Calcolo imposta di registro locazione: come fare

Come avviene il calcolo imposta di registro da applicare sui contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale? Vediamo con una serie di esempi pratici come arrivare ad effettuare il calcolo dell’imposta di registro annuale sui contratti di locazione.

I contratti di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che commerciale scontano, il pagamento dell’imposta di registro.

L’imposta di registro è un’imposta indiretta che si applica sul valore del canone di locazione applicato nel contratto.

L’unica esimente dal pagamento dell’imposta di registro riguarda il caso della locazione tra soggetti privati, quando si opta per l’applicazione della cedolare secca.

In tutti gli altri casi, al momento della registrazione del contratto di locazione, ed eventualmente, se non si sceglie il pagamento complessivo, per ogni annualità di decorrenza del contratto, è dovuto il pagamento dell’imposta di registro.

Il pagamento deve essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Ti ricordo che sono responsabili del pagamento dell’imposta di registro sia il proprietario (titolare del diritto reale sull’immobile), che l’inquilino, in parti uguali.

Vediamo, di seguito, dopo aver descritto il meccanismo di applicazione dell’imposta di registro, alcuni esempi pratici di calcolo.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Imposta di registro: che cos’é?

L’imposta di registro è una delle imposte più antiche del nostro sistema tributario. Essa è disciplinata dal DPR n 131/1986. Il cosiddetto Testo Unico del Registro.

L’imposta di registro ha origine dall’esigenza di carattere extrafiscale di documentare i rapporti giuridici. Nel corso dei secoli si è assistito al passaggio dalla semplice conservazione dei relativi atti scritti in pubblici archivi all’obbligatorietà della registrazione e alla commisurazione via via più marcata del prelievo fiscale ai corrispettivi contrattuali.

Il tributo si è trasformato così in una imposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza.

Rientra nella categoria delle imposte indirette in quanto colpisce la manifestazione indiretta di una capacità contributiva come, ad esempio, si può riscontrare in un trasferimento di beni.

L’imposta di registro è per sua natura un’imposta d’atto essendo strettamente collegata ad un atto o negozio giuridico ed alla sua conseguente estrinsecazione in un documento cartaceo. 

Proprio dalla presenza dell’atto e dalla sua forma deriva l’assoggettabilità o meno al tributo.

Nell’ambito dell’imposta di registro ogni qualvolta viene fatto richiamo al concetto di “atto” lo stesso deve intendersi nella più ampia accezione del termine. Volendo indicare, in qualsiasi forma si realizzi, ogni manifestazione di atto/negozio giuridico.

L’elenco che ne deriva è molto ampio: potranno essere ricompresi, quindi, non solo atti pubblici, scritture private autenticate e non, ma anche le denunce, previste in assenza di documento cartaceo, delibere di enti pubblici e societarie, atti unilaterali per i quali il negozio si perfeziona con la dichiarazione di una sola parte. E poi anche verbali di aggiudicazione aste, decreti di esproprio, provvedimenti, sentenze ed atti dell’autorità giudiziaria.

Imposta di registro sui contratti di locazione

Quando si redige un contratto di locazione il primo passo è quello legato alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Entro 30 giorni dalla stipula del contratto di locazione, il locatore, di prassi, ha l’obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate di competenza. Pena la nullità dello stesso.

Il contratto di locazione, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro, può essere registrato:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate. Questa modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
• Richiedendo la registrazione in ufficio. In questo caso è necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;

Per la registrazione del contratto di locazione è possibile incaricare un intermediario abilitato (dottore Commercialista) o un delegato.

La registrazione del contratto di locazione spetta al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo è tenuto a comunicare al conduttore di di aver provveduto ad effettuare la registrazione. E’ considerato nullo il contratto nel caso in cui il proprietario non abbia fornito tale comunicazione.

In caso di mancato versamento dell’imposta di registro, l’Amministrazione Finanziaria potrà rivalersi sia sul locatore che sul conduttore; in quanto entrambi i soggetti sono responsabili solidalmente.

L’importo dovuto dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato, in quanto sono previste aliquote diverse.

Vediamo di seguito come avviene il calcolo dell’imposta di registro.

Calcolo imposta di registro locazione

L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.

Fabbricato ad uso abitativo	2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es: uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

• Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
• Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% dal 1° gennaio 2015, 1% fino al 31 dicembre 2014) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Versamento dell’imposta di registro

Per i contratti di locazione il pagamento dell’imposta avviene, con cadenza annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità tenendo conto degli aumenti ISTAT.

In alternativa, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, è possibile versare l’imposta in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto.

In questo caso, però, si usufruisce di uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale (pari al 0,5% dal 1° gennaio 2017) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

Se si scegli di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento può essere effettuato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web), tramite richiesta di addebito sul conto corrente;
• con il modello F24 elementi identificativi.

Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può essere inferiore a 67 euro; per chi sceglie, invece, il versamento annuale, l’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, mentre per le annualità successive può essere anche di importo inferiore.

Arrotondamento

L’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se è pari o superiore.

Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale eventualmente prestato dall’inquilino non è soggetto a registrazione.

È invece soggetto ad imposta proporzionale con aliquota dello 0,50% il deposito cauzionale prestato da terzi a favore dell’inquilino.

Imposta di registro per le cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2% del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennali sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.

Codici tributo imposta di registro

Di seguito riportiamo i codici tributo da utilizzare per effettuare pagamenti con il modello F24 Elide.

• Codice tributo “1500” – Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501” – Imposta di registro per annualità successive;
• Il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
• Codice tributo “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Il codice tributo “1505” – Imposta di bollo;
• Codice tributo “1506” – Tributi speciali e compensi;
• Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Il codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Infine il codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;

Esempi di calcolo dell’imposta di registro

Avvertenza: per semplicità, negli esempi che si riportano, non si tiene conto dell’eventuale rivalutazione ISTAT applicata ai canoni.

Esempio di calcolo n. 1

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile	800,00
Data stipula contratto	10 ottobre 2022
Durata contratto (anni)	4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 10 novembre 2022:

9.600,00 * 2% = 192,00 euro

Esempio di calcolo n. 2

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento intera durata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile	800,00
Data stipula contratto	10 ottobre 2022
Durata contratto (anni)	4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Canone intera durata contratto:

9.600,00 * 4 = 38.400,00 euro

Imposta di registro complessiva:

38.400,00 * 2% = 768,00 euro

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

768,00 * 6% = 46,08 euro

Imposta di registro dovuta entro il 10 novembre 2022:

768,00 – 46,08 = 721,92 euro

Importo arrotondato: 722,00 euro

Esempio di calcolo n. 3

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Importo minimo

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile	100,00
Data stipula contratto	10 ottobre 2022
Durata contratto (anni)	4

Calcolo:

Canone annuo: 100,00 * 12 = 1.200,00 euro

Versamento annuale

·1° anno

Imposta calcolata:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Imposta minima dovuta entro il 10 novembre 2022: 67,00 euro

·2° anno

Imposta dovuta entro il 10 novembre 2023:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·3° anno

Imposta dovuta entro il 10 novembre 2024:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·4° anno

Imposta dovuta entro il 10 novembre 2025:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Totale imposta dovuta: 67,00 + 24,00 + 24,00 + 24,00 = 139,00 euro

Versamento in unica soluzione

Canone intera durata contratto:

1.200,00 * 4 = 4.800,00

Imposta di registro complessiva:

4.800,00 * 2% = 96,00

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

96,00 * 6% = 5,76

Imposta di registro dovuta entro il 10 novembre 2022:

96,00 – 5,76 = 90,24

Importo arrotondato: 90,00 euro

Esempio di calcolo n. 4

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Risoluzione anticipata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile	200,00
Data stipula contratto	10 aprile 2022
Durata contratto (anni)	4
Risoluzione anticipata	10 giugno 2023

Calcolo:

Versamento annuale

Se il contribuente aveva scelto di versare l’imposta con cadenza annuale deve versare sia l’annualità per il 2022 (entro il 10 maggio 2022) sia l’imposta per la risoluzione (entro il 10 luglio 2023):

Canone annuo:

200,00 * 12 = 2.400,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 10 maggio 2022:

2.400,00 * 2% = 48,00 euro

Imposta dovuta per la risoluzione anticipata: 67,00 euro

Il modello di versamento deve essere presentato all’ufficio entro 20 giorni dal pagamento.

Versamento in unica soluzione

Nel caso in cui il contribuente abbia versato (entro il 10 maggio 2022) l’imposta complessiva per l’intera durata del contratto, deve versare (entro il 10 luglio 2023) l’imposta fissa (pari a 67 euro) per la risoluzione e chiedere il rimborso dell’imposta relativa alla terza (anno 2023) e quarta annualità (anno 2024) che ha versato in via anticipata.

Esempio di calcolo n. 5

Contratto di locazione di immobile strumentale per natura – Locatore soggetto IVA – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile	900,00
Data stipula contratto	10 aprile 2022
Durata contratto (anni)	4

Calcolo:

Canone annuo:

900,00 * 12 = 10.800,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 10 maggio 2022:

10.800,00 * 1% = 108,00 euro

Imposta di registro: sanzioni e ravvedimento operoso

L’omessa registrazione del contratto di locazione ed il mancato pagamento dell’imposta di registro, comporta l’irrogazione delle seguenti sanzioni:

• dal 120% al 240% per omessa registrazione del contratto;
• dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Se il contratto viene registrato in ritardo, ovvero dopo 30 giorni dalla stipula, è dovuta la sanzione amministrativa e gli interessi calcolati in percentuale sull’imposta di registro in funzione del tempo trascorso tra la fata di stipula del contratto e la data di effettivo pagamento.

In caso di ritardo nel pagamento dell’imposta di registro, il contribuente può regolarizzare spontaneamente la propria situazione tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Tramite questo istituto è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni.

Se desideri approfondire il ravvedimento operoso relativo all’imposta di registro, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona.”

Calcolo imposta di registro locazione: conclusioni e consulenza

Ho deciso di redigere questa guida per fornirti le giuste indicazioni per il calcolo imposta di registro per le locazioni di immobili ad uso abitativo e commerciale. Questo, al fine di permetterti di effettuare una corretta registrazione del contratto di locazione.

Calcolare correttamente l’imposta di registro, anche in sede di modifiche del contratto, proroghe o risoluzioni è di fondamentale importanza. Eviterai in questo modo di ricevere possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Qui di seguito troverai il link per metterti in contatto direttamente con il mio Studio, riceverai assistenza fiscale sia nella fase di registrazione del contratto che nel pagamento dell’imposta di registro.