tale parametro dovrà essere accertato secondo le consuete modalità.
Trattandosi di attività produttiva di reddito d’impresa, ove sussista il presupposto impositivo, la determinazione del valore della produzione netta avviene secondo le regole dettate dall’art. 5-bis del DLgs. 446/97.

Bed and Breakfast: regime forfettario

 Un’alternativa vantaggiosa a quanto sopra appena descritto è costituita dall´adozione del c.d. “Regime forfettario” (introdotto dalla Legge 190/2014 e modificato per effetto di quanto stabilito dalla Legge 208/2015).

Prima di tutto occorre precisare che tale regime “agevolato”, adatto per chi intraprende una nuova attività imprenditoriale, è accessibile solo per le persone fisiche esercenti attività di impresa/lavoro autonomo, quindi, nel caso di B&B imprenditoriali, solo per quelli costituiti nella forma di ditta individuale.

I soggetti forfettari determinano il reddito imponibile applicando all´ammontare dei ricavi percepiti un coefficiente di redditività diversificato a seconda del codice Ateco che contraddistingue l’attività esercitata. Sul reddito imponibile così calcolato si applica un´imposta sostitutiva dell´IRPEF, addizionali e IRAP, del 15%.

Tale percentuale, se sono soddisfatte alcune condizioni, è ridotta al 5% per i primi 5 anni di attività´ (c.d. regime forfetario per le “Start up” – comma 65, articolo 1, L. 190/2014 modificato dalla L. 208/2015).

Nello specifico, per i servizi di alloggio e ristorazione di cui fanno parte i Bed & Breakfast (codici Ateco 2007 appartenenti ai gruppi 55 – 56), la soglia massima di ricavi conseguibili nell’anno è di 50.000 e il coefficiente di redditività del 40%.

Da evidenziare infine che l’adozione del regime forfettario consente di beneficiare di una riduzione del 35% sui contributi previdenziali dovuti alla gestione INPS commercianti e di notevoli semplificazioni contabili qui riepilogate:

  • Esonero liquidazione e versamento IVA;
  • Esonero dichiarazione IVA;
  • Esonero spesometro;
  • Esonero registrazione corrispettivi, fatture di acquisto e fatture emesse (è comunque obbligatoria la numerazione e la conservazione delle fatture di acquisto e la certificazione dei corrispettivi);
  • Esonero studi di settore;
  • Esonero IRAP.

Considerazioni finali

Da tale disamina degli aspetti contabili e fiscali di un Bed & Breakfast risulta evidente quanto sia importante avere le idee chiare e pianificare attentamente in che modo si intende gestire l’attività.

Il supporto del commercialista per tali questioni e per la costruzione di un “Business Plan” risulta fondamentale.

Dal punto di vista burocratico, oltre alla conoscenza della normativa regionale di riferimento si ribadisce l´importanza, soprattutto in fase di avvio, di rivolgersi agli enti ed uffici locali per avere un quadro completo degli adempimenti da effettuare.

Per completare la nostra analisi della disciplina dei Bed & Breakfast ed offrire un quadro il più completo possibile dell´argomento, appare utile accennare ad altri aspetti che i gestori (o aspiranti tali) dei Bed & Breakfast (imprenditoriali e non) si trovano spesso a dover affrontare:

Bed & Breakfast ed interventi di recupero del patrimonio edilizio

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 18/E/2008 ha precisato che i soggetti titolari di unità immobiliari abitative, impiegate in modo saltuario a funzioni di B&B, possono fruire dell’agevolazione fiscale riguardante la ristrutturazione, precisando però che l’impiego “promiscuo” determina che la detrazione viene applicata soltanto sulla metà dell’importo normalmente detratto in caso di ristrutturazione effettuata su un immobile ad uso esclusivamente residenziale Ad esempio: spesa sostenuta per lavori ristrutturazione 50.000: se tale somma fosse spesa per un immobile unicamente destinato ad abitazione, la detrazione ammonterebbe a € 25.000 (50% della spesa); per un immobile abitativo ma destinato in parte a B&B, la detrazione scenderebbe a € 12.500.

 Bed & Breakfast e condominio

Un ostacolo all’apertura del B&B all’interno di un condominio è spesso rappresentato dalla presenza di clausole all’interno del regolamento condominiale che:

  • Impediscono lo svolgimento dell’attività di B&B o altre a questa riconducibili (ad esempio affittacamere);
  • Prevedono un divieto generico, quale quello di non destinare l´immobile ad un uso che possa turbare la tranquillità degli altri condomini.

In entrambi i casi, risulta opportuno rivolgersi all’assemblea dei condomini che, con il consenso unanime potrà espressamente autorizzare l’avvio di un’attività di Bed & Breakfast, superando il divieto regolamentare (Corte di Cassazione, sentenza 17694 del 14/08/2007).

Si segnala inoltre la sentenza della Corte di Cassazione del 16/01/2015 n. 704, riguardante l’impugnazione di una delibera assembleare assunta a maggioranza, con la quale era stata concessa l’autorizzazione all’avvio di un B&B. in questo caso, i condomini in disaccordo hanno avuto la meglio in quanto i giudici hanno confermato che “eventuali limitazioni accettate mediante l’approvazione del regolamento condominiale” vincolano i singoli condomini nell’utilizzo del loro immobile.

Sempre nell’ambito del condominio, risulta evidente che lo svolgimento dell’attività di B&B possa comportare un uso più intenso dei servizi comuni (ascensore, portineria); risulta pertanto opportuno procedere con una modifica delle modalità di riparto delle conseguenti spese.

Bed & Breakfast e TARI maggiorata

Molti regolamenti comunali richiedono al contribuente, all’avvio dell’attività di Bed & Breakfast, la presentazione di una denuncia di variazione ai fini della tassa sui rifiuti, ove indicare i metri quadrati adibiti allo svolgimento dell’attività, con riferimento ai quali, la TARI deve essere calcolata applicando una tariffa maggiorata rispetto ad una normale abitazione privata.

Secondo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5358 del 27.02.2020 è legittimo il regolamento comunale che equipara la porzione di immobile destinata all’esercizio del Bed & Breakfast ad una struttura alberghiera.
Di conseguenza, rientra nel limiti della potestà regolamentare dei Comuni stabilire le tariffe dei suddetti immobili (peraltro non espressamente vietata da alcuna norma statale).

La nostra consulenza

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