Bonus prima casa residenti all’estero: nuovi requisiti

Con la Legge n. 103 del 10.08.2023, con modificazioni del DL n. 69/2023 cambiano le agevolazioni prima casa per chi si trasferisce all’estero: tutte le novità in questo contributo.

Il DL n. 69/2023 ha rimediato ad una delle procedure di infrazione promosse dalla Commissione europea nei confronti dell’Italia, ovvero l’agevolazione prima casa per gli espatriati all’estero. Infatti, è stata prevista l’imposta di registro agevolata anche all’acquirente che, essendo stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro e avendo risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, acquisti un un immobile nel comune in cui aveva la residenza prima del trasferimento all’estero ovvero, nel Comune in cui svolgeva la propria attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

E’ questa l’importante novità apportata dal decreto Salva infrazioni. L’Agenzia delle Entrate con la circolare ministeriale n. 3/E/2024 ha fornito importanti chiarimenti in merito all’agevolazione.

Vediamo nel dettaglio quali sono i nuovi requisiti per chi si trasferisce all’estero per beneficiare dell’agevolazione prima casa.

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Agevolazione prima casa: come funziona?

L’agevolazione prima casa consiste nella riduzione delle imposte indirette in fase di acquisto dell’immobile, concessa al soggetto che decide di acquistare il suo primo immobile in Italia.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
    • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    • imposta catastale fissa di 50 euro
  • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
    • Iva ridotta al 4%
    • imposta di registro fissa di 200 euro
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    • imposta catastale fissa di 200 euro

Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • Non possedere altra abitazione in tutto il territorio nazionale, oltre quella per la quale si è fruito dell’agevolazione. In alternativa, al fine di non decadere dall’agevolazione è venderla entro un anno;
  • Non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o impegnarsi a prendervi la residenza nei termini dei 18 mesi dall’acquisto, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • Non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Oltre ai requisiti di cui sopra, sono esclusi dall’agevolazione prima casa gli immobili considerati di lusso. Sono infatti ammessi all’agevolazione le categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/7 e A/11. L’agevolazione prima casa spetta anche alle pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

Se disideri approfondire l’agevolazione prima casa e quando si decade da tale agevolazione, puoi trovare molte informazioni in questo contributo: “Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare“.

Agevolazione prima casa residente all’estero: normativa previgente

La normativa previgente disponeva alcune deroghe alle condizioni di applicabilità dell’agevolazione per i soggetti trasferiti all’estero, ovvero:

  • se l’acquirente dell’immobile si era trasferito all’estero per ragioni di lavoro, vi era una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
  • il cittadino italiano emigrato all’estero poteva applicare l’agevolazione prima casa senza dare alcuna prova in merito alla residenza, ma alle condizioni che l’immobile acquistato costituisse la sua prima casa sul territorio italiano.

L’autocertificazione sostituisce l’iscrizione AIRE del cittadino italiano residente all’estero

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ha chiarito che la condizione di emigrato all’estero non deve essere necessariamente documentata con un certificato di iscrizione AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto. Tuttavia, al fine di poter beneficiare dell’agevolazione, è necessario rispettare gli altri requisiti previsti dalla legge e visti precedentemente.

Rettifica della dichiarazione resa in atto di acquisto

Nel caso in cui il cittadino italiano residente all’estero al momento dell’acquisto non abbia dichiarato il proprio status di residente all’estero per lavoro, ha la possibilità di rettificare la propria situazione.

Questo, è stato oggetto dell’interpello n. 333/E/2020. Il caso è quello di un cittadino italiano residente all’estero che ha acquistato un immobile in Italia, dichiarando nell’atto di acquisto di voler usufruire dell’agevolazione prima casa, tuttavia per motivi di lavoro si trovava nell’impossibilità di trasferire la residenza nell’immobile situato in Italia.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente che non ha dichiarato in atto di acquisto di essere iscritto all’Aire, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruire, qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero ed iscritto AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell’atto di acquisto in relazione alla residenza. Tale atto integrativo deve essere prodotto per la registrazione presso l’Ufficio in cui è stato registrato l’atto di acquisto originario.

Modifiche all’agevolazione prima casa per chi si trasferisce all’estero

L’art. 2 del DL n. 69/2023 introduce una nuova disciplina in merito all’agevolazione prima casa per i soggetti espatriati all’estero, in base alla quale:

“se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni. L’immobile deve essere ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Pertanto cambiano le condizioni richieste per l’accesso al beneficio e riguardano:

  • la permanenza in Italia per almeno 5 anni;
  • la collocazione dell’immobile, legata alle origini del soggetto ovvero alla sua residenza o attività prima della partenza.

A partire dal 14 giugno data di entrata in vigore del DL n. 69/2023 il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, potrà accedere al beneficio prima casa sull’acquisto in Italia, solo se sussistono le condizioni sopra elencate e se l’immobile è di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per i soggetti trasferiti all’estero

L’Agenzia delle Entrate con la circolare ministeriale n. 3/E/2024 ha fornito importanti chiarimenti in merito all’agevolazione prima casa per i soggetti trasferiti all’estero.

Il nuovo dettato normativo:

  • ha eliminato il riferimento alla cittadinanza dell’acquirete emigrato all’estero;
  • ha modificato le modalità degli acquisti effettuati dal soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

In riferimento a quest’ultima ipotesi, non assume più rilevanza l’ubicazione dell’immobile, ma viene stabilito:

  • che l’acquirente si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, non necessariamente subordinato. Come chiarito dalla circolare, tale requisito deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile;
  • che lo steso abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. La circolare ha chiarito che con il termine “attività”, debba ricomprendere ogni tipo di attività, incluse anche quelle svolte senza remunerazione. Inoltre, è stato chiarito che, il requisito temporale dei cinque anni, no deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per beneficiare del bonus prima casa per i soggetti residenti all’estero, pur dovendo ricorrere le condizioni di cui alla lettera b) e c) della nota II-bis, non sussiste l’obbligo di trasferimento, entro diciotto mesi, della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile. Inoltre, in caso di riacquisto di altra abitazione entro un anno dalla vendita in quinquennale dell’immobile agevolato, non è necessario adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Infine, la circolare ha chiarito che, il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquistato per successione o donazione. In particolare, la disciplina agevolativa introdotta dal DL n. 69/2023 trova riferimento con alle successioni aperte a partire dalla data di entrata in vigore della citata norma. Pertanto, al momento di apertura della successione devono sussistere i requisiti richiesti per poter beneficiare dell’agevolazione.

Bonus prima casa residenti all’estero: Conclusioni

Con il DL n. 69/2023 vi è stata un’importante novità volta a tutelare la possibilità di acquistare il primo immobile in Italia da parte di cittadini italiani fiscalmente residenti all’estero. Il nostro legislatore ha concesso la possibilità di essere esonerati dall’obbligo di spostare la residenza nell’immobile nei 18 mesi dall’acquisto.

Inoltre, l’altro aspetto riguarda le modifiche intervenute nelle condizioni richieste che fanno riferimento esclusivamente a trasferimento all’estero per esigenze di lavoro.

Per evitare di incorrere in sanzioni, per qualsiasi dubbio, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

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