Deve dichiarare il proprietario di beni immobili commerciali i canoni non percepiti? Quali sono gli strumenti a tutela del proprietario previsti dalla legge?
Il canone di locazione commerciale fa parte del reddito del contribuente. Molti pensano erroneamente che il reddito da dichiarare sia quello effettivamente percepito. Per gli immobili ad uso commerciale fino a quando c’è il contratto, è prevista la tassazione secondo il principio di competenza.
E’ consigliabile redigere nel modo migliore il contratto di locazione al fine di tutelarsi in caso di canoni di locazione non incassati. Vediamo in questo contributo nel dettaglio quali sono gli strumenti di risoluzione contrattuale da inserire nel contratto di locazione per provocare la risoluzione ai fini della detassazione ex art. 26 del TUIR.
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Indice
Canoni di locazione di immobili commerciali non riscossi: tassazione obbligatoria
Il proprietario (persona fisica) di un immobile commerciale (ad uso diverso dall’abitazione, categoria catastale C1; D1; A/10, etc.) è tenuto a dichiarare il reddito indipendentemente dall’effettiva percezione dello stesso.
Questo è quando previsto dall’art. 26 del Dpr. n. 917/1986:
“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni di locazione non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi di imposta successivi si applica l’art. 21 in relazione ai redditi di cui all’art. 17, comma 1, lettera n-bi). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”
Quando si parla di immobili diversi da quelli ad uso abitativo, fino alla risoluzione del contratto di locazione i relativi canoni concorrono a formare la base imponibile Irpef. Per gli immobili ad uso commerciale fino a quando c’è il contratto, è prevista la tassazione secondo il principio di competenza.
Quando si parla di locazioni commerciali, il locatore deve dichiarare il reddito stabilito dal contratto, anche se i canoni non sono stati effettivamente percepiti.
Canoni di locazione non riscossi: immobili abitativi e commerciali
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, l’art. 26, come modificato dalla Legge n. 69 del 2021, ha previsto una disciplina differente tra locazioni ad uso abitativo e commerciale.
Per le locazioni ad uso abitativo, i canoni di locazione non riscossi non sono soggetti a tassazione, qualora sia dimostrata l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. Per tali contratti non sarà pertanto necessario attendere la risoluzione del contratto. E’ inoltre riconosciuto un credito d’imposta per i canoni tassati ma nel frattempo non riscossi.
Le locazioni ad uso commerciale sono soggette alla normale disciplina, secondo cui:
- I canoni di locazione devono essere sempre tassati a prescindere se siano stati percepiti o meno. L’unica eccezione alla loro tassazione è quando si dimostra che il contratto di locazione sia cessato;
- Le imposte versate per i canoni non incassati non possono essere recuperate sotto forma di credito d’imposta.
Canoni di locazione non riscossi su immobili commerciali: clausole contrattuali
Vediamo adesso quando il contratto può intendersi risolto e quali sono gli strumenti previsti dalla legge a tutela del locatore.
E’ consigliabile redigere nel modo migliore il contratto di locazione al fine di tutelarsi in caso di canoni di locazione non incassati. Vediamo qui di seguito quali sono gli strumenti di risoluzione contrattuale da inserire nel contratto di locazione per provocare la risoluzione ai fini della detassazione ex art. 26 del TUIR:
- Risoluzione a seguito di diffida ad adempiere;
- Risoluzione in applicazione di una clausola risolutiva espressa;
- La risoluzione a seguito di provvedimento di sfratto.
Risoluzione a seguito di diffida ad adempiere
Questo strumento è disciplinato dall’ex art. 1454 del Codice civile. Il proprietario intima al conduttore inadempiente (ad esempio in caso di morosità), di provvedere entro un congruo termine, decorso il quale il contratto si intenderà risolto. Il proprietario dovrà dovrà. comunicare la risoluzione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente. Tale comunicazione, dovrà essere effettuata entro 30 giorni dall’evento tramite i servizi telematici o presentando il modello cartaceo direttamente all’Ufficio competente. Ai fini fiscali, i canoni di locazione aventi scadenza successiva alla risoluzione del contratto non saranno soggetti a tassazione. Tuttavia, il proprietario sarà tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi, tassando l’immobile sulla base della rendita catastale.
Risoluzione in applicazione di una clausola risolutiva espressa
Questo strumento è disciplinato dall’ex art. 1456 del Codice civile. Si tratta di una clausola con la quale le parti si obbligano ad assumere un determinato adempimento al cui venir meno si determina la risoluzione del contratto. Inserendo questa clausola nel contratto di locazione, il locatore ha la possibilità di risolvere automaticamente il contratto, senza la necessità di ricorrere per vie giudiziali. La clausola risolutiva espressa si attua comunicando al conduttore una diffida con la quale si dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva. Il locatore dovrà dimostrare che l’immobile sia stato effettivamente rilasciato dal conduttore. Dalla data del verbale di rilascio, viene meno l’obbligo di dichiarare il canone di locazione. Il locatore tuttavia dimostrarlo tramite atti e documenti con data certa. Ai fini fiscali, i canoni di locazione aventi scadenza successiva alla risoluzione, non saranno soggetti a tassazione es art. 26 del TUIR.
La risoluzione a seguito di provvedimento di sfratto
La convalida di sfratto è il provvedimento con il quale il giudice dichiara risolto il contratto di locazione. Inoltre, assegna all’inquilino moroso un termine per il rilascio dell’immobile. Il procedimento di sfratto inizia con la notificazione al conduttore di un atto di intimazione di sfratto con contestale citazione per la convalida. Ai fini fiscali, i canoni di locazione dovrebbero essere esclusi da tassazione a far data dal deposito del provvedimento giudiziale. Quest’ultimo dovrà essere registrato presso i competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate. In caso di precedente risoluzione del contratto, si ritiene che possa acquisire efficacia retroattiva al momento in cui questa si è realizzata. Le somme eventualmente percepite successivamente alla risoluzione del contratto non saranno tassate ex art. 26 del TUIR, ma configureranno come indennità risarcitoria.
Canoni di locazione non riscossi di immobili commerciali: conclusioni
Come avrai visto vi sono vari strumenti che potrai disporre per evitare la tassazione dei canoni di locazione non riscossi ex art. 26 TUIR. Consiglio di prevedere all’interno del contratto di un’apposita clausola risolutiva espressa, in modo che il proprietario, al verificarsi della quale, possa far cessare gli effetti del contratto. In mancanza di tale clausola potrai comunque procedere con una diffida ad adempiere. Con l’attuale situazione da emergenza Coronavirus, si potrebbe prevedere una diversa soluzione, ovvero sottoscrivere un accordo di riduzione del canone di registrazione. Tale accordo dovrà essere registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Per tale registrazione non è previsto né il versamento dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo.
