I canoni a scaletta nelle locazioni commerciali

Nell’ambito di un contratto di locazione ad uso non abitativo le parti sono libere di pattuire una determinazione del canone in misura differenziata e crescente nel tempo (c.d. “canoni a scaletta”).

La locazione di immobili commerciali, ovvero immobili strumentali per natura o per destinazione possono prevedere diverse modalità di determinazione del canone di locazione.

Capita sovente che il canone di locazione venga stabilito con modalità variabile, in funzione di uno o più elementi preventivamente individuati e concordati dalle parti contrattuali.

In questi casi siamo in presenza del c.d. “canone di locazione a scaletta“. Si tratta della fattispecie in cui il canone è sottoposto ad aumenti o diminuzioni, in base alle variabili pattuite. Alcuni elementi che possono essere considerati come base per il calcolo del canone di locazione possono essere:

  • Il fatturato annuale;
  • L’ammontare delle spese necessarie per adeguare l’immobile oggetto della locazione (manutenzioni straordinarie);
  • giorni di apertura.

La legittimità dei canoni di locazione a scaletta

La Corte di Cassazione, nel corso degli anni, si è più volte espressa sulla legittimità della previsione nel contratto di locazione di canoni a scaletta.

Tale previsione si ravviene, da ultimo, con la sentenza n. 23986/2019 dell’11.7.2019 depositata il 26.9.2019. In questo documento è stata affermata (riconfermata) la liceità della disposizione contrattuale in commento.

Tuttavia, la sopra richiamata sentenza deve essere attentamente analizzata, in quanto ammette la possibilità, in capo alle parti contrattuali, di determinare liberamente il canone di locazione, anche prevedendo un aumento dello stesso.

Indicazione della variabilità del canone alla stipula del contratto

Sul punto deve essere ricordato un aspetto importante. Affinché le locazioni a scaletta possano essere considerate valide deve essere indicata nel contratto di locazione, al momento della stipula, la previsione di poter prevedere canoni a scaletta. Qualora tale condizione fosse inserita nel contratto successivamente alla sua stipula la previsione non è considerata valida. Inoltre, deve essere chiaro che le parti non abbiano in realtà voluto neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, aggirando i limiti di cui all’articolo 32 della Legge n. 392/1978.

Variazione del canone anche non legata ad elementi oggettivi

In particolare, dalla lettura della richiamata sentenza, il canone di locazione a scaletta è legittimo anche se la variazione (e la conseguente nuova determinazione) non è legata a elementi oggettivi e predeterminati. Questo è quanto già previsto dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 6474/2017.

Ammesse le variazioni in aumento del canone

La prima conclusione alla quale giunge la Corte di Cassazione è che all’atto dell’accordo iniziale, la pattuizione per le locazioni ad uso non abitativo di un canone variabile, ed anche crescente, di anno in anno, è da ritenere legittima (Cass. 23/02/2007, n. 4210Cass. 24/08/2007, n. 17964Cass. 08/05/2006, n. 10500). Questo, salvo che la medesima pattuizione costituisca un mero espediente per eludere le norme dell’articolo 32 L. 392/1978, circa l’adeguamento del canone nel corso del rapporto.

Le posizioni precedenti della Cassazione

La seconda precisazione esposta dalla Corte di Cassazione con la sopra citata sentenza (n. 23986/2019 dell’11.7.2019) è che la tesi secondo cui il canone a scaletta è legittimo solo se legato ad elementi specifici deriva da un’errata interpretazione di due precedenti sentenze della stessa Corte di Cassazione, quali la n. 5349/2009 e la n. 6695/1987.

In particolare, con la sentenza meno recente (n. 6695/1987), la Corte di Cassazione ha ritenuto legittimo il canone di locazione a scaletta nei casi di:

  1. Aumento del canone mediante la sottoscrizione di nuovi contratti di locazione succedutosi nel tempo;
  2. Determinazione differenziata del canone di locazione, in periodi differenti ma comunque all’interno della durata del medesimo contratto di locazione;
  3. Aggiornamento del canone di locazione dovuto alla perdita di potere di acquisto della moneta, realizzatosi durante la sussistenza del medesimo contratto, ricordando che non si tratta di un nuovo “corrispettivo“, ma di un solo adeguamento.

Sulla base di tali indicazioni, si può quindi concludere che la Legge n. 392/1978 non pone limiti alla libertà contrattuale delle parti di prevedere un incremento del canone, né tanto meno di prevedere un canone differente nel mentre di vigenza del contratto di locazione.

Contratto di locazione commerciale con canoni a scaletta: conclusioni

In altri termini, è ammesso il canone di locazione a scaletta con rate differenziate:

  1. Sia mediante un differente importo di canonedifferenziato nel corso della durata del contratto di locazione;
  2. Sia mediante un differente importo di canone, determinato in funzione di specifici elementi predeterminati e diversi dall’adeguamento ISTAT.

Con riferimento al primo caso, l’esempio potrebbe essere riconducibile alla previsione di un canone di locazione pari a 100 per il periodo dall’1.01.2020 al 30.6.2020, e un canone di locazione diverso per il periodo dall’1.07.2020 al 30.9.2020.

Il secondo caso è, invece, riconducibile alla previsione di un canone legato all’ammontare del fatturato realizzato dal conduttore al 31.12. di ogni anno di durata del contratto di locazione.

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