Cancellazione ipoteca su un immobile: come funziona

L’ipoteca su immobile è una garanzia che viene posta a fronte della concessione di un mutuo o di un prestito. il caso più diffuso è quello della banca che pone l’ipoteca sull’immobile concesso con il mutuo. Per la banca rappresenta una forma di tutela nel caso in cui il debito non venisse pagato del tutto.

Per gli inquilini questo vincolo di garanzia, rappresenta un peso notevole. Quest’ultimi, infatti, si chiedono come è possibile cancellarla o estinguerla.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo che cos’è un ipoteca su un immobile e come funziona la cancellazione ipoteca su un immobile.

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Che cos’è l’ipoteca su un immobile?

Il nostro codice civile all’art. 2808 del codice civile da una definizione della costituzione e degli effetti sull’ipoteca:

“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.”

Infine la norma dice che:

“L’ipoteca è legale, giudiziaria o volontaria.

Lo scopo dell’ipoteca è quello di assicurare al creditore, in caso di mancato adempimento dell’obbligazione da parte del debitore, la vendita forzata dell’immobile sul quale è stata costituita l’ipoteca, in modo da veder soddisfatto il proprio diritto.

Come si applica?

Prima di applicare l’ipoteca, la banca effettua una perizia sull’immobile, per attestare che non vi siano altre ipoteche già applicate precedentemente, inoltre per valutare l’effettivo valore effettivo dell’immobile. Le banche che chiedono un’iscrizione a ipoteca considerano un valore dell’immobile maggiore rispetto al 100% del valore del prestito. La banca, per avviare questa procedura, deve presentare opportune motivazioni tramite nota di iscrizione, ai registri immobiliari. L’ipoteca ha una validità per 20 anni, successivamente deve essere rinnovata.

Tipologie di ipoteca

L’ipoteca può essere di 3 tipi:

• Volontaria;
• Legale;
• Giudiziaria.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria è sicuramente quella più diffusa. Come dice anche la parola, l’ipoteca volontaria è quella che viene iscritta dietro la volontà dell’acquirente dell’immobile. Solitamente viene iscritta dall’acquirente mutuatario che contrae il mutuo sulla casa acquistata. E’ possibile costituire l’ipoteca anche su un immobile diverso rispetto a quello che vogliamo acquistare. In fase di acquisto dell’immobile verranno formalizzati due atti notarili. Il primo è quello dell’acquisto dell’immobile, mentre il secondo riguarderà proprio il mutuo ipotecario, dove l’ipoteca verrà iscritta nei registri immobiliari. Se il soggetto finanziatore esercita un’attività finanziaria o bancaria, l’ipoteca si estingue in automatica alla data di cessazione del mutuo. La stessa banca, nel momento di cessazione del mutuo, sarà tenuto a rilasciare al debitore la quietanza attestante la data di estinzione dell’ipoteca. Inoltre, la banca dovrà comunicare l’estinzione presso la conservatoria dei registri immobiliari.

L’ipoteca legale

E’ una forma particolare di ipoteca che da la possibilità al creditore di espropriare il bene su cui è costituita. Questo, nel caso in cui il debitore non adempia all’obbligazione assunta. In quest’ultima caso si ricorre alla vendita forzata, tramite ad esempio alle aste immobiliari. Se desideri approfondire il settore delle aste immobiliari ti consiglio di leggere questo contributo: “comprare casa all’asta: guida pratica“.

L’ipoteca giudiziale

Come dice anche la parola, l’ipoteca giudiziale è quella disposta da un giudice. Essa è disposta in favore di un creditore che, con lo scopo di recuperare un proprio credito, ha avviato misure esecutive, come ad esempio un decreto ingiuntivo. L’ipoteca giudiziale può essere iscritta per debiti non inferiori a 20 mila euro. L’ipoteca giudiziale si estinguerà solo nel momento in cui il debitore provvede al pagamento di quanto dovuto al creditore.

Come si costituisce un ipoteca immobiliare?

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e si parla in questo caso di pubblicità costitutiva. Tale diritto non esiste fintantoché non si sia perfezionata l’iscrizione. Il rapporto ipotecario è legato indissolubilmente al rapporto debitorio che lega il creditore all’obbligato.

Cancellazione ipoteca su un immobile: come avviene?

La cancellazione ipoteca su un immobile significa nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. La cancellazione implica sempre l’estinzione dell’ipoteca. L’estinzione ne provoca l’annullamento. Tramite l’estinzione, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Una volta estinta l’ipoteca, è possibile chiederne la cancellazione dal registro immobiliare, in tal modo l’immobile non avrà più vincoli. Vediamo come avviene la cancellazione in base alla tipologia di ipoteca.

Ipoteca giudiziale

Come abbiamo visto precedentemente, l’ipoteca giudiziale si forma mediante un provvedimento del giudice. La richiesta può essere fatta dal creditore tramite il tribunale. Per cancellare l’ipoteca è necessario saldare il proprio debito e chiedere la cancellazione agli uffici competenti. Il documento necessario per procedere alla cancellazione dell’ipoteca è tramite un atto ufficiale del notaio in modo pubblico o tramite scrittura privata. Una volta cancellata l’ipoteca si potrà procedere alla vendita dell’immobile. La cancellazione dell’ipoteca può essere fatta quando si ricade in una delle seguenti situazioni:

• estinzione del debito;
• vendita forzata del bene;
• rinuncia del proprio credito da parte del creditore;
• rilascio di apposita dichiarazione in cui si attesta che vi è stato il perimento dell’immobile.

Cancellazione ipoteca volontaria

Come abbiamo vista la l’ipoteca volontaria avviene dietro la volontà dell’acquirente dell’immobile. Vediamo qui di seguito come avviene la cancellazione dell’ipoteca volontaria:

• Cancellazione automatica da parte dell’istituto di credito. In questo caso non è necessario l’intervento del notaio;
• Mediante atto notarile, si avrà una cancellazione automatica e immediata tramite atto unilaterale sottoscritto dal notaio. Successivamente quest’ultimo dovrà trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate.
• Ordinanza del giudice.

Cancellazione Ipoteca legale

Come abbiamo visto precedentemente l’ipoteca legale è una forma di tutela per chi vende un immobile ed ha effetto sul compratore.

La cancellazione dell’ipoteca avverrà tramite apposito atto notarile. Nel caso di contezioso sarà il giudice a disporre la cancellazione con i relativi oneri.

Cancellazione ipoteca su un immobile: procedura semplificata

La cancellazione semplificata d’ipoteca è un procedimento che riguarda le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da soggetti che esercitano attività bancarie e finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti. Per richiedere la cancellazione semplificata di un’ipoteca, il creditore deve inviare una comunicazione di avvenuta estinzione del debito al competente ufficio dell’Agenzia – Reparto Servizi di pubblicità immobiliare.

Per l’utilizzo del servizio di cancellazione semplificata d’ipoteca è necessaria una preventiva abilitazione al servizio presentazione documenti.

Il creditore invia all’Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale – Territorio – Reparto Servizi di pubblicità Immobiliare – via Raffaele Costi 60, 00155 Roma –, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, un atto di nomina, redatto in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, sottoscritto dal legale rappresentante o da altro soggetto munito di idonei poteri.

Nell’atto di nomina devono essere indicate le generalità complete, il codice fiscale, i poteri e l’indirizzo di posta elettronica dei soggetti legittimati, cioè i soggetti preposti alla sottoscrizione e all’invio telematico di un elenco, sottoscritto con firma digitale, contenente i nominativi dei soggetti abilitati all’utilizzo della procedura telematica.

I soggetti abilitati, una volta accreditati a operare sul sistema telematico, possono accedervi mediante inserimento del proprio codice fiscale e della password assegnata per sottoscrivere e/o trasmettere le comunicazioni di cancellazione.

Se un soggetto legittimato intende sottoscrivere e/o trasmettere personalmente le comunicazioni di estinzione dell’obbligazione, il suo nominativo dovrà comunque essere ricompreso nel relativo elenco dei soggetti abilitati.

Eventuali modifiche e aggiornamenti degli elenchi dei soggetti legittimati e abilitati possono essere comunicate con l’invio di un atto di nomina sostitutivo del precedente, per i soggetti legittimati, e con un nuovo invio telematico, per i soggetti abilitati.

Per assicurare a questa comunicazione idonea pubblicità, è stato istituito il Registro delle comunicazioni. Il servizio “Interrogazione del Registro delle comunicazioni” permette di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un’ipoteca. Il servizio è gratuito e disponibile presso:

• i servizi di pubblicità immobiliare;
• servizi telematici Entratel e Fisconline;
• i servizi telematici sister.

A chi rivolgersi?

La cancellazione dell’ipoteca deve essere effettuata dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile. Deve essere realizzata in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure tramite un provvedimento giudiziale. Per l’espletamento di tali procedure è necessario farsi assistere da un Avvocato o da un Notaio.

Spese cancellazione ipoteca

Vediamo adesso quali sono i costi da sostenere per la cancellazione di un’ipoteca. Quest’ultimi dipendono dalla tipologia di ipoteca scritta. Nel caso di procedura semplificata non è necessario sostenere alcun costo. Mentre per quanto riguarda le ipoteche giudiziarie e legali sarà necessario sostenere delle imposte, tasse e l’onorario del notaio per la prestazione erogata.

L’estinzione dell’ipoteca

Vediamo qui di seguito in quali casi si ha l‘estinzione dell’ipoteca:

• pagamento del debito;
• rinuncia al credito da parte del creditore;
• compensazione del debito;
• prescrizione del debito (il debito si prescrive decorsi 10 anni);
• mancato rinnovo dell’ipoteca ( entro 20 anni);
• perimento dell’immobile;
• esproprio dell’immobile per opere di pubblica utilità;
• rinuncia dell’ipoteca da parte della banca;
• prescrizione dell’ipoteca.

Vendere un immobile con ipoteca: è possibile?

Vendere un immobile con ipoteca è un’operazione difficile ma comunque possibile. Vediamo qui di seguito quali sono le condizioni affinché la vendita sia considerata regolare. La prima condizione e sicuramente quella più importante è che l’acquirente dovrà essere informato sulla presenza dell’ipoteca. In caso contrario, quest’ultimo potrà richiedere la risoluzione del contratto. E’ importante sapere che acquistare un immobile gravato da ipoteca si corre dei rischi. Infatti, nel caso in cui il venditore non adempi ai suoi debiti (ad esempio non pagando le rate del mutuo), i rischi di pignoramento ricadranno sull’acquirente. L’ipoteca segue l’immobile e pertanto, vendere è piuttosto difficile, anche se possibile. Considerato i rischi, se comunque desideri acquistare un’immobile ipoteca, ti consiglio di farti assistere da un notaio.

Cancellazione ipoteca su un immobile: conclusioni

In questa breve guida ho certato di spiegarti come si costituisce un’ipoteca su un immobile, inoltre come avviene la cancellazione ipoteca su un immobile.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me per avere una consulenza personalizzata.