Canoni di locazione non riscossi: tassazione

Le nuove regole in relazione ai canoni di locazione non riscossi e gli obblighi dichiarativi. Con quali clausole contrattuali è possibile evitare la tassazione sui canoni di locazione non riscossi?

La Legge n. 69/2021, tra le varie novità, ha previsto una molto interessante per i proprietari di case in affitto. E’ stata infatti anticipata già al 2020 gli effetti della nuova norma sulla detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non riscossi. Tale legge, ha riscritto l’art. 26 del TUIR, prevedendo la possibilità escludere da tassazione i canoni non riscossi a partire dal momento di intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento. Non sarà più necessario attendere la convalida di sfratto, come stabiliva la normativa previgente. Questa novità vale non solo per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020 ma per tutti. Vale per tutti i canoni di locazione non riscossi dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come avviene la tassazione dei canoni di locazione abitativi non riscossi. Inoltre vedremo, come è possibile superare il problema della dichiarazione dei canoni di locazione non riscossi, tramite appositi strumenti di risoluzione contrattuale da inserire nel contratto di locazione.

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Tassazione canoni di locazione non riscossi: normativa

Fra le novità contenute nella legge di conversione del DL 41/2021, ovvero la L. n. 69/2021, ha previsto una molto interessante per i proprietari di case in affitto. E’ stata infatti anticipata già al 2020 gli effetti della nuova norma sulla detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non riscossi. Tale legge, ha riscritto l’art. 26 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi):

“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni di locazione non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi di imposta successivi si applica l’art. 21 in relazione ai redditi di cui all’art. 17, comma 1, lettera n-bi). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

La disposizione in commento riguarda non solo i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020 ma tutti. Vale per tutti i canoni di locazione non riscossi dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto. Tale disposizione non si applica per i canoni di locazione non riscossi di immobili commerciali.

Intimazione di sfratto per morosità

Nel rispetto delle regole contrattuali, è possibile notificare un’intimazione di sfratto per morosità. Con tale procedura, si ha il diritto a non tassare i canoni di locazione non riscossi a partire dalla notifica dell’intimazione stessa. Questa soluzione è sicuramente la più drastica, in quanto comporta l’avvio di una procedura di risoluzione del contratto per morosità.

Ingiunzione di pagamento

Il secondo sistema per evitare di tassare i canoni non riscossi è quello di richiedere un decreto ingiuntivo contro l’affittuario moroso. In questo modo il locatore evita di tassare i canoni di affitto non percepiti a partire dalla data di notifica dell’ingiunzione di pagamento emessa dal giudice. E’ opportuno sapere che la procedura per il decreto ingiuntivo richiede l’assistenza di un legale, pertanto il locatore dovrà far fronte alle spese processuali e all’onorario dell’avvocato. Questa procedura consente al locatore di salvare il contratto, in attesa di tempi migliori in cui il conduttore possa pagare regolarmente.

Come avviene la tassazione dei canoni di locazione non riscossi?

Ai sensi del nuovo art. 26 del TUIR, è prevista l’esclusione da tassazione dei canoni di locazione non riscossi, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• L’immobile risulta locato ad uso abitativo (categoria A, tranne la categoria A/10);
• Il conduttore risulti moroso rispetto ai canoni di locazione. Si configura la morosità al mancato pagamento del canone di locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza.
• Il locatore abbia notificato al conduttore un’ingiunzione di pagamento o di sfratto per morosità.

Soddisfatte tutte le condizioni di cui sopra, il locatore ha la possibilità di non tassare il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi. Il locatore dovrà indicare nella dichiarazione dei redditi esclusivamente la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Per fare questo è necessario che il procedimento di intimazione di sfratto o di ingiunzione di pagamento arrivi prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Canoni di locazione non riscossi in dichiarazione dei redditi

Vediamo adesso come il proprietario deve dichiarare i canoni di locazione a seconda che si trovi in una delle seguenti situazioni:

• Procedura di intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi;
• La procedura di intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento oltre il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi;

Procedura di intimazione di sfratto entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi

Occorre distinguere a seconda del caso in cui il locatore nel 20200 abbia versato solo alcune mensilità, o non ne abbia versate nessuna. Nel primo caso, se il locatore, entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi o 730, abbia intimato lo sfratto per morosità o abbia ingiunto il pagamento, il locatore dovrà indicare in colonna 7 “Casi particolari” il codice 4 e in colonna 6 “Canone di locazione”. Indicherà solo l’ammontare dei canoni effettivamente percepiti che verranno riportati nelle colonne 13, 14 o 15 secondo le regole ordinarie. Nel secondo caso se il locatore, entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi o 730, abbia intimato lo sfratto per morosità o abbia ingiunto il pagamento, il locatore dovrà indicare in colonna 7 “Casi particolari” il codice 4 e valorizzerà la colonna 6 “Canone di locazione”, ma assoggetterà ad imposta la rendita, indicandola, dopo averla rivalutata e rapportata ai giorni di effettivo possesso, nelle caselle 13, 14 o 15 ( relative ai “redditi imponibili”) a seconda del regime di imposizione applicato.

Procedura di intimazione di sfratto oltre il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi

Qualora il provvedimento di sfratto o di ingiunzione di pagamento arrivi dopo la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti devono essere tassati. Pertanto i canoni di locazione non riscossi saranno tassati ad Irpef o a cedolare secca. Tuttavia al locatore sarà riconosciuto un credito d’imposta pari alle imposte versate a causa dell’indicazione dei canoni in dichiarazione dei redditi. Per determinare il credito d’imposta sarà necessario riliquidare le dichiarazioni dei redditi delle annualità precedenti, dove sono stati tassati tali canoni. Una volta determinato l’ammontare del credito, quest’ultimo dovrà essere riportato nel quadro CR, al rigo CR8. In questo modo può essere utilizzato a riduzione della tassazione dell’anno.

Come può essere utilizzato il credito d’imposta

Il credito d’imposta deve essere riportato nella prima dichiarazione dei redditi utile. Il limite temporale per utilizzare tale credito è sino al decimo anno successivo rispetto a quando è sorto. Il credito potrà essere utilizzato anche nelle dichiarazioni dei redditi successive a quando il credito è sorto.

• Utilizzato il compensazione con altre imposte a debito;
• Richiedere a rimborso.

Cosa succede se i canoni di locazione vengono riscossi successivamente?

Vediamo adesso cosa succede nel caso in cui in locatore abbia usufruito del credito d’imposta per i canoni di locazione non riscossi e successivamente i canoni vengano percepiti. Il proprietario è tenuto ad indicare i canoni nel quadro RM della dichiarazione dei redditi. Tali redditi verranno assoggettati a tassazione separata. La tassazione separata è più vantaggiosa in quanto consente la tassazione del canone tenendo conto dell’aliquota media IRPEF del proprietario degli ultimi 5 anni.

Canoni di locazione non riscossi: giurisprudenza

La sentenza della Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio 2000 è intervenuta in merito alla tassazione dei canone di locazione relativi ad immobili abitativi non riscossi. Secondo la sentenza i canoni di locazione devono essere tassati a prescindere dalla loro effettiva percezione, fino a quando risulta in vigore un contratto. Al contrario, i canoni di locazione non saranno sottoposti a tassazione nei seguenti casi:

• E’ cessata la locazione;
• Si è verificata una causa di risoluzione contrattuale con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene.

Pertanto al verificarsi di una delle condizioni di cui sopra, il locatore è legittimato a non dichiarare i canoni non riscossi, senza la necessità di attendere un provvedimento da parte di un giudice.

Canoni di locazione non riscossi su immobili abitativi: clausole contrattuali

E’ consigliabile redigere nel modo migliore il contratto di locazione al fine di tutelarsi in caso di canoni di locazione non incassati. Vediamo qui di seguito quali sono gli strumenti di risoluzione contrattuale da inserire nel contratto di locazione:

• Risoluzione a seguito di diffida ad adempiere;
• Risoluzione in applicazione di una clausola risolutiva espressa;
• La risoluzione a seguito di provvedimento di sfratto.

Risoluzione a seguito di diffida ad adempiere

Questo strumento è disciplinato dall’ex art. 1454 del Codice civile. Il proprietario intima al conduttore inadempiente (ad esempio in caso di morosità), di provvedere entro un congruo termine, decorso il quale il contratto si intenderà risolto.

Risoluzione in applicazione di una clausola risolutiva espressa

Questo strumento è disciplinato dall’ex art. 1456 del Codice civile. Si tratta di una clausola con la quale le parti si obbligano ad assumere un determinato adempimento al cui venir meno si determina la risoluzione del contratto. Inserendo questa clausola nel contratto di locazione, il locatore ha la possibilità di risolvere automaticamente il contratto, senza la necessità di ricorrere per vie giudiziali. La clausola risolutiva espressa si attua comunicando al conduttore una diffida con la quale si dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva. Il locatore dovrà dimostrare che l’immobile sia stato effettivamente rilasciato dal conduttore. Dalla data del verbale di rilascio, viene meno l’obbligo di dichiarare il canone di locazione. Il locatore tuttavia dimostrarlo tramite atti e documenti con data certa.

La risoluzione a seguito di provvedimento di sfratto

La convalida di sfratto è il provvedimento con il quale il giudice dichiara risolto il contratto di locazione. Inoltre, assegna all’inquilino moroso un termine per il rilascio dell’immobile. Il procedimento di sfratto inizia con la notificazione al conduttore di un atto di intimazione di sfratto con contestale citazione per la convalida. Anche da un punto di vista fiscale, con la convalida di sfratto, cessa di esistere. E’ necessario tuttavia comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto.

Canoni di locazione non riscossi: conclusioni

Considerato che è piuttosto frequente che l’inquilino si trovi in una situazione di morosità, ho deciso in questo contributo di soffermarmi sulla tassazione dei canoni di locazione non riscossi di immobili abitativi. Se sei arrivato fino a qui, avrei visto che per i canoni di locazione di immobili abitativi vi sono delle situazioni in cui è possibile evitare la tassazione per i canoni non percepiti. Inoltre la Cassazione ci permette valide vie d’uscita perfettamente legali. Ti consiglio di redigere nel modo migliore il contratto di locazione al fine di tutelarsi in caso di canoni di locazione non incassati. Qui di seguito il link per metterti in contatto direttamente con me!