Contratti di affitto di immobili abitativi a canone concordato. Convenzione tra proprietari ed inquilini per la determinazione del canone concordato. Calcolo e vantaggi fiscali derivanti dalla stipula di un contratto di affitto a canone concordato per inquilini e proprietari di casa. Guida definitiva al contratto di affitto a canone concordato. Tassazione ad Irpef con deduzione maggiorata o cedolare secca con aliquota ridotta.
Se vuoi mettere a reddito un abitazione sicuramente non puoi fare a meno di conoscere il canone concordato.
Il contratto di affitto a canone concordato è una particolare tipologia di contratto di locazione basato su un canone di locazione calmierato, e calcolato in base ad una serie di parametri da associazioni territoriali di proprietari di casa ed inquilini.
Stipulare un contratto di affitto a canone concordato comporta vantaggi fiscali sia per l’inquilino che per il proprietario di casa. Per questo motivo conoscere e saper applicare questo tipo di contratto può essere fondamentale.
In questo articolo ho deciso di inserire tantissime informazioni pratiche, che potrai usare immediatamente per questo tipo di contratto. Senza che necessariamente tu debba ricorrere ad agenzie immobiliari o altre figure del settore.
In ogni caso, per ogni tuo dubbio in materia fiscale MB Studio è a tua disposizione.
Sei pronto?! Si comincia!
Indice
Locazione a Canone Concordato
Il canone concordato è stato introdotto dalla Legge n. 431/1998, all’articolo 2 comma 3.
In particolare, questa legge è intervenuta nel mercato delle locazioni per identificare dei limiti massimi e minimi applicabili ai canoni di locazione degli immobili.
Fino allo scorso anno, il canone concordato poteva essere utilizzato soltanto in alcune grandi città italiane. Le c.d. città ad “alta tensione abitativa“. Si trattava ad esempio di città come Roma, Bologna, Torino, e Milano dove da sempre è esistita una certa scarsità degli alloggi, domanda ed offerta non sempre riuscivano a trovare un equilibrio.
Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017), ha aggiornato le disposizioni attuative della Legge n. 431/1998 in materia di contratti di locazione a canone concordato.
Il decreto ha recepito i contenuti della Convenzione sottoscritta il 25 ottobre 2016 tra le organizzazioni nazionali di rappresentanza della proprietà edilizia e quelle dei conduttori. Questo aggiornando i contenuti del precedente decreto interministeriale del 5 marzo 1999.
La convenzione (prevista dall’art. 4, comma 1, della Legge n. 431/1998 e recepita dal provvedimento), costituisce il punto di partenza per la stipula delle convenzioni territoriali.
Convenzioni alle quali potranno poi fare riferimento locatori e conduttori nella stipula dei singoli contratti a canone concordato. Anche per esigenze transitorie e per studenti.
In particolare, vengono definiti i parametri per la determinazione del canone a condizioni conformi a quelle stabilite con l’assistenza delle organizzazioni di categoria, le quali potranno anche certificare la rispondenza del contratto stesso agli accordi territoriali.
Canone concordato per tutti i Comuni
In pratica, oltre all’aggiornamento dei criteri per la determinazione del canone, con il Decreto è estesa la possibilità di sottoscrivere tali contratti anche nei comuni diversi da quelli ad “alta tensione abitativa“.
Questo in quanto le norme convenzionali risulteranno applicabili alla sola condizione che l’ente territoriale di riferimento abbia sottoscritto i relativi accordi.
Contratti a Canone Concordato: chi può stipularli?
I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati solo per immobili:
- Destinati ad uso abitativo. Le disposizioni non si applicano ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati (ai sensi della Legge n. 1089/39), o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- Situati in un Comune Italiano.
Da queste caratteristiche, quindi, risultano esclusi gli immobili destinati ad uso commerciale, ma anche ad uso foresteria.
Ad oggi, quindi, è possibile siglare contratti a canone concordato in qualsiasi comune nel quale sia stato raggiunto un accordo territoriale,
seguendo lo schema riportato nell’allegato A al decreto.
Contratto di locazione a Canone Concordato
Per poter applicare correttamente un contratto di locazione concordato è necessario che ci sia una durata ben precisa.
A differenza dei cosiddetti contratti a canone libero, dalla durata di 4 anni più ulteriori 4 anni, i contratti a canone concordato hanno durata inferiore.
La durata più comune di questa tipologia di contratti è la seguente:
- 3 + 2 anni per le locazioni a lungo termine;
- da 1 a 18 mesi per le locazioni transitorie;
- fino a 3 anni, salvo diverse disposizioni degli accordi territoriali, per i contratti transitori per studenti universitari.
Il contratto 3 + 2 dura di norma per 3 anni, ed alla sua scadenza è soggetto al rinnovo tacito.
I contratti transitori (articolo 5, comma 1, Legge n. 431/98) sono rivolti a chi per motivi di lavoro o studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città. Questa tipologia di contratto può essere utilizzata esclusivamente in questo caso. Anziché per l’affitto – ad esempio – di case vacanze.
I contratti transitori per studenti universitari (articolo 5, commi 2 e 3, Legge n. 431/98) in linea di massima durano da 6 mesi a 3 anni. E sono rinnovabili alla prima scadenza. Alcuni Comuni possono avere disciplinato questa tipologia di contratto in modo leggermente diverso, quindi ti invitiamo sempre a controllare le informazioni sui rispettivi siti web.
Nel contesto di riferimento appena delineato, si innesta il decreto 16 gennaio 2017, il quale contiene le disposizioni per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale. Ma anche i criteri per definire tali canoni e la durata dei contratti di locazione di natura transitoria e di quelli per studenti universitari.
Lo stesso provvedimento definisce una nuova tabella di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore (allegato D al decreto).
Contratti a canone concordato in tutti i comuni
Sul piano oggettivo, l’articolo 1 del decreto consente di stipulare i contratti a canone concordato anche nei comuni diversi da quelli ad “alta tensione abitativa“, con l’espressa previsione secondo cui le disposizioni si applicano sia agli accordi territoriali (sottoscritti nei comuni di cui all’articolo 1 del D.L. n. 551/98, che a quelli sottoscritti negli altri comuni.
A differenza della previgente formulazione, dunque, sarà possibile siglare contratti a canone concordato in qualsiasi comune nel quale sia stato raggiunto un accordo territoriale, seguendo lo schema riportato nell’allegato A al decreto.
I c.d. comuni ad alta tensione abitativa sono quelli elencati dal D.L. n. 551/98 e dalle delibere del Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE).
Nell’elenco sono ricomprese le principali aree metropolitane (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) nonché i Comuni ad esse confinanti e i capoluoghi di provincia.
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (c.d. ‘‘Piano Casa’’) aveva disposto l’approvazione di un nuovo elenco con la puntuale indicazione dei Comuni
nei quali poter stipulare i contratti agevolati. La norma non è tuttavia mai stata attuata.
Canone di locazione effettivo
La norma stabilisce che la determinazione dei canoni dei contratti di locazione avvenga, nell’ambito della contrattazione territoriale.
Sulla base di fasce di oscillazione per aree e zone territoriali, variabili anche in considerazione delle caratteristiche dell’edificio e
dell’unità immobiliare.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e quello massimo delle predette fasce di oscillazione, le parti contrattuali dovranno tenere conto anche dei seguenti elementi:
- Tipologia dell’alloggio;
- Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
- Eventuali pertinenze (posti auto, box, cantine, ecc.);
- Presenza di spazi comuni (cortili, aree verdi, impianti sportivi interni, ecc.);
- Dotazione di servizi tecnici (ascensore, impianti di riscaldamento e condizionamento)
- Eventuale presenza di mobilio.
Su richiesta delle parti, le associazioni e i sindacati di categoria ammessi alla contrattazione potranno attestare la rispondenza del contratto di locazione ai contenuti della convenzione. In precedenza, tale possibilità era limitata alle commissioni di conciliazione.
Qualora ciò non avvenga, i contratti rimangono pienamente validi e le stesse parti potranno richiederne l’attestazione anche in un momento successivo.
Attestazione del contratto
La richiesta di attestazione ha la finalità di consentire alle parti di minimizzare il rischio di possibili contestazioni sulla congruità del canone. Nonché sulla spettanza delle agevolazioni fiscali richieste, prevenendo l’instaurarsi di contenziosi.
Con la medesima finalità l’articolo 6 del decreto definisce specifiche procedure di negoziazione paritetica e di conciliazione extragiudiziale per il componimento delle controversie.
Calcolo del canone di locazione
L’articolo 2 del decreto disciplina i criteri per definire la durata e i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria.
Articolo che prevede modalità analoghe a quelle dei contratti concordati con durata 3+2. Tali contratti potranno avere ad oggetto immobili siti in tutti i Comuni. E non più solamente in quelli ad alta tensione abitativa.
L’individuazione delle fasce di oscillazione riguarda esclusivamente gli immobili ubicati in Comuni con una popolazione superiore a 10.000 abitanti.
Gli accordi territoriali relativi ai contratti di natura transitoria potranno prevedere un aumento sino al 20% dell’importo definito all’interno dei valori minimi e massimi. Ovvero, i valori stabiliti per le fasce di oscillazione, secondo le modalità stabilite per i contratti a canone concordato.
Tale possibilità di incremento del canone consentirà di tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.
La norma prevede che laddove il Comune non abbia convocato le organizzazioni di rappresentanza per il rinnovo degli accordi, trovino
applicazione le fasce di oscillazione dei canoni risultati dagli accordi previgenti già sottoscritti.
Diversamente, qualora i Comuni non abbiano mai definito gli accordi, trovano applicazione quelli vigenti nel comune demograficamente omogeneo più vicino geograficamente.
Il decreto stabilisce espressamente che i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti transitori con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
Procedura per individuare il canone
Per calcolare il tuo canone di locazione, ecco i passi che dovrai compiere:
- Verifica se il tuo Comune ha stipulato un accordo territoriale. Di norma gli accordi territoriali sono disponibili sui siti internet dei Comuni.
- L’accordo territoriale determina le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali omogenee. Si tratta, ad esempio, di aree dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali, ecc.
- Individua la zona di pertinenza del tuo appartamento;
- All’interno di ciascuna zona di pertinenza, di norma troverai 3 sotto-fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca il tuo appartamento, dovrai valutare le sue caratteristiche abitative e funzionali;
- Allegata all’accordo territoriale, troverai una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la sotto-fascia di canone. Consulta la lista, e calcola di quali dotazioni. Ad esempio un giardino, un box auto, un balcone, dispone il tuo appartamento. Di norma i Comuni forniscono indicazioni precise su come valutare le caratteristiche funzionali.
Fatto tutto ciò, avrai determinato il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.
Si tratta di un valore leggermente inferiore ai prezzi di mercato. Ma ricorda che all’interno della fascia minima e massima del canone di locazione, potrai sempre contrattare il con tuo inquilino.
La stipulazione del contratto
Per la stipula del contratto di locazione a canone concordato, dovrai fare riferimento ai modelli di contratto predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
I modelli sono disponibili gratis su internet, in allegato al Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, e riguardano:
- La locazione abitativa;
- La locazione abitativa di natura transitoria;
- Infine, la locazione abitativa per studenti universitari.
Ricorda che l’uso di questi modelli di contratto è obbligatorio, a pena di nullità del contratto stesso.
L’uso dei modelli di contratto è molto facile.
Si tratta di modelli precompilati, nei quali dovrai solo inserire i dati personali tuoi e del tuo inquilino. In ogni caso, ti invitiamo sempre a leggere il modello di contratto e le istruzioni con attenzione, prima di procedere alla compilazione.
La registrazione del contratto
La registrazione del contratto a canone concordato è obbligatoria in ogni caso. Essa deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.
La registrazione deve avvenire a cura di uno delle due parti del contratto.
La registrazione deve essere effettuata presso una delle sedi territoriali l’Agenzia delle Entrate, in uno dei modi seguenti:
- Usando i servizi di intermediazione di un professionista, in modalità telematica;
- Presentandosi di persona presso l’Agenzia delle Entrate, e compilando il modello RLI cartaceo, con il pagamento dell’eventuale imposta di bollo e di registro (se non si opta per la cedolare secca).
La mancata registrazione del contratto comporta l’applicazione di sanzioni ed accertamenti immediati da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Canone concordato: agevolazioni fiscali
Una volta visto come redigere un contratto a canone concordato vediamo adesso quali sono le principali motivazioni che possono spingere alla stipula di questo tipo di contratti. Mi riferisco alle agevolazioni fiscali previste.
In particolare, la critica che maggiormente viene fatta è perché dovrei affittare ad un canone più basso del normale?
La risposta è semplice: perché quello che non guadagni in affitto lo risparmi sulle tasse.
Vediamo come.
Cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’Irpef, imposta di registro e di bollo, introdotta con il D.Lgs. n. 23/2011.
Si tratta di un regime di tassazione facoltativo che, sui redditi derivanti da locazioni abitative, consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, senza applicazione delle imposte di registro e di bollo.
L’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.
L’imposta sostitutiva è pari al 21% sui contratti a canone libero (4+4) e al 10% per i contratti a canone concordato.
Quest’ultima aliquota si applica nella misura del 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa e in quelli limitrofi. Nonché per i contratti per
studenti universitari con esclusione di quelli transitori.
La misura ridotta del 10% è applicabile anche con riferimento ai contratti di affitto transitori stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa e in quelli ad alta tensione abitativa.
Deduzione Irpef aggiuntiva
Anche se la tua situazione personale non consente di avere un vantaggio dall’applicazione della cedolare secca, le agevolazioni fiscali legate ai contratti concordati riguardano anche l’Irpef.
E’ prevista, infatti, una deduzione Irpef aggiuntiva del 30% (secondo comma dell’art. 5 del decreto), subordinata alla circostanza che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati:
- Gli estremi di registrazione del contratto di locazione;
- L’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili;
- Infine, il Comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
Al ricorrere delle predette condizioni l’agevolazione si sostanzia nella tassazione sul 66,5% (70% del 95 per cento) del canone per i contratti a canone concordato e del 45,5% nel caso di immobili storici (D.Lgs. n. 42/04).
Imposta di registro
Ai fini dell’imposta di registro sulle locazioni – riprendendo quanto previsto dall’articolo 8, comma 1, della Legge n. 431/98, il decreto sancisce la riduzione della base imponibile del 30% esclusivamente per i contratti abitativi aventi ad oggetti immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e in quelli limitrofi.
Nonché per i contratti per studenti universitari con esclusione di quelli transitori.
L’imposta di registro, nelle ipotesi diverse da quelle in cui in locatore abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca, dovrà quindi essere calcolata sul 70% del canone annuo.
Detrazione Irpef per gli inquilini
Proseguendo nell’elencazione delle agevolazioni fiscali, va ricordato che ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale (stipulati o rinnovati a norma dell’art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della Legge n. 431/98) spetta una detrazione Irpef.
Detrazione rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, con i seguenti importi:
- € 495,80 per redditi non superiori a € 15.493,41;
- € 247,90 se il reddito complessivo è compreso tra la predetta soglia ed € 30.987,41.
Inoltre, ai lavoratori dipendenti che abbiano trasferito o trasferiscano la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nel triennio antecedente a quello di richiesta della detrazione e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente, beneficiano di una detrazione pari a:
- € 991,60 per redditi non superiori a € 15.493,41;
- € 495,80 se il reddito complessivo è compreso tra la predetta soglia ed € 30.987,41.
L’agevolazione spetta, nella stessa misura, con riferimento ai contratti stipulati da giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni per la locazione dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
IMU e TASI
Sul fronte IMU e TASI, infine, si ricorda che l’art. 1, commi 53 e 54, della Legge n. 208/2015, ha introdotto un’agevolazione spettante per tutti gli immobili che formano oggetto di contratto di locazione a canone concordato, a prescindere dall’ubicazione dell’immobile e dalle condizioni demografiche del comune, compresi quelli di natura transitoria e i contratti per studenti universitari.
Per tali contratti si applica la riduzione del 25% dell’aliquota deliberata dai comuni. Oppure, in mancanza, dell’aliquota ordinaria.
Resta impregiudicata, inoltre, la facoltà per i Comuni di stabilire aliquote agevolate per determinati contratti convenzionati destinati ad abitazione principale del conduttore. In tal caso, occorrerà verificare nel dettaglio le condizioni previste dalla delibera.
Canone concordato: consulenza
In questo articolo ho cercato di indicarti tutte le modalità con le quali puoi stipulare in autonomia un contratto di locazione a canone concordato.
Tuttavia, la stipulazione e la registrazione di un contratto di locazione non sono cosa semplice.
Per questo motivo se cerchi un consulente serio in grado di affiancarti in tutto questo e che possa assisterti da un punto di vista fiscale, contattaci!
Saremo al tuo fianco con una consulenza continuativa per tutti gli aspetti fiscali legati ai tuoi contratti di locazione.
