Il Decreto Cura Italia ha previsto il Bonus affitti alle imprese costrette a sospendere la propria attività a causa del Coronavirus.
L’emergenza sanitaria ed economica provocata dal Coronavirus ha messo in difficoltà molti inquilini che non riescono a fronteggiare il pagamento dei canoni di locazione
Il Decreto Cura Italia, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 marzo 2020, ha disposto tra le varie misure adottate a sostegno delle imprese, il riconoscimento, per le sole locazioni commerciali, di un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione, niente è stato disposto con riguardo ai contratti d’affitto d’azienda.
Infatti, il Decreto Cura prevede all’art. 65, un’agevolazione (il cosiddetto bonus affitti) in favore dei lavoratori autonomi ( negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive volte a limitare il contagio da Covid-19.
Non è una sospensione dei pagamenti del canone di locazione ma di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare.
Non potrà beneficiare della misura chi non è stato costretto ad interrompere l’attività commerciale (farmacie, supermercati, parafarmacie, edicole e tabaccherie).
Il credito d’imposta del 60% sugli affitti è previsto per le locazioni di natura commerciale e non può essere esteso, a favore di chi ha perso il lavoro, per gli affitti relativi agli immobili di abitazione.
La validità dell bonus affitti è per il mese di marzo.
L’Agenzia delle Entrate ha emanato una apposita circolare per l’istituzione del codice da usare per la compensazione del credito d’imposta direttamente in F24.
Indice
Cos’è il bonus affitti?
Il bonus affitti è un credito d’imposta pari al 60% dell’importo del canone d’affitto dovuto, nel mese di marzo, da negozianti ed esercenti commerciali costretti alla sospensione delle attività per l’emergenza Coronavirus.
Non si tratta dunque di una sospensione del pagamento del canone di locazione che saranno pur sempre dovuti al proprietario dell’immobile.
Il Dpcm dell’11 marzo 2020 ed i successivi provvedimenti, hanno disposto la chiusura della maggior parte delle attività commerciale, al fine di contenere i casi di contagio da Coronavirus.
Sono state significative le ripercussioni economiche per tutti coloro che sono costretti a sospendere la propria attività e a dover rinunciare alla propria fonte di guadagno.
Il bonus affitti è stato introdotto per limitare gli effetti negativi connessi alle misure di prevenzione e contenimento precedentemente varate dal Governo per fronteggiare l’emergenza provocata dal Covid-19.
Insieme alla proroga delle scadenze fiscali, il bonus di 600 euro per autonomi e partite IVA e la previsione della cassa integrazione in deroga, il bonus affitti ha l’obiettivo di andare incontro alle esigenze delle piccole e micro imprese che si trovano oggi in difficoltà economiche.
Chi può beneficiare del bonus affitti?
Il credito di imposta del 60% riconosciuto dal Governo potrà essere usufruito gli immobili che rientrano nella categoria catastale C1, ovvero negozi e botteghe, per tutto il mese di marzo 2020.
Sono stati esclusi dall’agevolazione del bonus affitti, gli esercenti attività di impresa che, sulla base delle disposizioni contenute negli allegati 1 e 2 del dpcm dell’11 marzo scorso, sono rimaste aperte in quanto considerate essenziali.
Restano esclusi dal bonus affitti anche i professionisti ed i privati.
Il credito di imposta sui canoni di affitto potrà essere richiesto unicamente dalle attività commerciali interessati dalla chiusura forzata.
Restano esclusi dalle chiusure forzate i supermercati, punti vendita di generi alimentari, farmacie, parafarmacie, edicole e tabaccherie.
L’agevolazione potrà essere utilizzata in Compensazione ai sensi dell’art. 17 del Dlgs n. 241 del 9 luglio 1997.
Codice tributo compensazione
Con la Risoluzione 13/E del 20 marzo 2020 l’Agenzia delle Entrate ha comunicato la predisposizione del codice tributo da usare per compensare il credito d’imposta del 60% a titolo di bonus affitti:
Codice tributo 6914
Si utilizza nel modello F24 per compensare il credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo di locali categoria C1.
Nel Decreto Cura Italia è prevista anche la sospensione degli sfratti.
Per venire incontro alle esigenze degli inquilini ha pensato ad una norma di salvaguardia e nessuna famiglia italiana subirà lo sfratto. E’ impensabile che taluni in questo momento di contagio possano rimanere senza abitazione.
La sospensione dei provvedimenti esecutivi di sfratto varrà fino al 30 giugno 2020.
In base alla nuova disposizione, non sarà possibile procedere all’esecuzione forzata nonostante l’ordinanza del tribunale.
Non si potrà imporre dunque lo sgombero dell’immobile per il tramite dell’ufficiale giudiziario. Questo non comporterà la cancellazione della morosità e la procedura forzata si rinvia a luglio.
Sospensione del contratto di affitto d’azienda per impossibilità sopravvenuta
L’art. 1463 c.c. disciplina l’impossibilità sopravvenuta della prestazione e prevede che:
“Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito“
Oppure l’art. 1464 c.c. rubricato “Impossibilità parziale” il quale stabilisce che:
“Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale“
La Corte di Cassazione ha esteso questi principi anche al caso in cui la prestazione del locatore o affittante, anche se non è divenuta impossibile, sia di fatto inutilizzabile da parte del creditore o affittuario.
Parere della Corte di Cassazione
La sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8766 del 29 marzo 2019 ha statuito che:
“in tema di risoluzione del contratto, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione è configurabile qualora siano divenuti impossibili l’adempimento della prestazione da parte del debitore o l’utilizzazione della stessa ad opera della controparte, purché tale impossibilità non sia imputabile al creditore ed il suo interesse a ricevere la prestazione medesima sia venuto meno, dovendosi in tal caso prendere atto che non può più essere conseguita la finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con la conseguente estinzione dell’obbligazione“
Quindi, qualora l’affittuario non possa utilizzare l’oggetto del contratto di affitto e tale impedimento non sia definitivo, può essere liberato dal pagamento del canone d’affitto per il periodo in cui si è verificata l’impossibilità.
La Suprema Corte fa leva sulla impossibilità sopravvenuta della causa del contratto, intesa come “causa in concreto” ovvero lo scopo pratico del contratto costituente sintesi degli interessi che il negozio è concretamente diretto a realizzare.
Con riferimento al contratto d’affitto d’azienda, l’interesse di fatto dell’affittuario è di poter svolgere l’attività per la quale ha stipulato il contratto d’affitto d’azienda.
L’impossibilità di svolgere tale attività, comporta, quindi, l’estinzione della controprestazione del locatore, in quanto è divenuta inutilizzabile per il creditore affittuario che non ha più alcun interesse al riguardo.
Stando a quanto è disposto dalla Corte di Cassazione, l’affittuario non potrebbe essere chiamato ad adempiere al suo obbligo di pagamento del canone, in conseguenza del venire meno del sinallagma della prestazione.
A causa della delicatezza della questione, potendo scaturire una responsabilità contrattuale è comunque consigliato rivolgersi ad un professionista per valutare il proprio caso concreto.
Interruzione della locazione
L’art. 27 della L. n. 392 del 27 luglio 1978 prevede in ordine alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, che il sopravvenire di gravi motivi legittimerebbe l’esercizio del diritto di recesso.
Attualmente non c’è alcuna pronuncia di legittimità collegata al Coronavirus.
La gravità della motivazione deve avere carattere di oggettività pertanto i fatti devono sostanziarsi in eventi imprevedibili e sopravvenuti tali da rendere impossibile per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.
Anche in questo caso, per non incorrere in un’inadempimento contrattuale con tutte le conseguenze che ne derivano, è necessario rivolgersi ad un professionista per valutare al meglio la propria situazione.
