Come è possibile ottimizzare gli scontri legati al Bonus Casa? Scopriamo insieme in questa guida quali sono gli elementi su cui fare attenzione per gestire al meglio le agevolazioni fiscali sulla casa.
Qual’è il desiderio di ogni proprietario di casa che ci accinge ad effettuare dei lavori di ristrutturazione?
Semplice, ottenere come risultato finale dei lavoro una casa più bella e confortevole, in grado di mantenere il proprio valore nel tempo. Si vuole ottenere una casa con consumi inferiori ed in grado di garantire un canone di locazione più elevato in caso di affitto.
Questi sono gli elementi che riscontro nei miei clienti quando mi contattano perché vogliono ristrutturare casa.
Più in generale, possiamo dire che negli ultimi anni tanti proprietari di immobili hanno cercato di raggiungere questo obiettivo. Per farlo è, tuttavia, indispensabile sfruttare la leva delle detrazioni fiscali sui lavori edilizi.
In questo articolo voglio cercare di portarti la mia esperienza con tanti clienti per identificare cosa può fare la differenza tra una ristrutturazione di successo ed uno spreco di denaro.
Cominciamo.
Indice
Bonus Casa: gli effetti sul mercato
Al di la di quello che si può leggere sui giornali, la mia esperienza mi porta a ritenere che il mercato immobiliare continui a soffrire.
E’ vero che c’è stato una ripresa delle compravendite, ma si parla soprattutto di immobili nuovi. Il resto è ancora tutto relativamente fermo.
Guardando i dati diffusi dall’ISTAT a gennaio 2019, nel 2018 i prezzi delle abitazioni esistenti sono diminuiti di un altro 1,3%. Se guardiamo il dato partendo dal 2010 la riduzione media dei prezzi è del 22%. I cali più rilevanti si trovano al centro e al sud d’Italia.
All’interno di questo scenario vi è un boom delle detrazioni legate ai Bonus Casa. I bonus edilizi sono, infatti, presenti nelle dichiarazioni dei redditi di quasi nove milioni di italiani.
In pratica, il 30% di chi ha presentato la dichiarazione dei redditi, aveva da sfruttare un Bonus Casa. Prendendo a riferimento i dati del CRESME, dall’anno di debutto dei Bonus Casa (1998) ad oggi sono stati effettuati investimenti per circa 292,7 miliardi di euro.
Questo dimostra che i Bonus Casa hanno un effetto reale (evidente) sul valore degli immobili. Pensa che, mediamente, le abitazioni ristrutturate hanno un valore superiore del 29% rispetto a quelle ristrutturate.
E’ in questo scenario che deve essere attentamente studiato il comportamento dell’utente che intende investire serenamente nel mondo del mercato immobiliare.
Bonus Casa: un esempio pratico di rivalutazione
Proviamo adesso a passare dai dati statistici ad un caso pratico.
Immagina un immobile in una zona semi-centrale di una città italiana. Immagina una famiglia che acquista la “prima casa” nel 2008. Un appartamento di 100 metri quadrati al prezzo di 200.000 euro.
Il valore della casa dopo essere stato rivalutato dal 2008, ha subito la crisi degli ultimi anni del comparto immobiliare. Più o meno possiamo ipotizzare che quell’immobile oggi valga circa 110.000 euro.
E’ un dato che fa riflettere. In sostanza significa che persino che ha acquistato casa in un buon momento oggi si trova appena sopra la parità in termini reali. Al contrario, tutti coloro che hanno acquistato poco prima o poco dopo i picchi del mercato sono in perdita.
Ipotizza, a questo punto che questa stessa famiglia decida che è arrivato il momento di modificare la struttura della casa, magari rifacendo il bagno e cambiando gli infissi. Il tutto modificando la distribuzione di alcuni spazi interni.
La spesa totale della ristrutturazione è di circa 400 euro al metro quadrato.
Con il Bonus Casa legato al recupero del patrimonio edilizio del 50% il proprietario può detrarre 2.000 euro dall’IRPEF annua per 10 anni.
400*100*50%/10 = € 2.000
Nel frattempo, a cantiere finito la casa arriverà a valere 133.000 euro. In pratica, investendo 40.000 euro (di cui 20.000 recuperabili in un decennio) si può ottenere una rivalutazione immediata di circa 23.000 euro. Oltre a questo vi sono prospettive di maggior tenuta (in caso di mercato calante) o di ulteriore incremento (nelle fasi di crescita).
Tieni presente che tutti dati sono indicativi, proprio perché riflettono spese e quotazioni medie.
Bonus Casa: riflessioni sul caso pratico
Il caso che ho voluto proporti è emblematico e mi consente di effettuare alcune considerazioni di carattere generale.
- Inutile sfruttare le detrazioni in chiave speculativa per una famiglia. Per una famiglia non ha senso effettuare una ristrutturazione con l’obiettivo di guadagnare sull’incremento di valore ottenuto. Con questo mercato immobiliare non è detto che vi sia davvero una plusvalenza. Spesso la plusvalenza rimane teorica e non diventa “concreta”. Considera poi che in caso di vendita della casa entro i cinque dall’acquisto, l’eventuale differenza viene tassata;
- Le detrazioni legate ai Bonus Casa aiutano ad attenuare l’investimento sui lavori. Per il proprietario che utilizza l’abitazione come “principale” o come abitazione per le vacanze utilizzare i Bonus Casa aiuta ad attenuare l’investimento per i lavori effettuati. L’investimento servirà a migliorare il comfort abitativo, ridurre i consumi, ed in prospettiva a difendere il valore dell’immobile. In questa fase di mercato la ristrutturazione aiuta soprattutto a contenere le perdite;
- Nelle abitazioni messe “a reddito” il Bonus Casa aiuta a migliorare il “ritorno” complessivo. Se detieni una abitazione da mettere a reddito l’investimento in ristrutturazione più aiutarti a chiedere un ritorno più elevato in termini di affitto. In questo caso, tuttavia, le cose sono più complicate. Nel calcolo deve essere considerato il canone realisticamente ricavabile, il carico fiscale complessivo (comprese IMU, TASI e TARI) e le altre spese che gravano sulla proprietà.
Come ottimizzare gli sconti
Arrivati a questo punto, è possibile dare alcune informazioni di massima ottimizzare l’uso delle detrazioni fiscali sui Bonus Casa.
Si tratta di indicazioni di carattere pratico frutto essenzialmente della mia esperienza professionale.
Idee Chiare sull’uso dell’abitazione oggetto di lavori
Prima di tutto occorre avere le idee chiare sull’uso dell’abitazione oggetto dei lavori e sulla finalità dell’operazione.
Molto spesso chi effettua lavori di ristrutturazione non ha ben chiaro l’obiettivo da raggiungere:
- Vuoi ridurre i consumi?
- Vuoi ottimizzare gli spazi?
- Oppure, vuoi trovare la soluzione migliore per mettere a reddito con profitto l’abitazione?
A ciascuna di queste domande corrisponde una risposta diversa in termini di investimenti da effettuare. Sapere prima cosa si vuole può aiutare a raggiungere l’obiettivo.
Inoltre, tieni presente che la scelta sull’investimento cambia a seconda che si vada ad intervenire sull’abitazione principale, su una seconda casa di villeggiatura, oppure su un appartamento da mettere a reddito (magari con la formula dell’affitto breve).
Stimare modi e tempi dell’investimento
Stimando in modo accurato modi e tempi dell’investimento è possibile andare a determinare con precisione:
- Qual’è la spesa sostenibile
- Quali detrazioni matureranno
- In quali periodi di imposta potranno essere fruite (considera che i bonus si spalmano lungo un arco decennale).
Verificare la “capienza” fiscale del proprietario
Inutile chiedere l’applicazione di un Bonus Casa se non si è in grado di sfruttarlo concretamente per “incapienza” di imposta.
E’ necessario, quindi, verificare che il reddito del proprietario ai fini IRPEF sia “capiente” rispetto alle detrazioni. Gli sconti fiscali, infatti, vanno a ridurre l’IRPEF da pagare ogni anno. Nel caso in cui l’imposta non è sufficiente ad accogliere la rata del bonus, quest’ultima finisce perduta e non è possibile recuperarla.
Per questo motivo consiglio sempre ai miei clienti di effettuare una simulazione numerica per verificare la capienza nell’arco temporale del bonus. Questo serve soprattutto per capire se vi sono, ad esempio, redditi da locazione tassati a cedolare secca, da spostare a tassazione IRPEF. Questo per aumentare la capienza del reddito in modo da sfruttare tutto il bonus.
Definire piano dell’investimento
Ultimo aspetto, ma non meno importante è quello legato alla raccolta dei preventivi ed alla pianificazione dell’intervento.
L’obiettivo è di non sforare la data del prossimo 31 dicembre. Solo le spese pagate entro quella data hanno la certezza di finire nella detrazione fiscale.
Meglio non perdere tempo quindi.
Bonus Casa: conclusioni
In questo articolo ho voluto darti alcune piccole riflessioni personali su come sfruttare al meglio i bonus legati alle abitazioni. In particolare, mi riferisco al bonus per la ristrutturazione edilizia, a quello per l’efficentamento energetico, e al bonus mobili.
Saper utilizzare al meglio questi bonus è importante, in relazione alle diverse variabili che ti ho illustrato. Mi auguro di aver stimolato anche una tua riflessione sull’argomento e se vorrai condividerla con me, puoi lasciare un commento in calce all’articolo.
Nel caso in cui, invece, tu desiderassi avere una consulenza con me per approfondire questi aspetti legati ai bonus fiscali ed alla messa a reddito della tua abitazione, contattami direttamente. Puoi farlo al seguente link.
